‘안전’ 문제에 가로막힌 수직증축 리모델링…정부·민간 온도차 ‘여전’

[이뉴스투데이 이하영 기자] 국토교통부가 안전상의 문제 등을 이유로 리모델링 수직증축 허가를 내주지 않으면서 서울시내 아파트 리모델링 추진 사업이 답보상태에 머물러 있다.

26일 정비업계에 따르면 재건축이 규제로 막힌 가운데 리모델링을 시도하는 아파트가 늘고 있지만, 주거 쾌적도가 떨어지는 수평증축 위주로 인‧허가가 집중된 것으로 나타났다.

현재 서울서 리모델링을 추진 중인 단지의 준공년도는 거의 1980~1990년대로 △송파구 문정시영(1989년), 가락쌍용1차(1996년), 거여1차(1997년) △용산구 영한가람(1989년), 이촌코오롱(1999년), 강촌(1989년) △동작구 우성2‧3차(1934), 극동(1993년), 신동아4차(1993년) 등이 있다. 경기도는 1기 신도시 중 평촌(4만2000호), 산본(4만2000호), 중동(4만1400호) 등이 평균 198%의 빽빽한 용적률을 자랑해 리모델링 유력 지역으로 손꼽힌다.

리모델링조합들은 주거 쾌적도와 사업성이라는 두 마리 토끼를 잡기 위해 대부분 수직증축 추진을 원한다.

최근 허가가 비교적 잘 나오는 수평증축이나 별동을 짓는 리모델링 방법은 건축비가 많이 들지만 일반분양분은 적어 수직증축보다 사업성이 떨어진다. 주거 쾌적도 면에서도 대지면적을 줄어 선호도가 떨어진다는 평가다.

하지만 해당 아파트들의 수직증축 여부는 미지수인 상태다.

실제 2013년 리모델링 공동주택 수직증축이 허용된 이후 허가 받은 아파트는 서울 송파구의 ‘성지아파트’ 단 한 곳에 불과할 정도로 허가 사례가 드믈다.

국토부는 수직증축을 까다롭게 보는 이유로 ‘안전’을 꼽는다. 같은 이유로 내력벽 철거 허가도 지지부진한 상태다.

내력벽 철거와 관련해서는 ‘일부 허용’의 길이 열릴 전망이다.

최근 내력벽 철거 관련 용역을 맡은 한국건설기술연구원의 한승헌 원장이 한 매체와 인터뷰서 “기술적으로는 평면 확장을 위한 내력벽 일부 철거가 가능하다는 결과가 나왔다”고 밝힌 바 있다. 국토부 용역 결과는 연말 발표 예정으로 알려졌다. 

내력벽 철거가 허용되면 기존 리모델링의 단점으로 언급됐던 다소 기형적인 평형과 사업비 조달 측면을 보완할 수 있게 될 것으로 예상된다.

최근에는 수직증축을 포기하고 수평증축 리모델링이나 별동 건축 등으로 선회하는 단지도 하나 둘 늘고 있다.

이 같은 단지들은 “인‧허가가 나지 않기 때문에 국토부에 맞췄다”는 입장을 내세우고 있다. 그러나 현재 건설사나 조합 모두 수직증축 안전을 걱정하는 사람은 드물다.

수직증축의 필요성을 주장하는 리모델링조합의 입장은 단호하다.

박철진 개포대청아파트 리모델링조합장은 “조합원 분담금을 낮추면서 주거 쾌적도를 높이는 리모델링 방법은 수직증축 밖에 없다”고 강조했다.

개포대청아파트 리모델링조합은 정부가 수직증축에 미온적이라는 이유로 몇십표가 부족해 4분의 3이 동의해야 하는 사업계획(행위허가) 승인을 받지 못하고 있다.

서울시는 어디까지나 국토부 결론에 따라 앞으로 리모델링 사업을 추진할 방침이다.

안종연 서울시 주택건축본부 공동주택과 리모델링지원 팀장은 “현재 국토부가 주택법과 도시 및 주거환경정비법 등 여러 곳에 걸쳐있는 리모델링 법안을 리모델링특별법으로 모으고 있는 상황으로 알고 있다”며 “주민들이 법에 맞춰 내용을 논의하면 관련 규정에 따라 협의를 진행할 것”이라고 말했다.

일부 부동산 관계자들은 국토부가 수직증축 및 내력벽 철거를 막는 이유를 ‘집값 상승 우려’ 때문으로 분석한다. 일반분양이 많아지면 경쟁이 몰리고 자연히 아파트 값이 상승한다는 논리다.

부동산업계 생각처럼 수직증축이 집값 상승 요소임은 틀림없다.

아파트 실거래 사이트 아실에 따르면 올해 2월 수직증축이 결정된 성지아파트 매매가는 같은 달 전용면적 66㎡(25평)가 9억3000만원(3층)이었다. 동일평형이 10월에는 11억7000만원에 거래돼 8개월 만에 2억4000만원이나 상승한 것으로 나타났다.

주거 개선 기대감에 수평증축만 허가가 나도 호가가 수 천만원 가까이 오르는 현상을 보이기도 한다.

지난 2015년 1월 리모델링 완공 후 입주를 시작한 ‘도곡쌍용예가’ 전용면적 83A2㎡의 올 7월 매매가는 16억2000만원(3층)에 달한다. 반면 인근 지역에 같은 해 6월 신축으로 들어선 경남아파트의 전용면적 81㎡규모의 매물은 올해 10월 14억9000만원(16층)에 거래됐다.

유사한 평형서 비슷한 가격이 나왔다. 이는 같은 시기 입주한 리모델링과 신축 아파트 중 비슷한 수준의 주거만족도를 줄 수 있다는 사례가 될 수 있다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “2000년 이후 지어진 아파트들이 이전에 지어진 아파트 보다 50% 이상 가격이 높은 것은 단지 내 구조나 주차장‧커뮤니티 시설 등에 기인한다”면서도 “용적률이 높아 재건축이 어려울 경우에는 리모델링을 통해 주거 만족도를 높이는 것도 방법”이라고 말했다.