5년 뒤 공정가액 미리 적용?…고무줄 재건축부담금 우려

[이뉴스투데이 이상헌 기자] 고무줄식 재건축 초과이익 부담금에 대한 강남권 조합의 우려가 현실로 다가왔다. 민간과 정부간 산정액 불일치 문제와 함께 정부가 공정가액을 임의로 조정할 가능성이 제기되고 있다.

21일 도시정비업계에 따르면 서울시 서초구 반포동 반포현대아파트, 송파구 문정동 136번지, 서초구 방배동 신성빌라 등은 부담금 예상액을 통보받고 사업을 진행 중이지만, 강남구 대치쌍용1,2차, 서초구 반포3지구는 시공사 선정 단계에서 한걸음도 나아가지 못하고 있다.

HDC현대산업개발을 최근 시공사로 선정한 서초구 반포3지구는 오는 12월 조합 임원선거 이후에나 계약 체결 여부를 논의할 예정이다. 대치쌍용2차 조합도 현대건설과의 계약을 무기한 연장하고, 관련법을 검토 중이지만 쉽사리 결정을 내리지 못하고 있다. 조합은 최악의 경우 조합 해산까지 갈 수도 있다는 입장이다. 이러한 여파로 옆단지인 대치쌍용1차 조합도 시공사 선정을 중단하며 상황을 예의주시하고 있다.

수년간 진행해온 재건축이 막바지에서 멈추는 이유는 국토교통부가 앞서 시뮬레이션 결과로 발표한 강남4구 부담금 예상액이 평균 4억4000만원에 달하기 때문이다. 이는 민간 감정평가사를 통해 조합 측이 자체 계산한 결과와 큰 차이가 난다.

앞서 강남권에서 첫 번째로 부담금이 통보된 반포현대는 조합이 구청에 제출한 가구당 7157만원보다 갑절 많은 1억3569만원의 부담금을 통보받았다.

서초구청 측은 "조합에서 제출된 부담금 중 인근 시세 등 자료를 일부 보완·조정해 최종 금액을 산정했다"는 입장을 밝혔다. 하지만 주민 사이에선 공정가액 비율을 당국이 임의로 정하는 것이 아니냐는 의혹이 끊이지 않고 있다.

현행 재건축 초과이익 부담금은 재건축 추진위원회가 설립된 개시시점부터 새 아파트 준공을 완료하는 종료시점까지 집값 변동액에서 개발비용과 해당 지역 평균 집값 상승분을 뺀 금액을 놓고 부과한다.

여기서 문제가 되는 것은 미래 가격 상승률 예상치를 적용해 미실현이익에 대해 세금을 부과하는게 과연 합당한 것이냐는 의문과 재건축 시작 전과 완료 후 가격 산정업무를 한국감정원이 전담하고 있다는 점이다.

공정시장가액은 한국감정원의 자체 직원 500여명(감정평가사 100여명 포함)이 매년 전국 1300만호 가량을 전수조사하고 산정해 국토부가 이를 고시한다.

익명을 요구한 부동산 전문가는 “현재 주택·건물에 적용되는 공정시장가액비율은 60%가 원칙”이라며 “재건축부담금의 과세 표준이라 할 수 있는 이 비율을 90~100%로 높이면 얼마든지 부담금을 2억, 3억, 4억원으로 올릴 수 있다”고 말했다.

현재의 60% 규정대로 부담금을 계산해 제출해도 한국감정원이 조정 과정에서 준공시점 예상되는 가격과 공정가액 비율 90~100%을 적용하면 2억원을 훌쩍 넘을 것이라는 게 주민들의 우려다. 대치쌍용2차 등 사업을 진행 중인 조합은 부담금이 많아야 반포현대 수준인 1억5000만원이라고 예상해왔다.

정부가 연간 최대 6234억원의 추가 세수를 기대하고 대통령 시행령으로 조정이 가능한 공정가액비율을 연 5%포인트씩 높이기로 한 바 있어 2023년 준공시점 적용될 것으로 예상되는 공정가액 비율 90%를 적용하면 속수무책이라는 얘기다. 국토부 주택토지실 관계자는 “그런 방식으로는 부담금을 산정하지 않는 것으로 알고 있다”고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “가격상승을 전제하고 과세를 하다보니 여러가지 문제가 발생할 수밖에 없다”며 “정부가 부담금 액수를 주민들과 다르게 산출했다면 그것이 달라졌는지 설명할 수 있어야 한다”고 지적했다.