분양보증 수익에 눈 먼 ‘허그’ 이재광 사장에 희생당한 재건축업계

[이뉴스투데이 유준상 기자] 주택도시보증공사(HUG)의  ‘분양보증’ 독점이 고착화되면서 재건축시장이 연쇄 타격을 입고 있다. 조합원은 자신이 사업해 지은 아파트를 새로 들어온 일반분양자보다 더 비싸게 주고 살 위기에 처했다. 이 가운데 HUG가 분양보증을 거머쥔 손을 놓지 않는 이유는 분양보증으로 얻는 수익에 대한 ‘집착’ 때문이란 분석이 설득력을 얻고 있다.  

“재건축에 몸 받쳐왔는데”…조합원 > 일반분양 ‘가격역전’ 현실화

“우리 조합원들은 비가 새고 녹물이 나오는 아파트에서 십수 년간 버티며 재건축만 기다려왔다. 조합원들보다 새로 들어오는 일반분양자들이 사업 추진의 이익을 더 가져가는 것이 과연 ‘형평성’에 부합하는 건지 반문하고 싶다.”

14일 익명을 요구한 서울 강남권의 한 재건축 조합장은 본지와의 통화에서 주택도시보증공사(HUG)가 재건축 아파트의 분양가 산정을 인위적으로 통제하는 현재 구조에 대해 이같이 불만을 제기했다.

도시정비법에 따르면 재건축사업은 건축물의 소유주가 신축 건물의 용적률, 층수, 마감재, 부대시설 등을 계획하도록 하는 민간 사업이다. 이러한 성격 때문에 건축계획의 특성과 사업 규모에 따라 사업비 액수가 달라지게 되고, 정부와 지자체 예산이 아닌 순수하게 조합원들의 분담금으로 자금이 마련된다. 이로 인해 조합원분양가와 일반분양가 역시 사업비 규모에 영향을 받는다. 

그런데 현재 HUG는 민간사업인 재건축 일반분양가를 인위적으로 책정하고 있다. 이렇다보니 십수 년간 사업을 진행해온 조합원 분양가보다 낮게 책정되는 사례도 최근 발생했다. 재건축사업은 일반분양가가 낮아질수록 조합원이 부담해야 할 분담금 규모는 커진다.

‘래미안원베일리’ 분양을 앞둔 서울 서초구 신반포3차‧경남아파트가 이같은 피해를 입은 대표적 사례다. HUG와 분양가 협상을 벌이고 있는 가운데 HUG가 제시한 분양가를 받아들이면 조합원분양가가 일반분양가보다 높은 상황이 벌어진다. 

이 단지의 조합원 평균 분양가는 3.3㎡당 5560만원으로 추산된다. 그런데 HUG는 이 단지의 적정 분양가를 지난해 11월 분양한 ‘르엘신반포센트럴(반포우성 재건축)’의 4891만원과 비슷한 3.3㎡당 4900만원으로 제시했다.

HUG의 계획이 현실화되면 전용면적 59㎡의 경우 일반분양가는 11억7300만원으로 같은 면적 조합원분양가(13억3400만원)보다 1억6100만원이나 낮아진다. 추후 호가가 계속 뛰는 점을 고려하면 일반분양자가 거둬 들일 수익은 막대하다.

면적이 커질수록 역전현상은 더 극명하게 나타난다. 전용면적 84㎡의 일반분양가는 16억6303만원으로 같은 면적 조합원분양가(18억8700만원)보다 보다 무려 2억2397만원나 낮다. HUG 계획이 현실화될 경우 가구당 평균 2억3000만원 수준이었던 조합원 분담금이 1~2억원가량 증가할 것이란 추산이 따른다.

신반포3차‧경남아파트 조합원은 이같은 실상에 울분을 토했다. 최근 한 조합원은 청와대 국민청원에 “내가 살던 집을 다시 짓겠다는 것인데 왜 새로 들어오는 사람들에게 ‘로또분양’을 만들어주면서 우리가 돈을 더 내야 하는 것인지 이해가 되지 않는다”고 호소했다.

이 조합원은 이어 “조합원들보다 싼 가격에 현금 부자들에게 강남 로또 사업을 하는 게 정부의 바람이냐”며 “강남 로또 일반 분양자들에게도 분양이익 환수제를 적용해 재건축초과이익 환수제와 형평성을 맞춰야 한다”고 주장했다. 

‘건국 이래 최대 재건축’으로 통하는 강동구 둔촌주공 재건축 조합도 사정은 마찬가지다. 둔촌주공은 계획세대수가 1만2032가구에 달해 올해 분양시장의 대어로 떠올랐지만 HUG와의 분양가 협상이 답보상태에 빠지며 분양이 좌초될 지경이다.

조합은 분양가를 3.3㎡당 3550만원으로 책정했지만 HUG는 2970만원 이상은 안 된다며 이견을 좁히지 못하고 있다. 코로나19 확산으로 민간택지 분양가상한제 시행은 7월 28일로 유예됐으나, HUG가 분양보증을 거절하는 방법으로 분양가 통제가 이뤄지고 있어 사실상 분양가상한제가 시행되고 있는 셈이다.

둔촌주공 조합 관계자는 “HUG가 제시한 2970만원으로 일반분양가가 책정되면 조합원분양가와 비슷한 수준이라 사업성이 나오지 않는다”며 “조합은 HUG와 분양가 협상이 계속해서 지지부진할 경우 후분양 전환도 고려할 방침”이라고 말했다.

27년째 ‘분양보증’ 독점…HUG 배 불리는 수단으로 변질됐나

부동산시장 안팎에서는 이같은 가격 역전 현상을 촉발한 HUG의 분양보증은 사실상 ‘업무의 범위’를 넘어선 배임행위에 해당한다고 보고 있다.

분양보증은 건설사가 파산 등으로 분양 계약을 이행할 수 없을 때 보증기관이 분양을 대신하거나 중도금 등 분양대금을 돌려주는 제도다. 그러나 현재 보증기관인 HUG는 이 ‘보증’ 업무를 넘어서 분양가격 책정에 관여하고 있다. 이는 사실상 주어진 업무의 범위를 넘어선 ‘배임행위’라는 지적이다.

분양보증이 악성화된 것도 모자라 HUG가 분양보증 업무를 1993년부터 30년 가까이 독점하고 있는 상황이다. 현행 주택법에 따라 30가구 이상 공동주택을 선분양할 경우 의무적으로 가입해야 한다.

정치권과 부동산업계에서는 수년 째 분양보증 독점 구조가 여러 문제를 야기한다고 지젹하며 경쟁체제로 가야 한다는 목소리를 내고 있지만 개선의 움직임은 없다. HUG의 이재광 사장은 분양보증 업무를 타 기관과 분담할 의지가 젼혀 없어 보인다.

이를 두고 HUG가 분양보증 업무로 얻는 수익을 계산하고 있기 때문이란 분석이 나온다.

실제로 HUG는 작년 전체 영업이익을 1조595억원을 기록했는데 분양보증 영업수익이 비중이 가장 컸다. 분양보증 영업수익이 전체 수익의 무려 64%에 달했다. 1년 더 거슬러 올라가도 마찬가지다. 2018년 역시 분양보증 영업수익 6451억원을 내며 전체 영업이익의 약 80%를 차지했다.

부동산업계에서는 분양보증 독점으로 이같은 막대한 수익을 내고 있는 HUG가 재건축 사업자의 분양 수익에는 엄격한 잣대를 들이미는 것을 두고 ‘표리부동(表裏不同)’ 하다는 지적을 내놓는다.

한 재건축 조합장은 “취임한 지 2년이 넘어가는 HUG의 이재광 사장은 부동산시장 분양보증 독점 구조에 대한 지적이 잇따름에도 불구하고 문제를 개선하려는 의지조차 보이지 않고 있다”며 “돈 나오는 구멍인 분양보증을 놓치지 않으려는 속셈 아니냐. 지난해 국정감사에서 과도한 의전, 사무실 호화 인테리어 등 방만경영으로 지적받은 점을 감안하면 떨어진 명예를 회복하기 위해 실적 관리에 들어간 것일 수도 있다”고 지적했다.