건설협 50만호 조기 공급 제안…‘패닉 바잉’ 막자

[이뉴스투데이 이하영 기자] 건설업계가 불안한 부동산을 잠재울 신속한 주택 대량 공급방안을 내놨다.

대한건설협회(협회)는 6‧17 및 7‧10 부동산 대책이 주택공급 확대방안 부분에 미흡했음을 언급하며 부동산 시장 혼란 극복을 위한 50만호 이상 주택 공급 방안을 23일 제안했다. 해당안은 이날 국무총리실‧국토교통부‧기획재정부 등 정부 관계부처와 국회에 건의됐다.

협회는 “최근 우리나라는 저금리‧양적완화 기조로 인한 사상 최대 시중 유동성 증가를 경험 중”이라며 “두차례 정부 정책은 주택시장의 높은 기대수익률을 낮추지 못해 실수요자들의 내 집 마련 불안감 및 추격매수 심리가 확산되는 상황”이라고 현 상황을 진단했다.

이에 협회는 “부동산 시장 불안을 잠재우기 위해서는 구체적인 주택공급 확대 방안의 적극 검토를 통한 지속적이고 충분한 공급 시그널 형성해야 한다”며 “도심의 초고밀도 개발 허용, 역세권 재개발 해제 구역 개발, 민간공원 특례사업 적극 추진, 도심 내 상업용 건물의 주거용 전환 등 시행을 통해 수도권에 최소 50만호 주택 공급량을 조기 확보할 수 있다”고 말했다.

협회는 50만호 이상 조기 공급 실행 방안으로 ‘도심 주택 등 공급 확대를 위한 특별법’을 제정할 것을 주장했다.

이외에도 △용적률‧종상향‧용도지역 변경 등 혁신적 규제 특례 적용 △규제특례로 발생한 개발이익은 임대주택 공급 등으로 환수 △절차 간소화, 원스톱 협의 등 도입을 방안으로 제시했다.

협회가 제안한 도심 주택공급 확대 방안은 다음의 8가지다.

◇도심 초고밀도 개발 촉진

기반시설이 양호한 도심에 초고밀도 개발을 허용해 주택공급을 촉진하는 방법이다. 서울시 용적률 제한(35층룰)을 해제하고 강남 주요 재건축단지의 초고층 사업을 허용하는 것이다.

뉴욕 허드슨야드의 경우 기존 용적률의 3.3배인 3300% 용적률 부여해 2025년까지 고급 아파트와 쇼핑몰 등 초대형 복합단지를 완성할 예정이다.

◇역세권 재개발 해제 구역 개발 활성화

입지 상 사업성이 좋고 용적률을 보다 많이 확보할 수 있는 역세권 재개발 해제 구역 개발을 통한 주택 공급이다.

구 뉴타운 해제지역 면적은 1423만㎡로 여의도의 4.9배, 분당신도시의 2.6배에 달하는 규모다.

◇민간공원 특례사업 적극 추진

서울시가 도시공원일몰제 시행(2020년 7월 1일)에 대비하여 매입(계획)한 부지 24.5㎢(129곳)를 도시계획상 공원으로 유지하는 방법이다.

전체 면적의 30% 이하에서 민간자본으로 비공원시설을 짓고, 나머지는 도시공원으로 조성하는 민간공원 조성 특례사업 추진을 통한 주택 공급 필요하다. 도시자연공원구역으로 지정한 69.2㎢까지 해제 또는 행위제한 완화 시 획기적인 도심 주택공급 확대가 가능하다.

◇도심 내 기존 건축물의 주거용 전환

코로나19 영향과 경기침체로 공실률이 높고 소득수익률이 낮아진 도심 내 상업용 건물 등을 주거용으로 전환해, 주택으로 공급하는 방법이다.

현재 서울시 내 사무실 면적은 3369만1362㎡(서울시)로 충분한 규모의 부지를 확보할 수 있다. 2019년 하나금융연구소 조사 결과에 따르면 서울 직장인의 51%가 거주구에 직장이 위치해 젊은 층의 직주근접 선호로 주택 수요 해결도 가능할 것으로 예상된다.

◇건축물 수직 증축 허용

기존 업무용 빌딩, 주거용 건물 등에 대해 안전진단을 한 후, 안전에 문제가 없으면 수직증축을 통해 주택 공급한다.

리모델링 업계에 따르면 최근 수도권 리모델링 추진단지는 총 41곳 2만5271가구에 달하며 건축물의 수직증축 허용은 재건축 사업을 대체할 공급 수단이다.

◇가로주택정비사업 층수 및 면적 제한 완화

가로주택정비사업 규제 완화도 주택 공급 늘리기에 도움을 줄 수 있다. 협회는 층수 제한을 7~15층까지 완화하고 부지면적 제한을 1만㎡에서 2만㎡까지 완화할 경우 공급을 4배로 확대할 수 있다고 분석했다.

15층 이상이 가능하도록 서울시 조례를 개정(2018년 12월) 및 공공성 요건 충족 시 2만㎡까지 가능하도록 소규모주택정비법 시행령을 개정(2020월 6월)했으나, 실제 완화 적용 사례는 전무하다.

◇혁신적 도시재생 사업 추진

노후된 공공건축물이나 학교부지 등을 적극적으로 활용하는 방법도 나왔다.

예를 들어 △도심 노후 공공건축물 활용 임대주택 공급 △유휴 국공유지 복합개발 활성화 △유수지(서울 178만㎡ 어린이 대공원 3배) 등 방재시설 부지 활용 △입체도시개발(도심 지하나 도로 지하화로 확보된 토지) 적극 추진 △방재 및 도시재생을 위한 구릉지 개발 △그린벨트 활용(3-5등급 그린벨트 지역) △학교시설의 복합개발 등이다.

◇1기 신도시 전면적 상향 재건축 허용

노후화가 본격화되고 있는 1기 신도시(분당‧일산‧평촌‧중동‧산본)의 재건축시 용적률을 상향 적용해 서울 대체용 주택 공급이 가능하다.

이때 용적률 400%를 적용하면 약 15만 가구 공급 가능하다.

특히 1기 신도시는 도로‧지하철 등의 교통인프라와 의료‧학교 등의 생활인프라가 충분해 기반시설 비용 부담이 크지 않은 부분이 장점이다.