[2021전망] 재건축 조합 vs 정부 온도차 극명…보궐선거가 변수

[이뉴스투데이 이하영 기자] 내년 재건축시장은 더 세게 미는 조합과 버티는 정부 사이의 대결이 될 전망이다.

조합들은 내년 3월께 시행 예정인 실거주 2년 규제를 피하기 위해 조합성립까지 속도를 높이고 있다.

반면 정부는 여전히 ‘정비사업 없는 주택 공급’을 언급하며 시장과 상반된 정책을 고수하고 있어 마찰이 불가피할 것으로 예상된다.

내년에는 서울과 부산에서 시장을 새로 뽑는 보궐선거도 있어 해당지역의 정비사업 방향이 어떻게 바뀔지 귀추가 주목된다.

◇제동 거는 ‘정부’ vs 힘껏 밟는 ‘조합’

변창흠 한국토지주택공사(LH) 전 사장이 국토교통부 장관에 내정되면서 주택공급 ‘구원투수’가 될 수 있을지에 관심이 쏠린다.

올해 정부는 서울을 비롯해 경기‧인천을 중심으로 수도권 127만호 주택 공급 계획을 밝혔다. 3기 신도시는 물론이고 태릉골프장, 용산 캠프킴 등 신규 택지지구 발굴을 통해 적극적인 공급 의지를 다졌다.

시장에서는 학교‧교통‧편의시설 등 인프라가 갖춰지지 않거나 신규택지를 지으면 부족해질 곳을 선정한다며 개발 효과에 의문을 품는 시선도 다수다.

국민들 사이에서는 인프라가 갖춰진 곳에 노후화된 건물을 ‘재건축’ 해야 한다는 목소리가 높다. 정부는 이를 집값 상승을 이유로 받아들이지 않고 있다. 

이에 시장에서는 ‘원하는 곳에 공급이 없다’는 말이 되풀이 되고 있다. 

변 내정자 또한 주택공급은 늘려야 하지만 재건축은 안 된다는 입장을 여러 번 밝힌바 있어 향후 정비사업을 욱죄는 경향은 지속될 것으로 예상된다.

반면 최근 재건축 조합들은 조합성립에 속도를 내는 모양새다.

6‧17 부동산 대책에서 재건축 조합 자격을 얻기 위해서는 2년 실거주 요건을 채워야 하는 규정을 피하기 위한 것으로 해석된다. 실거주 요건을 충족하지 못하면 현금청산 대상이 된다.

해당 법안은 올해 연말께 통과돼 내년 3월 시행 예정이다. 

앞서 재건축 조합은 올 하반기부터 본격 적용된 분상제와 재초환으로 사업성을 염려하는 분위기가 높았다. 그런 가운데 정부가 지난달 공시가격 인상안을 제시하며 분위기가 역전됐다.

공동주택의 공시가격 현실화율이 90%에 이르면 보유세도 높아지지만 토지가격도 덩달아 상승해 분양가 산정에도 영향을 미칠 수밖에 없기 때문이다.

15억원 이상 주택의 경우 5년내 공시가격이 90% 수준에 이르게 돼 재건축 조합은 택지비 산정에 이익이다.

실제 주택도시보증공사(HUG)의 11월 ‘민간 아파트 분양가격 동향’에 따르면 서울 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 2717만2200원(㎡당 823만4000원)으로 전월 대비 1.93% 올랐다.

같은 기간 수도권 평균 분양가도 3.3㎡당 1907만7300원으로 전월보다 1.16% 상승했다. 5대 광역시 및 세종은 0.76%, 기타지방도 1.57%로 오름세를 보였다.

전국적인 집값 상승과 함께 택지비와 적정 건축비를 합산해 산정되는 분양가도 높아질 전망이다.

정비업계 관계자는 “강남 재건축도 평당 5000만원 이상이면 충분하다”며 “앞으로 무서운 건 실거주 2년뿐”이라고 말했다. 재건축 아파트의 경우 주거 환경이 열악해 집주인 대다수가 세를 놓는 형식으로 투자한다.

실거주 2년을 피하기 위해 내년 3월까지 재건축조합들은 조합설립 동의서를 걷으며 ‘속도전’에 나설 전망이다.

잠실주공5단지나 은마아파트처럼 안전진단을 통과했으나 수십년째 시의 건축 심의 통과서 발목이 잡힌 경우도 있다. 내년 4월 예정된 서울시장 보궐선거 후보들이 정비사업 문제를 언급하는 이유다.

재건축 ‘잠룡’으로 불리는 이들 단지는 새 시장 성향에 따라 재건축 통과도 기대해볼 수 있게 됐다.

◇호재‧입주 모두에 반응하는 부동산 시장

‘입주장엔 싼 전세’라는 말은 세입자가 좋아하는 부동산 속설이다.

실제 총 9510세대의 메머드급 단지 서울 송파구 헬리오시티도 그랬다. 지난 2018년 12월 입주를 시작한 헬리오시티는 입주 전달인 같은 해 11월에는 ‘시세보다 1억 싼’ 급매물이 나올 정도로 전세 시장이 안정됐다.

지금은 입주장에도 비싼 전세가 빼곡하다. 전국적으로 입주물량이 줄었기 때문이다.

부동산114에 따르면 서울 아파트 입주(예정) 물량은 내년 2만6940호에서 내후년 1만7020호로 반으로 줄어든다. 올해는 5만289호로 두 2021~2022년 입주 물량보다 많다.

서울 주택 공급부족과 관련해 국토부는 지난달 26일 “2021년과 2022년 연평균 3만7000호의 아파트 공급이 이뤄질 것”이라고 밝힌 바 있다.

시장과 정부의 입주물량 온도차가 큰 가운데 부동산전문가들 의견은 ‘주택 공급 부족’ 쪽에 힘이 실린다.

이 때문에 통상적으로 입주 시기에 맞춰 싼 전세가 나와야 할 내년 과천‧안양 등지에도 호재가 나올 것으로 예상된다. 이밖에도 재건축이나 재개발 등 인프라가 갖춰진 지역의 입주물량은 모두 상한가를 기록할 것이란 게 업계 분석이다.