시행 3개월 늦춰진 ‘분양가 상한제’, 사실상 효과 ‘무색’

[이뉴스투데이 유준상 기자] 정부가 분양가상한제 적용을 유예해줬지만 혜택을 보는 단지가 거의 없을 것이란 전망이 불거진다. 주택도시보증공사(HUG) 분양보증을 통한 분양가 통제가 여전히 가능한 만큼 시장에 미치는 영향이 크지 않을 것이란 분석이다.

21일 부동산 전문가들의 말을 종합하면 국토교통부의 민간택지 분양가 상한제 3개월 연장 조치가 주택시장에 미치는 효과는 제한적이다.

HUG의 고분양가 규제가 여전히 시행되고 있어서다. HUG는 지난해 6월 ‘고분양가 사업장 심사기준’ 개정안을 발표했다. 이에 따르면 정비사업지의 분양가는 해당 사업장의 근방 2km 내 조건이 유사한 아파트 분양가를 기준으로 결정한다. 사실상 분양가 상한제에 준하는 조치다. 이후 서울 및 수도권 지역 민간택지 아파트의 평균 분양가 상승기조는 둔화한 것으로 나타났다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “유예기간이 늘긴 했지만 재건축 단지가 끌어올릴 수 있는 분양 수익은 상당히 제한적일 것으로 보여진다”며 “HUG와 조합 간 일반분양가 격차를 좁히지 못하고 있어 분양 시기를 조정하는 게 무의미하기 때문”이라고 분석했다. 

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축이 대표적이다. 이 단지는 지난해 관리처분계획을 수립해 일반분양 가격을 정했지만, HUG와 분양가에 대한 이견을 좁히지 못하고 있다. 조합은 3.3㎡당 3550만원을 신청한 반면 HUG는 3.3㎡당 2970만원을 고수하고 있다.

노우창 한국주택문화연구원 실장은 “상한제 적용 유예기간이 연장되면서 조합은 HUG와 분양가에 대해 논의할 시간이 추가로 생겼다”며 “하지만 이번 조치로 분양가 상승 요인이 더 커진 만큼 HUG가 외려 분양가에 대한 기준을 더욱 엄격하게 적용할 가능성이 높다”고 설명했다.

여기에 국토부가 관리처분계획 변경 등을 위한 총회까지 연기를 권고하는 방안을 함께 마련하고 있다. 이 경우 사실상 사업 추진 일정이 뒤로 미뤄지는 것이기 때문에 사업 지연에 의한 추가 부담금까지 늘게 된다.

정부가 정책 기조로 분양가 인하를 유도하고 있는 만큼 주택 공급이 실질적으로 늘기는 어려울 것이란 시각도 있다. 김기룡 유안타증권 연구원은 “국토부의 상한제 유예기간 연장으로 서울 둔촌주공, 개포주공1단지 등 일부 대형 재건축 단지들은 시간을 벌게 됐다”며 “하지만 조합과 HUG 간 분양가 협의가 남아있기 때문에 주택 공급 확대효과는 제한적일 것”이라고 내다봤다.

한편 지난 18일 국토교통부는 당초 4월 28일까지 일반분양 입주자 모집공고를 내지 않은 단지에 적용할 예정이었던 분양가 상한제를 3개월 추가 연기하겠다고 밝혔다. 이에 따라 분양가 상한제 시행 시기는 7월 29일이 됐다. 국토부 관계자는 “코로나19 확산을 막기 위한 불가피한 조치”라면서 “재건축 조합은 총회 등 집단 감염 우려가 있는 행사는 당분간 자제해 줄 것을 당부한다”고 말했다.