공공재건축 윤곽…종상향‧분담금 축소가 핵심

[이뉴스투데이 이하영 기자] 공공재건축 사업 사전컨설팅 결과가 발표됐다. 종상향을 통한 사업성 확보가 중심이다.

공공정비 통합지원센터(LH‧SH‧한국부동산원)는 공공재건축 사전컨설팅에 참여한 신반포19, 망우1, 중곡, 신길13, 미성건영, 강변강서 등 총 7개 단지에 대한 사전컨설팅 분석을 완료하고 결과를 조합 등에 회신한다고 15일 밝혔다.

이번 공공재건축 사전컨설팅은 서울권역 주택공급방안의 일환으로 일정 규모 이상의 주택을 공급하려는 경우 용도지역 상향, 절차 지원 등 공적 지원을 부여하는 사업이다.

당초 컨설팅을 신청한 15개 단지 중 컨설팅 참여를 철회했거나 안전진단 미통과 등 재건축 추진여건을 만족하지 못한 단지를 제외한 총 7곳을 대상으로 했다.

앞서 공공재개발 사전컨설팅을 신청해 주목받았던 은마아파트나 잠실주공5단지 등은 주민 반발로 사전컨설팅이 철회된 바 있다.

공공재건축 사전컨설팅 결과는 통합지원센터가 국토교통부‧서울시와 2차례 사전 검토회의, 전문가 자문 등을 거쳐 마련됐다.

종상향을 중심으로 한 사업성 확보가 공공재건축 사전컨설팅의 핵심이다. 해당 사업을 통해 주민 부담은 줄어들 것으로 예상된다.

다만 세대수 증가에 따른 주거 쾌적도를 우려하는 소위 ‘닭장’아파트 해소와 관련한 대책은 찾아보기 힘들다.

◆종상향 최대…용적률 현행 대비 평균 182%p 증가

통합지원센터는 사전컨설팅에서 지역 여건 등을 고려해 용도지역 상향이 가능한 구역에 대해서는 최대한 용도지역 상향을 허용했다. 7개 단지 모두 종상향이 허용돼 2종일반주거는 3종일반주거로, 3종일반주거는 준주거 지역으로 용도지역이 상향됐다.

이를 통해 용적률은 현행 대비 평균 182%p(최대 258%p)로 책정됐다. 이는 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 96%p(최대 201%p) 증가한 수준이다.

또 상기된 도시규제 완화 효과와 준주거지역의 비주거비율 완화 등을 적용해 주택 공급 수를 산출했다. 이때 현행 대비 평균 58%(최대 98%), 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 19%(최대 73%) 증가하는 것으로 나타났다.

준주거지역 내에서 비주거시설 비율은 10%에서 5%로 하향 조정했다.

통합지원센터측은 도시규제 완화 효과로 인해 일반분양분 수입도 증가해 조합원 분담금도 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 37% 수준으로 감소할 것으로 분석했다.

구체적인 주민 분담금‧재건축 부담금 등은 주민협의 등을 거쳐 심층컨설팅을 통해 산출할 계획이다.

◆공공재건축 모의 분석…절반은 기부채납

통합지원센터는 더 많은 단지들이 공공재건축에 관심을 갖고, 추진여부를 검토할 수 있도록 가상의 모형을 상정해 사업 효과를 분석하는 모의 분석도 실시했다.

조건은 △기존 1천세대 규모 △용도 3종주거에서 준주거(비주거 5%) △기부채납 50% 등이다.

통합지원센터 관계자는 “분석 결과 1000세대 이상의 대규모 단지에서도 분양가 수준에 관계없이 용적률 증가에 따른 세대수와 분양수입이 증가했다”며 “사업성 개선 효과(비례율 증가)를 상당 부분 확인할 수 있었다”고 말했다.

앞으로 통합지원센터는 사전컨설팅 결과를 회신하며 조합 등을 대상으로 사전컨설팅 설명회 등을 지원할 예정이다.

설명회는 코로나19 확산 상황 등을 감안해 필요 시 소규모 또는 비대면으로 개최할 방침이다.

이후 2021년 1분기 내 조합 등에서 토지등소유자의 10% 동의를 첨부해 선도사업 후보지 지정을 신청하는 경우 선도사업 후보지로 선정할 계획이다.

공공재건축 선도사업 후보지로 선정된 단지는 컨설팅에서 제시한 개략 정비계획과 건축계획을 바탕으로 통합지원센터에서 구체적인 정비계획을 마련하는 등 심층컨설팅 절차를 진행하게 된다.

심층컨설팅 결과를 바탕으로 공공시행자 지정을 위한 주민동의율이 확보되면 조합과 LH‧SH와 사업시행 약정을 체결해 공공재건축 선도사업지로 최종 확정되게 된다.

이때 주민동의율은 공공 단독시행의 경우 소유자의 3분의 2, 공동시행의 경우 조합원의 과반수가 찬성해야 한다.

아울러 통합지원센터는 더욱 많은 단지들이 공공재건축 추진 여부를 검토할 수 있도록 2월부터 공공재건축 2차 사전컨설팅 공모를 시행할 예정이다.

공공정비사업 통합지원센터 관계자는 “이번 사전컨설팅 결과는 국토교통부, 서울시와 논의를 거쳐 마련된 것에 의미가 크다”며 “추후 선도사업으로 확정될 수 있도록 주민들과 긴밀히 협의해 주택 공급 효과를 조속히 창출토록 최선을 다하겠다”고 밝혔다.