신통 방식 속 서울시 공공재개발, 속도는 올랐는데 공급은 ‘글쎄’

[이뉴스투데이 고선호 기자] 오세훈 시장 체제의 서울시가 도시정비사업 활성화를 위해 추진하고 있는 ‘신속통합기획(이하 신통기획)’ 방식의 공공재개발 사업 추진에 속도를 올리고 있지만, 실질적인 공급량 증가로 이어지지 않으면서 물량 확대에 애를 먹고 있는 것으로 나타났다.

특히 신규 택지 부족으로 재개발·재건축 등의 정비사업을 통한 공급이 이뤄져야 하는 서울시의 특성에도 불구하고 앞선 과거 규제들과 관련 정책의 미비로 인해 조속한 사업 추진이 이뤄지지 못함에 따라 정책 기조 유지에도 빨간불이 켜졌다.

11일 서울시에 따르면 현재 신통기획이 확정된 지역은 총 50곳이며, 사업이 추진 중인 구역도 36곳에 달한다. 서울시는 지난해 10월 신속통합기획 재개발 공모에 102곳이 참여, 이 중 21곳을 선정해 현재 사업을 진행하고 있으며, 이달 2차 공모를 실시했다.

이밖에도 △6월 신림7구역·가리봉2구역 △7월 고덕현대 △8월 목동6단지, 개포 경남‧우성3차‧현대1차 등의 지역에서 신통기획이 확정돼 추진되고 있다.

신통기획은 지난 2021년 4월 오 시장이 민간 재건축·재개발을 정상화하기 위해 마련한 주택 공급 정책으로, 사업 초기인 정비계획 수립단계부터 서울시가 가이드라인을 제시하고 신속한 사업 추진을 지원하는 공공지원 계획이다.

일반 정비사업의 경우 지구단위계획을 비롯한 정비사업 수립 과정에 통상 3년 이상이 소요되는 반면, 신속통합기획은 정비계획과 지구단위계획을 동시에 수립하는 등의 방식으로 추진돼 소요 기간이 크게 줄어든다. 간소화된 절차에 따라 심의 과정도 통합 심의로 단축되기 때문에 전체 사업 추진 기간이 대폭 빨라지게 된다.

오 시장은 “재건축·재개발 사업이 정책적으로 억제되면서 시장에 충분한 주택이 공급되지 못했다”며 “서울시는 더 이상 신규 개발 가능한 대규모 택지가 없기 때문에 수요를 해결할 수 있는 방법은 재개발·재건축뿐이다. 이를 정상화하기 위한 부동산 공급 확대 정책으로 부동산 시장의 안정화를 도모하겠다”고 천명한 바 있다.

서울시 신통기획 추진 이후 여의도, 목동 등 주요 재개발·재건축 예정지들이 사업 추진에 속도가 붙으면서 사업 성과에 대한 긍정적인 평가가 지배적이었다.

특히 신속한 사업 추진을 바탕으로 문재인 정부 당시 공공재개발 사업의 한계로 지적돼 온 동의율 확보 및 임대비율 문제 등을 개선하면서 정비사업 활성화에 대한 기대감도 커졌다.

하지만 시장 악화와 각종 건설 악재, 강성 조합으로 인한 예기치 못한 사업 추진 난항 등의 암초를 만나면서 한계가 드러나고 있다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “신통기획의 경우 적정수익성 확보가 관건인데, 이를 충족하기 위해서는 토지 가격 하락이 불가피하다. 하지만 이에 대한 조합원 동의를 구하는 것은 어렵다”며 “여기에 과도한 용적률 계상에 따른 주거여건 하락 등의 부작용도 면밀하게 체크해봐야 한다”고 설명했다.

무엇보다 계획 수립 및 초기 사업 추진 과정까지는 이전 공공재개발 대비 빠른 속도로 추진될 수 있으나, 사업 실현으로 현실화되는 과정이 생각보다 장기화되면서 향후 공급량 확보 어려움 등이 여전한 상황이다.

서울시 주택정책지원센터가 발표한 2023~2025년 아파트 입주 예정 실적 및 전망 자료에 따르면 올해부터 3년 동안 서울에는 연평균 4만3000가구가 완공된다. 지난해(3만5000가구)보다 연평균 8000가구씩 증가했지만, 2024년을 기점으로 올해 공급량 3만9863가구의 약 71% 수준인 2만8317가구로 공급 물량이 급감할 것으로 분석된다.

한때 거래량과 가격이 일시적으로 회복되면서 상승세가 점쳐졌던 주택시장도 급격히 위축되고 있다.

여기에 급격한 원가율 증가로 인한 공사비 갈등과 미분양 물량 증가에 따른 시장침체 등의 악재가 겹치면서 시공에 참여할 건설사들도 몸을 사리고 있기 때문에 공급 물량 해소에 난항이 불가피할 전망이다.

이와 관련, 서울시 관계자는 “재개발 구역지정 활성화와 각종 규제 완화를 통해 사업 추진에 속도가 붙고 있다”며 “공급 부족에 대한 전망은 예단하기 어렵다”고 말했다.