[기자수첩] 금융과 건설은 한 몸? 동상이몽이 끝나간다

[이뉴스투데이 고선호 기자] 수도권을 제외한 전국 각 지역에서 동시다발적으로 일어나고 있는 대규모 미분양 사태를 기점으로 국내 부동산 시장에 암운이 드리우고 있다.

이에 시장 안팎에선 정부 조치를 규탄하거나 이에 대한 책임 소재를 찾기 위한 갑론을박이 이어지고 있다.

정작 중요한 것은 누구로 인해 떨어지고 어디가 얼마나 떨어졌는지가 아닌, ‘왜’ 그리고 ‘얼마나’ 떨어질 것 인가다.

지금의 부동산 폭락장의 원인은 폭증하는 금리에 해답이 있다.

이렇다 저렇다 할 분석은 차치해두고 쉽게 접근해보면, 8억원 아파트 한 채를 매매하기 위해 주택담보대출을 실행했을 때 특례보금자리론을 통해 개선된 LTV 80%를 기준으로 최대 6억원의 대출금을 받는다는 가정 하에 고정금리 4%·30년 만기·원리금균등상환 기준 약 4억3000만원이 넘는 이자가 붙게 된다.

원금과 합산하면 총 12억3000만원으로, 이는 곧 8억원짜리 아파트를 사기 위해서는 결과적으로 12억원 이상의 비용이 필요하다는 것을 의미한다.

문제는 현재 매매가의 하락으로 인해 실제 시장에서 평가되는 가격은 이에 못 미친다는 점이다.

떨어지는 아파튼 가격을 잡기 위해선 신축 아파트 분양가의 방어가 중요한데, 미분양 물량이 쌓이다보니 이마저도 기대하기 어렵다.

심지어 원희룡 국토교통부 장관은 “미분양 10만호까지 각오하고 있다”는 발언을 통해 정부 차원의 부동산 가격 안정화 의지를 내비쳤다.

사실상 상반기, 어쩌면 올해 안까지 시장 상황이 나아지길 기대하기 어렵다고도 볼 수 있는 대목이다.

물론 이 같은 문제는 이미 수많은 언론과 경제단체, 그리고 전문가들의 입을 통해 수없이 오르내린 현안이지만, 대책이 있는가에 대한 질문에 대해서는 모두가 묵묵부답이다.

그도 그럴 것이 미국 정부의 금융 정책을 결정하는 최고 의사결정 기관인 미국 연방준비제도이사회(FED)가 연방공개시장위원회(FOMC)를 통해 지역 연준과의 협의 하에 결정하는 미국의 기준금리가 ‘복지부동(伏地不動)’이기 때문이다.

그렇다면 왜 국내 부동산 시장은 이 지경까지 온 것일까.

해답은 부동산 시장 구조에 있다. 바로 사업주로부터 분리된 프로젝트에 자금을 조달하는 방식을 의미하는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업이다.

자본이 없는 건설사는 미래의 분양수익을 담보로 은행에 대출을 받고, 은행은 수익을 현금으로 받는 구조다.

문제는 사업을 주도하는 ‘시행사’, 건축을 하는 ‘시공사’, 돈을 빌려주는 ‘은행’ 이 세 곳이 모두 각자의 수익과 현금을 운용하는 것이 아닌 미래의 상품을 담보로 돈을 돌려쓰는 구조라는 것이다.

쉽게 말해 사업이 잘 됐을 때는 모두가 ‘윈윈(WinWin)’하는 구조인 것처럼 보이지만, 미분양과 같이 실패했을 경우 모든 비용이 나오는 은행을 제외한 시행사와 시공사 모두가 피해를 보게 된다. 은행의 경우 PF 대출 실행을 위한 담보 물건이 잡혀있으니 지붕만 쳐다볼 일은 없다.

더군다나 우리나라 건설 산업 구조상 건설사의 하도급 기업, 자재납품 기업들로 피해가 전가될 수밖에 없어 추가적인 줄도산의 우려까지 해야 한다.

결과적으로 작금의 부동산 시장에서 웃는 곳은 ‘은행’과 ‘금융’ 뿐이다.

이번 PF 대책에서도 건설사들에 대한 지원과 관련해 조건부로 내세운 ‘분양가 인하’ 조건 역시 향후 건설사들의 수익 구조가 붕괴되는 단초가 될 것이다.

반면 은행과 금융사들은 앉아만 있어도, 건설사들이 망하지만 않는다면 끝까지 돈을 벌 궁리밖에 하지 못한다.

공생(共生)의 관계로 착각한 건설사들과 진작 각자도생(各自圖生)을 선택한 금융권의 동상이몽(同床異夢)이 끝나가고 있다.