[e사람] 임병철 부동산114 수석연구원 “임대차3법 시대, 상투 잡히지 않으려면 ‘갈아타기’가 중요”

[이뉴스투데이 이하영 기자] 21일 정부와 민주당은 부동산시장 현안 점검을 위해 ‘경제상황 점검회의’를 열었다. 임대차3법(전월세신고제‧전월세상한제‧계약갱신청구권제) 통과 이후 부작용이 커진 가운데 보완대책을 마련하겠다는 취지다.

서울 전셋값은 68주 연속 상승했다. 매물은 사라졌고 보증부월세(반전세)가 늘었다. 이마저도 주택 매물이 없어 발을 동동 구르는 수요자가 늘고 있다.

2030세대는 ‘지금 집을 사지 못하면 영원히 못 산다’는 조바심에 영혼까지 끌어 모은다는 뜻의 ‘영끌’로 주택을 다수 구입해 사회적 문제가 되기도 했다.

잇따른 정부 정책에도 계속되는 서민 주거 불안 속에서 임대차3법 시대에 ‘내 집 마련’ 방법을 임병철 부동산114 수석연구원에게 물었다.

◆2030세대, 장기전세‧빌라 머물며 종잣돈 모아야

한국감정원 아파트 매입자 연령대별 현황에 따르면 올해 30대 아파트 매매 비중은 △6월 32.4% △7월 33.4% △8월 36.9% △9월 37.3%로 지속 상승 중이다. 20대도 지난달 서울 아파트 전체 거래량의 4.3%를 차지하며 처음으로 매입 비중이 4%를 넘어섰다.

2030세대는 영끌해 주택을 구입했지만 소위 ‘상투 잡았다’고 표현하는 부동산 최고점에서 산 것이 아닌가 하는 불안이 많다.

이에 임 연구원은 2030세대에게 “영끌은 조바심이 부른다”며 “지금은 공공임대나 빌라‧오피스텔 등에 머물며 잠시 종잣돈을 모으는 시기로 삼는 것이 좋다”고 조언했다.

행복주택, 국민임대, 장기전세 등 공공임대에 머물거나 빌라나 오피스텔을 사고 다음을 준비하는 것이 방법이 될 수 있다. 공공임대는 납입금이 적어 그만큼 돈을 모으기 쉽고 빌라나 오피스텔 등은 아파트에 비해 집값 상승 여지는 적으나 하락하는 경우는 드물기 때문이다.

전세로 묶여있는 것보다 현금을 쥐고 있으면 주택 가격이 하락했을 때 구입이 원활해지는 여지도 분명 있다.

임 연구원은 “내년에 127만여가구나 예정된 청약을 적극 활용할 필요가 있다”며 “투자를 위해서는 어느 정도 종잣돈이 모여야 한다”고 한 번 더 강조했다.

또 “갈아타기를 할 때는 돈을 모으는 동시에 주택투자금과 대출여력 등 자금규모를 파악한 후에 교육, 출‧퇴근 상황 등을 고려해 후보를 고르고 계속 지켜봐야 한다”며 “공인중개사 사무소, KB국민은행 시세, 국토부 실거래가 등을 주기적으로 확인해야 한다. 실거래와 호가가 차이가 있다면 시세에 거품이 낀 것”이라고 말했다.

◆서울 임대, 아직 남은 곳은?

임대차3법 중 계약갱신청구권은 기존 임차인이 전세를 그대로 연장해 주택 매물을 줄이는 가장 큰 역할을 했다. 또 각종 부동산규제로 증여하거나 강화된 재건축 실거주 요건을 지키려 집주인이 거주 의사를 밝혀 매물 품귀 현상은 더 가팔라졌다.

이제 서울서 1000세대 이상 대단지 아파트에 전세 매물이 1~2곳 나오는 일은 흔해졌다. 반면 아직 빌라나 오피스텔 등 다세대‧다가구 주택은 매물이 남아있다.

임 연구원은 “빌라 등 다세대 주택이 많은 지역은 아직 여력이 조금 남아있을 것”이라며 “마포구 망원동‧합정동이나 은평구 불광동‧대제동‧갈현동 정도를 들 수 있다”고 말했다.

또 “경기도권에서 서울과 가까운 곳을 찾는다면 3호선 화정역과 연결되는 경기 고양시 인근도 가능하다”고 덧붙였다.

◆4050세대, 청약 가점 적극 활용해야

올해 2월에는 ‘매교역푸르지오SK뷰’에서 5월에는 ‘흑석리버파크자이’에서 청약가점 만점자(84점)가 나와 화제를 모았다. 청약가점은 부양가족이나 무주택 기간 등이 큰 점수를 차지해 4050세대에 상대적으로 유리하다는 평가다.

청약가점은 84점이 만점이다. 무주택 기간 15년 이상(32점 만점), 부양가족 6명 이상(35점 만점), 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점 만점)을 합산해 결정된다.

임 연구원은 “4050세대는 청약가점이 보통 60점을 넘고 70점에 육박할 것”이라며 “노부모를 봉양한다던지 3기신도시 주요 지역 우선 배정 물량 등을 적극적으로 찾아볼 필요가 있다”고 조언했다.

또 “현재 과열된 시장이 가라앉길 기다리는 것도 한 방법이 될 수 있다”고 주장했다.

아울러 임 연구원은 “과열된 시장이 가라앉으면 높은 청약 점수가 더 큰 역할을 할 것”이라며 “수색증산뉴타운 최저 가점 평균은 60.6점이나 2년 전만 해도 이보다 5점 가량 낮아도 당첨됐다”고 말했다.