[e사람] 권대중 교수 “재개발‧재건축 규제 풀고 공급 늘려야”

[이뉴스투데이 이하영 기자] 최근 정부가 수도권 주택 공급 문제로 촉발된 집값상승을 막기 위해 공급대책을 세우겠다더니 어느새 국민과 대립각을 세우고 있다.

그린벨트 해제부터 시작해 태릉골프장 부지 등 공유지 개발에 이어 여당에서 행정수도 완전 이전 주장이 나왔다. 주택 공급 대책이 수도 이전으로 옮겨 붙은 것이다.

다주택자나 임대인들은 정부가 ‘징벌적 세금’으로 집주인을 죄인 취급한다며 토요일마다 청계천에 모이고 있다. 25일 열린 부동산 정책 반대 촛불집회에는 5000명이 모였다.

6‧17 부동산 대책 1달 반. 혼란한 대한민국의 부동산 정국이 지속되고 있다.

논란의 시발점인 수도권 공급부족 문제 해결책을 찾기 위해 25일 대한부동산학회에서 권대중 명지대 부동산학과 교수를 만났다.

Q) 서울 주택 공급 부족의 가장 큰 이유는?

A) 박원순 전 서울시장이 취임하며 재개발‧재건축 사업을 억제해 도시가 슬럼화 되고 노후불량화된 곳이 늘었다. 박 전 시장은 특히 재건축 규제를 강화해 공급도 늘지 않고 주거 환경이 점점 악화하는 현상을 가속화 했다.

앞서 2003년까지는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따르면 서울 일반주거지역 용적률은 300%였다. 서울시는 고밀도 개발을 막는다는 이유로 조례와 시행령을 고쳐 2004년 이후 과밀억제권역에서는 최대 용적률을 50%씩 더 낮게 설정했다. 

그러면서 자연히 서울시의 주택 공급량이 줄어들 수밖에 없었다.

2014년 박 전 시장은 도시기본계획인 2030서울플랜이라는 계획을 내놓고 주거지역 49층까지 지을 수 있는 높이 제한을 35층으로 낮춰 서울 스카이라인을 만들었다.

이같이 용적률을 낮추고 높이 제한을 하고 더 나아가 재건축 사업을 규제하는 바람에 서울의 신규주택 공급이 거의 전무한 상태가 됐다.

Q) 재개발‧재건축의 주택 공급 효과를 극대화하기 위해서는?

A) 재개발‧재건축 사업을 시행하기 위해서는 반드시 용적률을 늘리고 높이 제한을 완화하는 방법이 동시에 시행돼야 한다. 2가지 정책이 함께 시행되지 않으면 공급 늘리기 효과를 제대로 누리기 힘들 것이다.

신규 택지에는 교통대책도 함께 강구해야 한다.

최근 공공택지지구로 유력하게 거론되는 태릉골프장은 배드타운인 서울 노원구에 위치해 있다. 이 지역은 인근에 갈매지구와 별내신도시가 있어 현재도 출근 시간 교통 대란이 일어난다. 인구유입으로 특별한 교통 대책이 없다면 교통지옥을 경험할 수 있다.

이때 비용이 많이 들고 공사기간이 많이 걸리는 지하 교통시설 보다 지상철인 트램을 도입하면 보다 효율적인 교통 대책이 될 수 있을 것으로 예상한다.

Q) 재개발‧재건축이 활발해지면 공급 부족과 집값 안정 ‘두 마리 토끼’를 잡을 수 있을까?

A) 수도권 재개발‧재건축만으로 확보할 수 있는 주택이 30만호 정도다. 이는 29만호에 달하는 1기 신도시 물량과 유사한 수준으로 안정적인 주택 공급에 도움을 줄 것으로 예상한다.

그러나 집값은 어떻게 해도 오를 수밖에 없다.

2017년 정부가 등록임대사업자 제도를 시행하며 장기임대사업자를 받았다. 이는 156만9000호 정도로 매매와 전세 시장에 매물이 부족하나 수요자는 줄지 않아 집값 상승효과를 일으켰다.

현재 부동산 가격 발생 요인인 △유효수요(시중 유동자금 약 3000조원 이상) △부동산 유용성 △희소가치(공급 부족) 등 3가지가 모두 충족되기 때문이다.

Q) 집값을 안정시킬 수 있는 다른 방법은 없나?

A) 해결책은 있다. 유효수요를 부동산 외에 다른 곳으로 돌리는 방법이다.

지역형 SOC(사회간접자본) 사업이나 국가 SOC 사업을 추진하는 과정에서 정부의 채권인 국채를 발행한다. 그 국채를 발행한 돈으로 자영업자나 중소업자에게 0.1% 가산금리로 저리로 융자를 주는 것이다.

이렇게 되면 자금순환이 원활해져 시장도 안정화 되고 경제도 활성화 할 수 있다.

Q) 세종시 행정수도 완전 이전은 집값 잡기에 도움이 될까?

A) 세종시 이전은 서울 집값 안정이나 하락과는 전혀 무관하다.

행정수도 이전으로 공무원들이 세종시로 옮겨갔다면 서울 집값이 떨어져야 정상인데 그렇게 되지 않았다. 오히려 청주‧천안‧대전 등에서 빨대효과로 세종시로 이전하며 주변지역 쇠퇴 현상을 보인 것과 연결된다.

서울부터 세종시까지 편도로 1시간 30분 정도 걸린다. 수도권에서 서울로 출퇴근 하는 시간 정도다. 일부 내려간 공무원들도 있지만 과장급 이상은 세종시로 완전히 이주한 사람이 100명에 한두사람 정도 될까? 거의 없다고 본다.

정부에서 공무원에게 세종시에 내려가 살라고 취득세 감면, 특별분양 혜택을 주었으나 전월세를 놓고 출퇴근 하며 부수입 창구로 이용하는 사람이 많다. 국회가 세종시로 간다는 것은 상징적인 의미는 있겠지만 결국 그 지역 집값만 올리는 일에 그칠 것으로 보인다.

오히려 국회의사당 자리가 비면 여의도가 택지 개발 기대로 땅값이 천정부지로 치솟을 가능성이 있다.

Q) 국가균형발전을 위해서 가장 필요한 것은 뭔가?

A) 도시경쟁력 확보와 지방에 직주근접이 가능한 산업 유치다.

국가경쟁력은 이제 도시경쟁력으로 바뀌었다. 도시경쟁력은 인구이고 소비다. 국가 균형발전을 위해 지방에 있어도 되는 기업들은 보내고 안 되는 것은 도시에서 수용하는 것이 맞다.

서울의 집값이 오르는 이유 중 중요한 이유는 교육이나, 교육기관을 움직일 방법이 없기 때문이다. 교육기관이 지방으로 이전하면 학생 모집이 어렵다.

이같은 이유로 한정된 도시에서 경쟁력을 키우기 위해서는 콤팩트 시티로 변화하는 것밖에 답이 없다. 용산 정비창기지 부지와 같은 곳은 고밀도 개발과 동시에 고급화 시키고 취득세와 보유세를 높여 사회 환원하는 방법을 모색해야 할 것이다.

지방 이전을 원하는 기업은 여러 가지 세제혜택을 줘 적극적으로 이전할 수 있는 방향으로 유도해야 한다.

국내 주택개발 사업은 주택 단지를 만들고 산업을 유치하는 형식으로 이뤄져 배드타운으로 전락하거나 도시 형성이 원활하지 않은 경향이 있다. 산업을 먼저 유치하고 배후도시로 주택단지를 조성하면 원활하게 구성할 수 있다.