[알쓸금융] DSR이 뭐길래…비율 놓고 ‘난리’

[이뉴스투데이 김영민 기자] 금융당국이 사회적 문제로 대두된 역전세 주택에 한해서만 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화를 시사하면서도 큰 틀은 유지했다.

DSR 규제가 완화되면, 집값 하락에 전세보증금을 돌려주지 못하는 집주인의 시름은 던다지만, 가계대출 증가로 이어진다. 시중은행이 재원충당을 위해 은행채 발행 확대에 나서면서 대출금리도 상승하게 된다.

다만 주택담보대출비율(LTV)는 기존대로 유지하면서 DSR 규제완화만으로는 전세보증금 반환에 어려움이 있다. LTV가 한도까지 꽉 찬 경우, 소득이 충분하더라도 주택을 담보로한 대출이 불가능하기 때문이다.

DSR은 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율이다. 주택‧전세보증금‧예적금 담보대출을 비롯해 자동차할부, 마이터스통장 등의 신용대출이 포함된다.

소득이 있는 사람이 이미 대출이 있는 상황에서 다른 대출을 받으려고 하면, 현재 소득을 기준으로 상환 능력을 판단한다. 현행 기준은 40%다.

예를 들어 연소득이 6000만원인 개인이 DSR 40%를 적용받으면 매년 갚아야 하는 원금과 이자는 2400만원을 넘지 못한다.

4% 금리로 30년 만기 주택담보대출로 3억원을 빌리는 경우, 매월 원금과 이자로 183만원을 갚아야 한다. 연간 2196만원이다.

DSR 40% 적용시 최대로 빌릴 수 있는 한도는 약 3억2650만원으로 신용대출이 3000만원을 넘으면, 주택담보대출 한도는 줄어든다.

정부가 생애 최초 디딤돌대출 LTV 비율을 80%까지 확대하면서, 내집 마련이 조금은 수월해 졌지만 소득이 적으면, 충분한 자금을 마련하기 어렵다.

KB부동산 통계에 따르면 5월 서울아파트값 평균은 11억8000만원이다 LTV 70%를 적용하면, 8억2600만원을 대출받을 수 있다.

고정금리 4%로 30년간 상환한다면 원금과 이자를 합쳐 월 504만원을 갚아야 한다.

1년간 상환금액은 6050만원으로 DSR 40%를 적용하면, 연소득 1억5000만원 이상이어야만 집값의 70%를 대출받을 수 있다.

반대로 소득이 충분해도 LTV 규제로 집값의 70% 이상은 빌리지 못한다.

LTV는 집값 대비 대출비율로 연소득이 1억원을 넘어도 5억원의 주택을 담보로 하는 경우, 3억5000만원까지만 빌릴 수 있다.