레고랜드發 ‘돈맥경화’…떨고 있는 건설업계

[이뉴스투데이 박예진 기자] 레고랜드 채무불이행(디폴트) 사태로 인해 채권 시장이 빠르게 경색되면서 건설사들의 자금조달에 경고등이 커졌다.

27일 한국건설산업연구원에 따르면 올 6월을 기준으로 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 잔액은 112조2000억원으로 지난 2013년 말 35조2000억원 대비 3배 이상 급증했다.

부동산PF 대출은 부동산 개발 사업 시행사가 금융권에서 돈을 빌려 토지를 매입하고 개발 사업이 끝나면 분양 수익금으로 원리금을 갚는 구조로, 대다수 건설사가 금융권 등으로부터 자금을 조달받고 있다.

지난 10여 년간 저금리 기조하에서 제2금융권에 속한 금융기관들이 대체수익원의 하나로 부동산 PF대출을 크게 확대해 온 것으로 확인됐다.

여전사의 경우 PF대출잔액이 26조7000억원에 달하면서 2013년 말 2조7000억원 대비 10배 가량 급격하게 뛰었다. 보험사는 현재 잔액이 43조3000억원으로 7배, 저축은행이 10조7000억원으로 2013년 말 대비 5배 가량 급증했다.

2금융권의 경우 사업인허가 이전 단계에서 실행된 뒤 본PF를 통해 상환되는 브릿지론의 취급 비중이 높은 것으로 나타났다. 이 가운데 올 하반기 이후 전 금융권에서 본PF 실행이 거의 중단되면서 브릿지론 부실화에 대한 우려가 큰 상태다.

실제로 JB우리캐피탈에서는 지난 8월 우노디앤씨에 발행했던 브릿지론 170억원이 부실채권으로 처리된 바 있다. 이 사업은 대구 대명동 일대에서 진행됐던 사업으로 지난해 4월 투자를 진행했지만 대구 분양시장이 악화되면서 결국, 본PF로 넘어가지 못한 채 사업이 중단됐다.

특히 올해 초부터 미국 금리인상, 원자재가격 상승, 분양시장 냉각 등으로 개발사업 여건이 급속히 악화되면서 브릿지론과 부동산 PF대출 부실화에 대한 우려가 고조되고 있다.

한 중견건설사 관계자는 “이미 지방 소재 중소건설사를 중심으로 동맥경화가 시작됐다”며 “당장 이슈가 되는 50대 건설사는 아직 문제가 없는 것으로 알고 있지만 이 마저도 사업장마다 다른 상태”라고 말했다. 

이 같은 상황에서 강원도의 레고랜드 채무불이행 사태는 재무적 투자자(FI)의 PF에 대한 불안감에 불을 지폈다.

강원도 산하인 강원중도개발공사(GJC)가 자금 조달을 위해 2020년 특수목적회사(SPC)를 설립, 2050억원 규모의 ABCP을 발행했지만 최종 부도 처리되면서 촉발됐다. 최근 강원도가 빚을 대신 갚는 대신 법원에 GJC 회생신청을 내겠다고 발표하면서 사태가 커졌다.

자체개발사업이었던 레고랜드 사업이 중단되면서 GJC와 자금을 대준 금융기관 등 투자자, 사업단, 건설사들은 물론 채권시장도 혼란에 빠졌다.

채권시장에서는 강원도가 GJC의 자산유동화기업어음(ABCP) 지급보증을 거절한 데 대해 ‘지방자치단체가 보증한 채권도 더 이상 안전하지 않다’는 의미로 받아들였고 재무적 투자자(FI)들은 보수적인 관점으로 돌아섰다.

극도로 보수화된 유동화 시장에서 건설사들은 생산기간동안 필요한 자금을 조달을 받을 수 없게 되는 ‘돈맥경화’ 상태에 놓였다.

이어 26일에는 어렵사리 재착공에 들어간 둔촌주공이 PF 차환 발행을 위한 투자자를 구하지 못해 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)이 보증 사업비 7000억원을 떠안게 되는 사태가 발생했다. 현재 시공단은 KB증권과 한국투자증권을 통해 이자를 포함한 기존 사업비 7231억원을 조달한 상태다.

둔촌주공의 PF 차환 발행을 위한 투자자를 찾기 어려웠던 배경에는 레고랜드 사태로 인한 투자 위축 등이 작용했다.

이에 향후 부동산 PF 사업장에서 유사한 문제가 지속될 수 있다는 불안이 급증하고 있다.

투자자들이 받았던 채권의 신용이 재평가 되고 지급 거절되는 현상이 일어나면서 채권 투자에 대해서 극도로 보수적이고 회피적인 움직임이 나타날 수밖에 없기 때문이다. 그 결과, 가장 피해를 보는 곳은 시행사가 될 것이라는 우려도 제기된다.

지난 9월 한국기업평가가 발표한 ‘건설업 신용보강 A to Z’에 따르면 최근 부동산 경기 침체로 브릿지론의 본PF로의 차환 리스크가 높아지고 있다.

브릿지론은 토지를 구입부터 분양 전 단계까지 필요한 사업자금을 단기로 차입해오는 것을 말하며, 지금과 같이 건자재가격이 급격하게 오르거나 미분양 문제가 발생하게 되면 시행사들의 수익은 떨어지게 된다.

시행사에서 기대 수익을 낮춰 사업을 가져간다거나, 사업을 엎어버릴 경우 모든 손실을 시행사에서 떠안게 되는 우발채무로 전환될 가능성이 높다.

건설사 가운데 롯데건설이 PF우발채무 규모가 높은 수준을 보였다. 롯데건설은 다수의 개발사업 추진과 브릿지론 신용보강 등으로 자금보충 약정 규모가 지난 6월까지 4조3000억원에 이르렀으나, 10월 21일을 기준으로 롯데건설의 한 PF 우발채무 규모는 약 6조7000억원으로 2조원 가량 증가했다.

이에 롯데건설은 계열사인 롯데케미칼과 호텔롯데를 대상으로 지난 18일 2000억원을 유상증자하기로 결정한 후, 20일에는 최대주주인 롯데케미칼로부터 5000억원을 단기차입하겠다고 공시했다. 이외에도 주주사 유상증자 및 단기차입 이외에 은행권 등의 일반대출, 담보 차입 등으로 1조원 이상의 자금조달을 추진하고 있는 것으로 파악된다.

한국신용평가는 롯데그룹의 직간접적인 지원 하에서 선제적으로 자금조달 방안을 추진하는 점은 긍정적으로 판단할 수 있지만, 현재 추진 중인 1조원 이상의 은행권 차입, 담보대출을 포함한 유동성 확보 방안의 최종적인 실현 여부에 대해서는 추가적인 확인이 필요한 상황이라고 분석했다.

향후 PF 우발채무와 관련한 불확실성을 조기에 해소하지 못할 경우 펀더멘털 측면에서의 부정적 영향이 확대될 가능성도 배제할 수 없다.

이외에도 태영건설·HDC현대산업개발 등도 모니터링이 필요한 건설사에 포함됐다. 6월을 기준으로 태영건설의 PF우발채무 규모가 2조3000억원을 기록하며, 롯데건설 다음으로 가장 컸다. 또한 HDC현대산업개발의 경우 상당수의 PF 유동화 증권 만기가 단기화돼 차환 여부에 대한 검토가 필요한 상황이다.

이와 관련, 홍석준 한국신용평가 기업평가본부 실장은 “강원도의 레고랜드 지급금 지급의무 불이행 사태 이후 PF 유동화시장의 경색이 빠르게 진행됨에 따라 건설사들의 유동성 리스크와 신용위험으로 전이될 가능성도 배제할 수 없는 상황이다”며 “정부가 부동산 PF를 포함한 단기자금시장의 불안을 완화하고 유동성 지원을 적극적으로 시행하겠다고 발표했으나 당분간은 유동화 및 회사채 시장의 정상화 시점과 수준을 가늠하기 어려운 상황이다”고 말했다.