[2021부동산전망] 주택 ‘먹구름’ 상가 ‘초양극화’

[이뉴스투데이 이하영 기자] 내년도 부동산 시장은 먹구름이 잔뜩 끼었다.

수도권을 중심으로 입주물량이 줄며 전세는 더 오를 것으로 예상된다. 전셋값이 매맷값 만큼 올라 2030세대를 비롯한 수요자 추격매수도 증가할 전망이다.

부동산114에 따르면 올해 서울 아파트 입주물량은 4만8000세대로 지난 10년간 가장 많은 수준이었으나 내년 입주는 2만5000세대로 반토막으로 줄어든다. 그만큼 전세난이 심화될 것이란 예상이다.

특히 올해는 입주물량이 많았음에도 임대차 2법(계약갱신청구권‧전월세상한제) 도입과 실거주 강화 정책 등으로 전세 물량이 줄어든 점도 눈에 띈다. 7‧10 부동산 대책에서 등록임대사업자제도를 전격 폐지하고 다주택자 세부담을 늘린 것도 전세를 줄이는 데 큰 역할을 했다.

7‧10대책서 종합부동산세‧양도세‧취득세 등을 모두 높여 주택을 여러채 소유한 사람들은 세금 부담 대신 증여를 선택한 경우도 많았다. 실제 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 증여 건수는 올해 6월 1473건에서 7월 3362건으로 2배 이상 증가했다.

내년 3월 시행 예정인 재건축 아파트 실거주 의무기간 2년 규정 또한 전셋집 줄이기에 한몫했다.

전세가 줄어들고 세금이 높아지며 임대차 시장은 월세와 전셋가 상승장으로 빠르게 재편되고 있다. 이에 전국적으로 전셋값이 오르며 매맷값을 밀어올리는 모습이다.

내년에는 이 현상이 보다 심화될 것으로 예상된다. 공급부족과 세부담 이슈가 중첩돼서다.

시장에서는 민간임대주택 활성화가 답이라고 말하고 있지만 정부는 공공임대 확대 정책을 지속해 펴며 엇박자를 내고 있다.

상업용 부동산 시장도 코로나19로 내년 전망이 밝지 않다.

올 초부터 코로나19 확진자 발생 등으로 인해 상가는 문을 닫거나 거리두기로 제한적인 영업을 해왔다. 코로나19 여파에 서울 종로 한가운데서 34년간 영업해 온 ‘유림낙지’도 7월 영업을 종료하며 충격을 안겼다.

가장 타격이 컸던 곳은 소상공인이 중심이 돼 운영하는 식당과 노래방‧PC방‧미용실 등이었다. 올초 착한임대인 운동도 진행됐으나 한두달에 그치는 경우가 많았고, 외부 활동 인원 자체가 줄어들며 매출이 축소될 수밖에 없어서다.

정부는 5월 1차 재난지원금을 통해 소상공인 가게 매출 상승을 돕고자 했으나 늘어난 소비 상당 부분이 의류나 가구 등에 사용된 것으로 나타났다. 실질적인 효과는 적었다고 볼 수 있다.

코로나19가 장기화되며 상가 임대 상황은 날로 심각해지고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 3분기 서울 중대형 상가 공실률은 8.5%로 2분기 7.9% 보다 0.6%p 상승했다.

최근 여당에서는 임차인 임대료 부담을 줄이기 위해 일명 ‘임대료 멈춤법’을 발의하기도 했다. 코로나19 방역 행정 조치로 집합금지 조치를 받았을 때는 임대료 전액을 감액하고 집합제한 조치를 받은 경우는 해당기간 임대료의 절반을 깎아주는 내용을 담았다.

임대료 멈춤법은 청와대 국민청원 게시판에 관련 청원까지 올라와 16만명 넘는 청원인의 동의를 받았다. 또 다른 한 편에서는 코로나19로 인한 임차인의 어려움을 임대인에게만 전가한다는 비판도 나온다.

코로나19로 인한 어려움이 임차인과 임대인 싸움으로까지 번지고 있다.

KB금융그룹이 발표한 ‘2021 KB부동산 보고서(상업용편)’에 따르면 코로나19 장기화와 자영업 경기 침체 등으로 내년 상가는 빨간불이 들어왔다. 공실이 증가하고 임대료가 하락하는 등 투자 위험이 커질 것이란 전망이다.

동 보고서에서 코로나19로 재택근무가 확산되며 오피스 배후 상권은 매도자가 많다는 의견이 52.9%를 차지하기도 했다.

김태환 KB경영연구소 연구위원은 “(2021년은) 양극화를 넘어 초양극화가 진행될 것으로 예상된다”며 “시장 상황에 대한 면밀한 분석과 위험에 대한 대비가 중요할 것”이라고 말했다.