[알쓸금융] 소중한 전세보증금, 안전하게 지키려면

[이뉴스투데이 김영민 기자] 지난해부터 부동산 전세 사기가 끊이지 않으면서, 전국에서 1만명이 넘는 피해자가 발생했다. 정부와 지자체 등에서 보증금 반환, 임대지원, 전입신고 제도개선 등 대책 마련에 분주하지만 100% 피해를 예방‧보상하기엔 부족하다.

최근 집값이 하락하면서 역전세 문제도 지적된다. 임대인의 여력이 없는 경우, 전세보증금을 반환하지 못하는 사례도 급증할 우려가 있다.

금융당국은 전세계약시 매매가 대비 전세가율이 높거나(통상 70~80% 이상) 등기부등본상 선순위인 근저당 금액 등이 과다한 주택은 전세계약의 신중을 당부한다.

임대인의 여력이 부족할 경우 계약종료 시점에 새로운 임차인을 찾지 못하면, 보증금을 돌려받지 못하고 경매처분시 보증금을 온전히 회수하지 못할 가능성이 높다.

전세가율 및 등기부등본 등을 확인하고 입주하더라도 계약 종료 시점에 임대인의 자금사정 악화 또는 세금 체납 등으로 보증금을 돌려받지 못할 수도 있고 경매 또는 법적 조치를 진행할 경우 많은 시간이 소요된다.

다가구주택이라면 선순위 임차인과 보증금 액수도 반드시 확인해야 한다. 전입세대 확인서를 통해 선순위 세입자를 파악할 수 있어 문제 발생 시 보증금 회수 여부를 가늠할 수 있다.

전세 계약 후, 반환보증 가입시 본인의 상황(주택 유형, 보증금액, 할인 여부 등)을 고려해 유리한 보증기관을 선택해야 한다.

현재 전세보증금반환보증을 제공하는 곳은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI 서울보증 등 3개 기관이다. 3개 기관 모두 전세 계약 기간 2년 중 절반이 지나기 전이면 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있다.

전세금안심대출을 이용하거나 등록 임대주택에 거주하는 임차인의 경우 반환보증이 가입돼 있을 수 있으니, 먼저 보증가입 여부를 확인해야 한다.

반환보증은 임대인 동의없이 가입 가능하며, 전체 전세계약 기간의 절반이 경과하기 이전에 가입할 수 있다. 다만 다가구 주택 등의 경우 ‘선순위임대차확인서’ 서류 작성을 위해 임대인 또는 중개사 협조가 필요하다.

전세보증금반환보증에 가입할 때는 '가입 제한 요건'을 미리 살펴봐야 한다. 임차물건의 등기부등본에 △압류 △가압류 △가처분 △경매신청 등 소유권 행사에 제한사항이 있거나 토지와 건물 소유주가 다른 경우, 전대차(원래의 집주인인 임대인으로부터 집을 빌린 임차인이 새로운 임차인에게 다시 임차하는 것)로 체결한 경우 등에는 가입이 제한된다.

한편 계약서를 작성하면서 특약 작성을 거부하는 경우, 계약을 고려해야 한다.

임대인 측의 하자로 전세자금 대출이나 전세보증보험 미승인 시에도 계약을 무효로 하고 즉시 계약금 반환하기로 하는 특약이 필요하다. 

전입신고 후, 대항력은 다음날 발생하기 때문에 잔금지급일 익일까지 담보권, 전세권 등의 설정을 않도록 하고 세금 체납 여부를 확인하는 내용도 반드시 필요하다.