‘임대차 3법’ 집주인‧세입자 혼란 가중…“전세대란 우려”

[이뉴스투데이 이하영 기자] 임대차 3법이 국회 문턱을 넘은 가운데 전세대란이 쟁점으로 떠올랐다. 부동산전문가들은 이번 개정안 도입에 긍정과 부정으로 반응이 갈린다.

국회는 30일 오후 본회의에서 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 내용의 ‘주택임대차보호법’(주임법) 개정안을 야당이 불참한 가운데 통과시켰다. 임대차 3법 중 전월세신고제 내용은 다음 달 4일 본회의에서 처리될 것으로 예상된다.

임대차 3법은 △2년 계약 이후 특별한 사유가 없으면 추가 2년 계약 연장을 보장받을 수 있는 ‘계약갱신청구권’ △임대료 상승 폭이 직전 계약 임대료 5% 내에서 정해지는 ‘전월세상한제’ △임대차 실거래가 신고 의무화(거래 30일 이내 신고의무)한 전월세신고제다.

정부 예상대로 입법 처리가 진행돼도 전월세신고제는 내년 6월 시행 예정이나, 국토교통부는 전월세상한제와 계약갱신청구권은 8월부터 충분히 도입 가능하다는 입장이다. 이렇게 되면 임대차 3법이 시간차를 두고 통과돼도 실질적으로 8월부터 세입자와 집주인은 해당법을 적용받게 된다.

개정안 통과와 관련 부동산전문가들 입장은 긍정과 부정 양단으로 나뉜다.

김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수는 “임대차 3법이 막상 시행되면 부동산 시장이 빠르게 안정화될 것”이라며 “올해 말까지 6개월 정도 시장이 불안할 수 있겠지만 전세를 안고 집을 산 사람들이 대부분이기 때문에 버티기 매물이 가을 이후 나올 것으로 예상된다. 장기적으로 세입자에게 좋은 법”이라고 긍정적 효과를 높게 평가했다.

또 김 교수는 “월세도 세입자가 지불 능력이 있어야 하기 때문에 급격하게 올리기 힘들다. 집주인이 들어와서 사는 것 또한 쉽지 않은 일”이라며 “서울 시내 주택 물량 부족 현상은 항상 있어 왔던 것으로 현재 개정안에 대해 시장이 과대하게 반응하고 있는 것”이라고 강조했다.

반면 부동산전문가 중에는 임대차 3법 도입 부작용을 우려하는 목소리도 나온다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “5월 한국은행의 기준금리가 0.5%로 낮아지며 전세에서 월세(보증부월세)로의 전환이 이어지고 있고, 7‧10 부동산 대책에 따라 4년 단기임대 및 아파트 8년 장기일반 매입임대 사업자 제도가 폐지되면서 자율성과 수익률이 악화될 우려로 주택임대사업의 축소가 전‧월세 주택의 공급축소로 연결될 수 있다”며 주택 공급 축소를 우려했다.

아울러 함 랩장은 “내년 다주택자의 종부세 요율 인상 예고와 절세의 합법적 우회로였던 주택 매입임대사업자 제도의 축소 본격화가 임대인의 세부담을 임차인에게 전가시키기 위한 이면계약으로 이어질 수 있다”며 “전세가격이 급등하는 상승장과 달리 전세 값이 하락하는 하락장에서는 임대료 상한제와 재계약 갱신권의 정책효과를 기대하기 어렵다”고 일침을 놨다.

권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “임대수익을 거두기 위해 전세가 사라지고 반전세‧월세 전환이 가속화돼 전월세 부담이 강화될 것”이라며 “경기회복으로 금리가 상승하면 임대주택을 운영하는 것보다 은행 거래를 하는 것이 나아 민간임대주택 신규공급이 줄어들 가능성이 있다”고 유동자금 운용 측면에서 부동산 문제를 지적했다.

또 권 교수는 “임대주택을 운영해 이윤이 남지 않으면 집주인이 주택이 관리하지 않아 슬럼화 됐던 뉴욕과 베네수엘라 등의 사례가 있다”면서도 “전셋값 폭등이 예상되는 4년 이전에 주택공급이 늘어나면 수요자 불안을 줄이는 효과가 있을 것”이라고 덧붙였다.