우여곡절 끝 취임한 변창흠 장관 ‘로또 청약’ 끝낼 수 있을까

[이뉴스투데이 이하영 기자] 변창흠 국토교통부 장관이 29일 정식 취임했다.

막말 논란과 낙하산 채용에 이어 야당의 강력한 반발 속에 장관직에 오른 만큼 변 장관은 앞으로의 행보가 더욱 주목된다. 국민에 믿음을 주는 한편 김현미 전 장관 때부터 누적된 주택공급 실패도 해결해야해서다.

변 장관이 주택공급 실패를 해결할 주요한 방법으로 내세우는 것 중 하나는 ‘공공자가주택(공공자가)’의 도입이다. 공공자가는 토지임대부 주택과 환매조건부 주택으로 나뉜다.

전자는 땅을 국가가 소유한 상태에서 주택만 개인에게 임대(40년까지 가능)해 분양가를 낮추는 방법이다.

해당 주택에 거주하면 매달 30~40만원씩 토지임대료를 국가에 내야 한다.

후자는 집에 대한 개인의 소유권을 포괄적으로 인정하나 팔 때는 정부에만 되팔아야 한다.

이날 변 장관 취임과 함께 공공자가 중 하나인 토지임대부 분양주택의 한국토지주택공사(LH) 매입 의무화 등이 포함된 주택법 개정안(제78조의2)이 국무회의를 통과했다.

국토부는 개정안 통과 후 보도자료를 통해 토지임대부 분양주택의 시세차익을 입주자가 모두 갖는 것에 문제가 제기됐기 때문이라는 입장을 밝혔다. 실제 이 법은 소급적용은 되지 않는다.

건설업계에서는 LH의 토지임대부 분양주택 매입 의무화가 앞으로 이 같은 분양 제도를 늘리기 위한 정부의 포석으로 풀이하기도 한다.

로또 분양이 사라지고 생겨날 반값 아파트가 더 큰 부작용을 불러올 수 있다는 우려다.

◇3기 신도시, 반값 아파트…지역 주민, 지방도 만족할까?

토지임대부 분양주택의 경우 가장 중요한 것은 ‘토지 소유 여부’다. 주체가 LH가 되는 이유도 민간건설사가 가진 땅에서는 시도할 수 없기 때문이다.

변 장관 체제에서 가장 먼저 적용될 지역으로 3기 신도시가 손꼽히는 이유다.

건설업계에서는 분양가의 60~70%를 택지비가 차지하는 만큼 전체적인 가격은 줄어들 것으로 내다봤다. 다만 ‘반값 아파트’ 등장으로 인한 지역주민 반대와 입지적 한계가 있을 것으로 전망했다.

한 대형건설사 관계자는 “토지임대부 분양주택은 일부 세대에게 관심이 있겠지만 시세의 반값에 아파트를 공급하기 때문에 사회적 갈등을 양산할 가능성이 높다”고 말했다.

앞서 경기도 고양시와 서울 서초구에 토지임대부 분양주택 일부 세대가 들어설 때 인근 주민 반발이 심하게 나타난 바 있다.

이 관계자는 “막대한 토지보상금을 분양대금으로 충당해야 하는데 몇십년에 걸쳐 임대료로 받는다는 점에서도 국가가 감당해야 할 금융 비용이 상당해 적용돼도 샘플 단지 형식일 것”이라며 “정부가 중형 이상 임대를 고급화 한다는 전략을 세운 만큼 주택 스펙을 낮추지 않으면서 일부 세대 분양가를 낮춰 전체 분양가를 끌어내리는 효과를 염두에 둘 것으로 보인다”고 말했다.

지방에서는 오히려 토지임대부 분양주택 가격이 높을 수 있다는 우려도 제기된다.

임미화 전주대 부동산학과 교수는 “지방은 재고주택이 많아 오히려 (땅값을 월세 형식으로 부담해야 하는) 토지임대부 분양주택이 더 비쌀 수 있다”며 “토지임대부 분양주택은 장기임대주택 같은 개념이라 입주자가 소유욕에 대한 부분을 해소할 수 없는 것도 문제”라고 지적했다.

◇공공자가는 복지정책…“이상과 현실 엄연히 달라”

최근 주택 공급이 줄며 가격이 천정부지로 치솟고 있다. 건설‧부동산업계서는 치솟은 가격이 공공자가 주택에 관심을 불러일으킬 것으로 예상했다.

그러나 이는 현재 기형적인 부동산 상황 때문이지 바람직한 방향은 아니라는 것이 이들 입장이다.

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “모든 토지를 국유화 하고 개발이익의 과도한 환수는 이상론일 뿐”이라며 “오히려 (시장을 억압해) 민간 공급 부족을 심화시킬 수 있다”고 강조했다.

이어 “학자일 때는 해도 되는 말이지만 행정집행자는 현실적인 방법을 찾아야 할 것”이라고 덧붙였다.

공공분야와 민간분야를 다르게 인식하는 것부터 시작해야 한다고 지적하는 의견도 있다.

김태섭 주택산업연구원 수석연구위원은 “공공자가가 필요한 것은 복지정책 수혜가 필요한 주거취약계층으로 일반 주택 소비자와 전혀 다른 시장에 위치한다”며 “주택 정책을 성공시키려면 소비자 선호를 제대로 알고 접근해야지, 어정쩡한 개념으로는 성공할 수 없다”고 꼬집었다.

그러면서 “토지임대부 분양주택은 지분공유형과 큰 차이가 없어 자가 수요를 선호하는 소비자에게는 실험적인 측면도 있다”며 “(공공과 민간의) 중간 정책으로서 주택 가격이 높아져 예전보다 성공 가능성은 높아졌으나 입지가 좋지 않으면 호응도가 떨어질 것”이라고 말했다.

◇투자자 “지금 있는 주택 지키겠다” vs 무주택자 “10분의 1이면 사겠다”

공공자가 주택에 대한 관심도는 투자자와 실거주자 모두 높지 않았다.

부동산 투자자는 아예 관심을 보이지 않았다. 무주택자 또한 무엇도 내 것이 아니니 시세보다 상당히 저렴하지 않은 이상 도전의 필요성을 느끼지 못했다.

경기도 고양시에 살며 주택을 2채 이상 보유한 부동산 투자자 A씨는 “최근 부동산 대출 규제가 심해지고 각종 세금이 급증하면서 투자가 어려워진 것이 사실”이라며 “상가 등은 임대료가 나와 투자할 수 있지만 주택 쪽은 흥미가 많이 떨어졌다”고 말했다.

이어 “강남부터 지방 소도시까지 학군이 만들어져야 투자 가치가 높다”며 “적어도 조성된 지 10년은 넘은 곳이라야 학군이 형성되기 때문에 공공자가도 중심지가 아닌 곳은 인기를 끌기 어려울 것”이라고 지적했다.

서울 2호선 을지로입구역 인근 회사에 다니는 무주택자 B씨는 공공자가에 ‘황당하다’는 반응을 보였다.

B씨는 “(환매조건부 주택은) 시세차익을 못 내는 점도 이해가 안가지만 건물만 내 것이고 땅은 또 내 것이 아니라니 무슨 말인지 모르겠다”며 “원래 10억원짜리 아파트를 1억원으로 살 수 있다는 정도의 파격 혜택이 아닌 이상 안 살 것 같다”고 말했다.