공시가 시세 90%까지 상향…“집주인 세금 는다”

[이뉴스투데이 이하영 기자] 정부가 부동산 공시가격을 시세의 90% 수준까지 끌어올리는 방안을 확정했다. 이에 주민 반발이 만만치 않을 것으로 예상된다.

3일 국토교통부와 행정안전부가 발표한 ‘공시가격 현실화 계획과 재산세 부담 완화방안’에 따르면 아파트 등 공동주택은 2030년까지 10년간, 단독주택은 2035년까지 15년간 꾸준히 공시가격을 올려 현실화율(공시가/시세)을 90%까지 높인다.

이같은 현실화율에 아파트 등 공동주택은 연 3~4%, 단독주택은 3~7%씩 공시가격이 오를 예정이다. 수십억원대에 이르는 일부 고가 아파트는 재산세 폭탄을 맞게 됐다. 부동산업계에 따르면 1주택자도 보유세가 2배에서 4배가량 오를 것으로 예상되기 때문이다.

부동산 공시가격은 시세의 90% 수준까지 점진적으로 현실화된다.

올해 기준으로 공시가격의 현실화율은 토지(표준지)는 65.5%, 단독주택(표준주택)은 53.6%, 공동주택은 69.0% 수준이다. 내년부터 모두 공시가격을 현실화율이 90%가 될 때까지 가격을 올린다.

목표 달성 시점은 유형별‧가격대별로 달라진다. 공동주택은 가격대별로 5~10년, 단독주택은 7~15년, 토지는 8년에 걸쳐 현실화 목표를 달성한다.

주택은 시세 9억원을 기준으로 현실화율이 올라가는 양상이 다르다.

9억원 미만 주택은 초기 3년간 일정 수준의 중간 목표(현실화율)에 도달하도록 초기 3년간은 현실화율 인상폭을 1%p로 줄였다. 초기 충격을 줄인 이후에는 매년 3%포인트씩 현실화율을 끌어올려 90%에 이르게 한다.

반면 9억원 이상 주택은 상승폭이 가파르다. 임대차3법 시행 이후 집값이 급증한 서울지역 1주택자는 정책 소외로 보유세 부담이 커져 불만이 제기될 것으로 예상된다.

공동주택은 9억원 이상은 모두 연 3%p 올리고 단독주택은 9~15억원은 연간 3.6%p, 15억원 이상은 연간 4.5%p 상승해 그래프의 기울기가 다소 다르다. 이 속도로 공시가격을 올리게 되면 9억원 미만 공동주택은 현실화율이 2030년 90%에 이르게 된다.

9~15억원은 2027년, 15억원 이상 공동주택은 2025년에 현실화율 90%에 도달한다.

단독주택은 9억원 미만 주택은 2035년 현실화율이 90%가 되고 9~15억원 주택은 2030년, 15억원 이상은 2027년까지 현실화율 90% 목표를 맞춘다.

토지의 경우 현실화율을 연간 3%p씩 올려 2028년까지 90%에 도달한다.

국토부는 현실화율이 현저히 낮은 부동산의 공시가격 급등에 따른 부담을 고려해 연도별 제고 상한은 평균 제고분의 2배인 6%p로 설정하기로 했다.

현실화에 따른 공시가격 변동은 공동주택 연 3~4%, 단독주택 3~7%, 토지 3~4% 수준이 될 전망이다.

시세 9억원 미만 주택은 초기 3년간은 연간 1~1.5% 수준으로 오르지만 단독주택 중 시세 9억원 이상인 주택은 연간 4~7% 수준으로 공시가격 상승폭이 클 것으로 예상된다.

공시가격 현실화 계획은 2021년도 공시가격 산정부터 적용된다.

정부는 공시가격 인상으로 인한 서민층 조세 부담을 줄이기 위해 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 주택 재산세율을 내년부터 3년간 0.05%p씩 인하한다.

당정은 그동안 재산세율 인하 가격 구간을 9억원 이하와 6억원 이하 중 어느 것으로 할지 격론을 벌였다. 그 결과 6억원 이하 주택으로 정했다.

이렇게 되면 공시가격 1억원 이하는 최대 3만원, 1억~2억5000만원은 3만~7만5000원, 2억5000만~5억원은 7만5000~15만원, 5억~6억원은 15만~18만원이 감면된다. 감면율은 22.2~50%다. 공시가격 1억원 이하 주택은 금액 자체는 적지만 50%의 감면 혜택을 받을 수 있게 된다.

초과 누진과세의 특성상 주택가격이 높을수록 감면율은 낮아진다. 올해 부과된 재산세를 기준으로 보면 1인 1주택 1086만가구 중 공시가격 6억원 이하인 1인 1주택은 94.8%(1030만가구)에 달할 전망이다.

함영진 직방 빅데이터랩 랩장은 “보유세의 또 다른 한축인 종부세는 과세표준과 관련된 공정시장가액 비율이 매년 5%p씩 인상돼 2022년 공시가격의 100%로 맞춰질 예정이고, 2021년엔 ‘3주택 이상 및 조정대상지역 2주택’에 대한 과세표준이 구간별로 현행 0.6%~3.2%에서 1.2%∼6.0% 세율로 인상될 예정이라 규제지역의 세 부담이 크게 뛴다”며 “만약 내년까지 전세가격 불안이 지속된다면 보유세 부담의 임차인 전가에 따른 전세가 상승과 보증부 월세 현상의 고통이 임차인에게 전이될 우려가 남아있다. 고가주택 및 은퇴한 고령층의 조세부담에 대한 불만도 쉽게 진정되지 않을 것”이라고 전망했다.