변창흠식 주택공급 방식 도마…“거품만 가득”

[이뉴스투데이 이하영 기자] 변창흠 국토부장관이 5일 민관 간담회에서 밝힌 주택공급 계획이 또다시 공수표일 수 있다는 비판이 제기됐다. 이날 간담회에서는 △연내 51만호 분양 △민관 협력 패스트트랙으로 인허가 속도전 △도심 내 가용용지와 공공택지 활용한 공급 △민간 분양 늘리기 △개발이익 적정 배분 등이 논의됐다.

6일 건설‧부동산업계에 따르면 이번 설 전에 발표 예정된 국토부의 25번째 부동산 정책 성공에 의문이 제기된다. 전초전이라 할 수 있는 간담회에서 또 다시 실체 없는 계획만 늘어 놔서다.

이번 공급 계획 속에는 입지 선정 등이 걸려 있어 관계기관이 협력하더라도 주민 협조가 필수다. 이는 설 전에도 구체화하기 쉽지 않을 것으로 예상돼 결국 ‘맹탕 대책’이 될 전망이다.

◇연내 51만호 공급, 입주 시기는?

변 장관은 5일 간담회에서 “올해 민간 분양물량이 전망기관에 따라 36만2000호~39만1000호로 예상된다”며 “한국토지주택공사(LH) 등 공공물량, 사전청약 등을 포함하면 총 분양물량이 최대 51만3000호에 이를 전망”이라고 말했다.

국토부는 분양물량이 실제 분양으로 이어지도록 지자체와 함께 컨설팅‧지원체계 구축 등을 적극 지원한다는 방침이다.

그러나 간담회 내용 중 중요한 입주 시기에 대한 언급은 한마디도 찾아볼 수 없었다.

이와 관련해 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “분양물량 공개가 선언적 의미는 될 수 있어도 국민에게 주거 공급에 대한 안심을 주기는 힘들어 보인다”며 “신규 택지를 지정하거나 준공업지역, 저층주거지 개발도 주인이 있어 토지 수급이 원활하다고 보기는 어렵다”고 말했다.

임병철 부동산114 수석연구원도 “분양의 종류도 중요하다”며 “빌라나 오피스텔 같은 경우는 공사기간을 줄일 수 있겠지만, 아파트의 경우 입주까지 최소 3년은 소요돼 현재 불붙은 전셋값을 잡기에는 부담이 있을 것”이라고 말했다.

또 “하남의 경우 3기 신도시 청약을 위해 전세 수요가 몰리며 전셋값이 급증한 바 있다”며 “분양지에 따라 오히려 전세 수요를 늘리는 원인이 될 수도 있을 것”이라고 덧붙였다.

◇역세권 가용용지‧준공업지역…보상‧용적률 상향에 주민 불화 예상

변 장관이 도심 내 공급의 예로 든 곳은 서울 시내에 저밀 개발돼 있는 지하철 역세권과 준공업지역, 저층 주거지 등이다. 이는 현재 모두 개별 소유권자가 있는 ‘주인 있는 땅’이다.

이날 변 장관은 모두 발언에서 “공공디벨로퍼가 참여해 개발이익은 사업자, 토지주, 지역공동체, 세입자 등에게 사회적 합의를 통해 적정하게 배분하겠다”고 말했다.

이처럼 정부 입장에서 ‘공평하게’ 이익을 분배한다고 했지만, 업계에서는 신규 택지 공급에서 토지보상이나 지장물 보상 문제가 언제나 발목을 잡았던 만큼 소유권 보장 문제는 ‘쉽지 않을 것’이란 관측이다.

생각한 것보다 주택 공급에 시간이 길어질 수 있다는 말이 나오는 이유다.

용적률 상향의 경우 법적 문제도 있지만 인근 주민 간 형평성 논란으로도 불거질 수 있어 빠른 공급을 예상하기 힘들다. 사업지 주민들은 이해했다고 해도 지역 주민 반발이 심하면 공사 자체가 무산될 수 있어서다.

무턱대고 용적률을 높일 경우 발생할 교통‧교육‧녹지 등 도시기반 시설 정체 현상에 대해서도 우려의 목소리가 나온다.

임미화 전주대 부동산학과 교수는 “기존법 체계 안에서 최대 용적률을 어떻게 만들어낼 수 있을지가 문제”라며 “종상향으로 인한 주민 불화나 개발이익 문제 등에 대한 보완점을 앞으로 나올 대책에서 반드시 짚어줘야 할 것”이라고 강조했다.

김태섭 주택산업연구원 수석연구위원은 “필요한 곳에 얼마나 빨리 공급되는지가 관건”이라며 “빠르게 공급을 진행하려다 보면 과정에 잡음도 분명 나타날 것”이라고 말했다.

한편, 변 장관이 취임 전 강조했던 토지임대부‧환매조건부 주택을 늘리는 대신 분양 주택을 늘리는 선택에 대해서는 전문가 상당수가 “다행스런 일”이라고 긍정적으로 평가했다. 또 지자체 등 관계기관과 긴밀한 협조를 통해 인허가를 속도감 있게 처리하면 주택 공급 활성화에 도움이 될 수 있다는 기대도 있다.

권일 부동산인포 팀장은 “특별건축구역을 지정하거나 민간 분양을 늘리겠다는 의지 표명 자체가 시장에 긍정적인 시그널이 될 수 있다고 본다”며 “다만 공공 재건축 외에 노후불량한 민간 재건축을 활성화할 수 있는 인허가 속도 문제나 상한제로 묶여 있는 분양가 문제가 심도 있게 논의되지 못한 점은 아쉽다”고 말했다.