임대차 3법 전세대출 혼란…집주인 “동의 안 해” vs 국토부 “필요없다”

[이뉴스투데이 이하영 기자] 본격적인 임대차 3법 시행에 맞서 집주인들이 전세대출 연장 거부를 선언하고 나선 가운데, 정부가 해명에 나섰다.

31일 부동산 업계에 따르면 다수 집주인들이 임대차 3법 적용 거부 의사를 밝히며 전세대출 연장 거부의사를 밝혔다.

이에 국토부는 “HUG 등 보증기관에서 전세대출보증을 받은 임차인이 전세계약 갱신시 기존 전세대출을 그대로 이용(연장)하는 것은 임대인의 동의가 필요하지 않다”며 “전세계약을 갱신하면서 전세대출금액의 증액이 필요한 경우에도 질권설정 및 임대인의 동의가 반드시 필요한 것은 아니다”라고 말했다.

질권이란 채권자가 채권의 담보로서 채무자 또는 제3자(물상보증인)로부터 받은 담보물권을 뜻한다. 채무를 담보하기 위한 채무자 또는 제3자로부터 받은 담보물권이다.

국토부에 따르면 HUG 등의 전세대출보증은 채권양도(HUG, SGI) 또는 질권설정(SGI) 방식으로 취급된다.

채권양도 또는 질권설정은 보증기관이나 대출기관이 그 사실을 임대인에게 통지(또는 승낙)하는 것으로 대항요건을 충족(효력은 이미 발생)하며(민법 제349조 및 제450조), 보증기관 또는 대출기관은 해당 통지의 도달 여부 등을 임대인에게 확인한다.

통지 또는 승낙의 방식은 보증기관 또는 금융기관이 결정하며, 통지의 경우 질권설정통지서 또는 채권양도통지서를 내용증명으로 보내 임대인에게 도달 시 완료된다. 또 국토부는 대출 실행 시 대출기관은 임대인에게 임대차 계약의 존부 및 허위 여부 등을 확인(유선 또는 방문 등)하지만 이는 임대인의 동의를 구하는 절차는 아니라는 입장이다.

국토부 관계자는 “주택임대차보호법 개정 법률안 시행(7월 31일) 이후 전세계약 갱신 시 전세대출 연장 등이 원활히 시행될 수 있도록 필요한 경우 보증기관(HUG‧SGI)의 내부 규정 및 절차를 명확하게 하는 추가 조치를 보증기관 등 관계기관과 협조하여 검토할 계획”이라고 말했다.