투기 수요 막겠다던 국토부, 강남 집값 더 올려놨다

[이뉴스투데이 이하영 기자] 국토교통부가 재건축 조합에 제시한 ‘실거주 2년’ 규제가 집값 부메랑이 돼 돌아왔다.

최근 한국감정원이 발표한 11월 넷째 주 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울이 전주 대비 0.02%p 상승률로 보합세를 나타냈다. 반면 재건축 추진 기대감이 높아진 강남구는 압구정동 위주로 매매가가 오르며 0.03%p의 상승률을 기록했다.

이외에 송파구(0.02%p)도 신천동 일부 재건축과 잠실동 대단지 위주로 집값 상승 기조를 보였다. 강남구와 송파구 집값의 공통점은 ‘재건축’이다.

한국감정원 관계자는 “13일 신용대출 관리방안 발표 등으로 시장 안정화 정책이 지속되고 종합부동산세 부담 우려 등으로 고가단지 위주로 관망세가 지속되고 있다”면서도 “중‧저가 단지나 재건축 추진이 양호한 단지 위주로 상승했다”고 설명했다.

정비업계에 따르면 압구정지구는 6구역으로 나눠 재건축을 진행 중이다. △1구역 미성1‧2차 △2구역 현대9‧11‧12차 △3구역 현대1∼7차, 10‧13‧14차 △4구역 현대8차, 한양3‧4‧6차 △5구역 한양1‧2차 △6구역 한양5‧7‧8차 등이다. 총 24개 단지, 1만466가구 중 현재 6구역을 제외한 5곳서 조합설립 주민 동의율이 75%를 넘겼다.

아이러니하게도 압구정 재건축 조합 ‘단결’을 이끌어낸 것은 정부의 부동산 규제다.

앞서 압구정지구는 재건축 이익을 보기 어려운 노년층이 많아 사업 진척에 어려움을 겪었다. 지난 2018년 1월 재건축 초과이익환수제가 부활한 이후 이익금 대부분이 세금으로 징수될 것으로 예상돼 사업 진척이 지지부진했다.

국토부는 6‧17 부동산 대책 중 재건축 투기수요를 막겠다며 조합에 ‘의무거주 2년’ 조건을 부과했다. 실거주를 해야만 조합원 지위를 인정하게 해주겠다는 것이다.

이에 각 조합은 관련 법안이 연내 통과될 것으로 예상하고 규제 회피 목적으로 조합 설립을 서둘렀다.

빨라진 압구정 재건축 조합 대처에 정비사업 추진 기대감이 높아지며 집값도 연일 상승세다.

네이버 부동산에 따르면 압구정 미성2차 전용면적 95㎡ 매물 평균 거래가는 18억3000만~20억3000만원 선으로 형성됐다.

10월만 해도 평균 19억~20억7000만원으로 소폭 상승에 그쳤으나, 이달 들어 재건축 기대감이 커지자 동일평형 시세가 21억~23억5000만원으로 1억원 넘게 뛰었다.

현대8차 전용면적 115㎡는 6월 평균 매매가가 21억2000만~23억5000만원으로 나타났다. 동일평형 10‧11월 평균시세는 22억9000만~25억원이다. 같은 면적 아파트가 7월에는 25억원(7층)에 거래된 바 있다.

장재현 리얼투데이 본부장은 “지금껏 정부 규제로 인해 조합 성립까지 간 것은 무척 이례적인 일”이라며 “조합서 실거주 2년 규제를 피하고 장기적으로 재건축 선택지를 넓혀 미래가치를 높이려는 방법일 수 있다”고 말했다.

일각에선 압구정지역 조합 설립이 집값만 높이는 일로 끝날 가능성도 없지 않다는 전망도 나오고 있다.

임병철 부동산114 수석연구원은 “재건축 규제는 의무거주 2년을 제외하고도 재건축 초과이익환수제나 용적률 등 여러 가지 문제가 얽혀 있다”며 “조합 성립과 재건축 사업 자체 속도와의 관계성은 좀더 지켜볼 필요가 있다”고 주장했다.

한편 25일 ‘재건축 아파트 실거주 2년 의무거주’ 규정이 포함된 도정법 개정안이 국회 상임위 법안심사 소위를 통과하지 못하며 연내 처리가 힘들 전망이다.

해당 법안이 12월초 공포될 경우 내년 초 시행이 예상된 바 있다.