집값 잡겠다면서 재건축 옥죄는 정부

[이뉴스투데이 유준상 기자] 과열된 서울시 집값이 안정되는 모양새다. 하지만 이는 일시적인 국면에 불과할 것이란 진단이 나오면서 대책의 방향을 ‘수요억제’에서 ‘공급확대’로 과감하게 전향해야 한다는 목소리에 힘이 실리고 있다. 특히 서울시 전체 아파트 공급량의 5분의 4를 담당하는 재건축 등 정비사업의 숨통을 옥죄면서 시장 안정화를 바라는 것은 어불성설이란 지적이 나온다.

24일 다수의 부동산 전문가들은 부동산 시장의 수급 균형을 맞추고 안정화를 이루기 위해서는 재개발‧재건축 등 정비사업 규제를 완화해야 한다고 주장했다.

정부는 연이은 규제대책으로 집값 과열현상이 진정되고 있다고 강조하고 있다. 실제로 시장은 안정세에 진입하는 듯하다. 서울 집값은 지난 9·13 부동산 대책 이후 5주 연속 상승폭이 둔화되고 있다. 지난 9월 셋째주 0.26%에서 넷째주 0.10%, 10월 들어서는 첫째주 0.09%, 둘째주 0.07%, 셋째주 0.05% 등 꾸준히 상승폭이 감소하고 있다.

하지만 부동산 전문가들은 정부가 강조하듯 집값이 안정화 단계에 접어들었다고 예단키는 어렵다고 입을 모은다.

노우창 한국주택문화연구원 기획실장은 “집값 상승이 꺾이지 않고 여전히 상승 중이고 상승폭만 축소되고 있다”면서 “이는 실제 수요가 감소했기 보다는 시장 흐름을 좀 더 지켜보자는 관망 수요가 늘어났기 때문”이라고 설명했다.

그는 “예비 매수자는 실제 구매 의사는 있으나 매물을 놓고 매도자와 눈치 보기가 치열해지고 있다”고 덧붙였다.

이는 결국 집값 상승 둔화 현상은 실질적 요인이 아닌 심리적 요인에 의해 일어난 것이며 언제든 투기심리가 살아날 수 있는 가능성을 내포하고 있는 것이다. 이 같은 점에서 수요억제에 기댄 정부의 부동산대책은 시장 안정화를 위한 근본적인 해결책이 되기 어렵다는 비판이 나온다.

정부는 지난해부터 잇따라 내놓은 수요억제 정책이 한계에 직면했다는 지적이 쏟아지자 지난달 수도권에 100만평 이상 대규모 택지를 확보하는 ‘수도권 주택공급 확대방안’을 내놓기도 했다.

서울에 집중 포화된 수요를 수도권 일대로 퍼뜨리겠다는 의도이지만 이 또한 미흡하다는 지적을 받고 있다. 수도권 택지개발이 포화상태인 상황에서 서울 인접 지역에 개발할 새로운 대규모 택지를 확보하기란 불투명할뿐더러 서울 내부 수요가 수도권으로 이동할 확률도 매우 낮다는 이유에서다.

주택산업연구원 관계자는 “택지공급대책으로 서울의 아파트 수요 분산을 위해 경기도에 택지개발(신도시 개발)을 하는 것은 효과가 낮다”면서 “서울시 거주 가구가 분양을 받아 경기도로 이주하는 수요는 6.2%에 불과한데 반해 경기도 거주가구가 분양받아 이주하는 비율은 약 90%나 된다”고 설명했다.

이에 공급대책의 일환으로 재개발‧재건축사업 등 도시정비사업을 활성화하는 방책이 가장 효과적이라는 주장이 대두되고 있다. 서울시 외부에서 공급방안을 찾기보다 내부에서 수요를 흡수할 수 있는 방책이 바로 재건축 등 정비사업이기 때문이다. 실제로 서울시의 전체 아파트 공급량에서 도시정비사업으로 공급되는 아파트 비중은 78%에 이른다.

이 같은 상황에서 정부는 정비사업의 숨통을 조이고 있다. 재건축은 안전진단 강화, 초과이익환수제 등을 시행하며 목동과 여의도 등 자체적으로 신축아파트 공급이 가능한 지역이 동맥경화 현상에 시달리고 있다. 뉴타운‧재개발은 무분별한 지정 뒤 해제 뒤탈을 겪고 있다. 실제 뉴타운‧재개발구역은 최근 5년간 354구역이나 해제돼 아파트 공급 기반 자체가 급격하게 감소하고 있다.

김태섭 주택산업연구원 박사는 “주택노후화로 새 아파트에 대한 대체수요가 급증하고 있는 상황에서 재건축 등 정비사업의 활성화는 서울시 주택수요에 대응하는 최적의 방법”이라며 “이에 정비사업을 활성화해 시장 수요도 충족하고 공적으로도 활용하는 방안을 모색해야 한다”고 주장했다.

그는 이어 “정비사업으로 공급하는 아파트 물량을 현재 연평균 2만3000호에서 3만2000호 이상으로 확대해야 한다”면서 “또한 해제된 정비사업구역을 선별하고 주민동의를 거쳐 구역지정을 재검토해야 하며 투기대책과 규제완화, 용적률 인센티브 확대, 개발이익의 임대주택으로의 환수가 필요하다”고 덧붙였다.