부동산신탁 상반기 최대이익에도 엇갈리는 하반기 전망

[이뉴스투데이 이상헌 기자] 부동산 신탁업계가 올해 상반기 사상 최대 순이익을 기록한 가운데 하반기 시장 전망은 엇갈린다.
 
10일 관련업계에 따르면 국내 부동산신탁사 11곳의 순이익은 지난해 같은 기간보다 17.6% 증가한 2853억원으로 반기기준 사상 최대를 기록을 달성했다.
 
특히 한국토지신탁(한토신), 한국자산신탁(한자신), 대한토지신탁, 국제자산신탁 등 국내 신탁사 11곳업체가 모두 흑자를 내며 평균 순이익 259억원을 기록했으며 영업수익도 5889억원으로 지난해보다 21.9% 증가했다.
 
이번 호실적은 재건축에 소요되는 시간과 비용을 줄이기 위한 '신탁방식 재건축'을 선호가 재건축조합들 사이에서 최근 빠른 속도로 확산된 것에 따른다.

국내 시장점유율 1위 업체 한토신은 지금까지 12개의 재건축을 수주해 예상 수익이 1185억원에 달한다. 한자신도 12곳을 수주해 향후 수익이 1657억원에 달할 것으로 전망된다.

KB부동산도 강자로 떠올라 여의도 한양아파트, 공작아파트, 대교아파트와 함께 성수동 장미아파트 등 4건을 사업시행자 방식으로 수주했다. 코람코자산신탁은 서울시 도봉 제2구역 주택재개발정비사업을 비롯해 인천, 안양시 등 다섯 곳의 재건축·재개발 현장을 수주했다.

신탁사들의 도시정비사업 진출은 지난 2016년 3월 도시및주거환경정비법 개정으로 가능해진 것이다. 이에 금융권에서도 앞으로의 전망을 밝게 보고 부동산신탁에 눈독을 들이고 있다.

신한금융은 현재 신탁사업 진입을 고려해 현재 아시아신탁 인수를 위한 우선협상대상자로 선정돼 협상을 진행 중에 있으며, 지주사 전환을 앞둔 우리은행도 신탁사 인수를 검토하고 있는 것으로 전해지고 있다.

이런 가운데, 정부가 금명간 부동산신탁사 추가 인가 절차를 시작할 예정이어서 추가 사업자 선정이 시장에 미칠 파장에 관심이 모아지고 있다.

국내 부동산신탁업계는 2009년 이후 신규 사업자 진입이 허용되지 않아왔지만, 정부는 주택공급 확대에 발맞춰 1~2곳의 사업자를 추가하기 위한 절차를 진행하고 있다.

금융감독위원회는 현재 외부 전문가로 구성된 평가위원회를 발족하고 관련 업체에 대한 경쟁도 측정을 진행하고 있으며 측정 결과가 나오면 이를 기준으로 세부 배점표를 만들어 모집을 시작할 예정이다.

이처럼 금융사 입장에서도 부동산 신탁은 수익성이 보장된 시장인데다 비은행 포트폴리오를 강화할 수 있는 기회로 볼 수 있지만 정부의 사업자 추가 방침과 부동산 규제 정책과 맞물려 하반기 전망은 낙관과 비관으로 엇갈리고 있다.
 
먼저 낙관론자들은 부동산신탁업의 평균 자기자본이익률(ROE)은 20%대로, 5~10%대에 머물고 있는 금융지주의 평균 ROE에 비해 최고 4배 이상 높아 건설·부동산 경기 변동에도 불구하고 장기적으로는 성장 가능성이 높다는 이유를 내세운다.
 
이에 반해 일각에서는 건설·부동산 경기 위축시기 사업자가 추가로 시장에 진입할 경우 기존의 신탁사의 수익 기반이 위축될 가능성을 우려하고 있다.

부동산업계 한 관계자는 "내년에는 올해보다 주택시장에서 수요·공급의 불일치가 더욱 심화될 전망"이라며  "도시-지방 양극화 현상까지 겹쳐 신탁사들의 전체 파이가 줄어드는 마당에 신규업체까지 등장하게 시장 상황이 좋아질 일은 없을 것"이라고 말했다.

실제 나이스신평에 따르면 KB부동산신탁, 한토신, 코람코자산신탁, 대한토지신탁 등 4개 부동산신탁사의 사업은 분양성과가 미흡한 '위험지역'에 쏠려 강원·경기·경남·경북·충남·충북 등 미분양 위험 지역에 투자한 비중이 71.9%에 달한다.

지방 미분양 적체와 정비사업 지연 등으로 실제 부동산신탁사들의 수주도 움츠러든 상황이다. 업계 시장점유율 1·2위를 다투는 한토신과 한자신의 올해 1분기 수주는 지난해에 비해 각각 23.4%와 45.2% 급감한 367억원과 409억원에 머물렀다.

이는 재건축·재개발 규제 강화와 지방부동산 약세가 예상되면서 신탁사들이 높은 수주실적에도 불구하고 자체적으로 몸사리기 영업을 펼쳤기 때문인 것으로 풀이된다.

H신탁사 한 관계자는 "현재까지 후보업체가 어디인지는 알 수가 없다. 지방에서 미분양이 쌓여가는 상황에 경쟁사가 더 늘어나는 게 달갑지는 않다"고 말했다. 그러면서 "정부가 은행권과 미리 접촉하면서 내부 조율을 진행 중인 것으로 안다"며 "대형 금융사 중심으로 시장이 재편될 경우 자금력이 부족한 중소 신탁사들은 사라지고 말게 될 것"이라고 덧붙였다.