이달 말 분양이 시작되는 판교신도시 중대형 연립주택 692가구는 아파트와 달리 채권입찰제가 적용되지 않을 전망이다. 분양가상한제에 따른 연립주택의 분양가가 채권입찰제 적용 후 연립주택의 실질 분양가가 될 인근 지역 시세의 90%보다 높은 '역전현상'이 벌어지기 때문이다.
이에 따라 연립주택의 실질 분양가가 채권입찰제가 적용되는 아파트보다 싸 실수요자들이 관심을 가질 만하다.
◇ 연립 공시가격, 아파트의 60-70% = 16일 건설교통부과 한국감정원에 따르면 분당구 연립주택의 평당 공시가격은 40평형대가 900만-1천100만원, 50평형대가 800만-950만원, 70평형대가 평당 800만-900만원 선으로 나타났다.
실제로 분당 연립주택의 개별 공시가격은 구미동 코오롱빌라 49평형이 4억3천200만원, 구미동 하얀마을 삼익빌라 47평형 3억8천400만원, 정자동 느티마을 선경 48평형 5억2천800만원으로 평당 880만-1천100만원선이다.
50평형대는 40평형대보다 더 싸다. 구미동 삼부그랜드빌 59평형 4억7천500만원, 구미동 하얀마을 건영빌라 57평형 4억2천400만원, 분당동 한화프레스티지 50평형 4억8천만원, 정자동 느티마을 경남.선경 59평형 6억800만원으로 평당 700만-1천만원선에 분포돼 있다.
이는 40-50평형대 이상 아파트의 공시가격이 평당 1천330만-1천500만원선인 것을 감안하면 아파트보다 30-40% 싼 것이다.
채권입찰을 할 때 채권손실액을 감안한 실질 분양가는 '인근 지역 시세의 90%선'에서 결정되는데 이 때 인근 지역 시세는 분당의 비슷한 평형대의 연립주택의 공시가격 평균에다 집값 상승률(국민은행 통계, 7월말 현재 14.1%), 공시율(시세의 80%)을 곱해 정해진다.
따라서 판교신도시 연립주택 48평형에 채권입찰제를 시행한다면 평가 기준이 되는 인근 지역 시세는 인근 지역 연립의 평균 공시가격 5억2천800만원(최고가인 1천100만원 적용시)에다 집값 상승률(1.14)과 공시율(1.25)을 각각 곱한 7억5천240만원이며, 실질 분양가는 이 금액의 90%인 6억7천716만원, 평당 1천410만원이 된다.
이 때 인근지역 평균 공시가격을 평당 1천만원으로 낮추면 실질 분양가는 4억8천만원에 집값 상승률과 공시율을 곱한 금액의 90%인 6억1천560만원, 평당 1천283만원으로 떨어진다. 50평형 이상 큰 평수는 평당 공시가격이 40평형대 보다 낮아 주변 시세의 평당가와 실질 분양가도 이보다 싸다.
◇ 분양가는 비싸 채권입찰 무의미 = 이에 비해 연립주택의 경우 아파트보다 토지비와 건축비가 높아 순수 분양가도 비싸게 책정된다. 토지공사가 주택공사에 판매한 판교 중대형 연립주택의 땅값은 용적률 75-80% 감안하면 평당 810만-860만원 선이다.
여기에다 5층 이하, 전용 125㎡(37.8평) 초과의 연립주택 건축비 평당 330만원과 테라스하우스 등 시공을 위해 기본형 건축비의 28%까지 받을 수 있는 가산비용, 땅값과 지하층 공사비.부대시설 등 시공에 들어가는 별도 가산비용(평당 200만원 추정), 땅값을 제외한 공사비와 각종 가산비용에 포함될 부가가치세(10%)를 합하면 순수 분양가는 평당 1천495만-1천545만원 선으로 추정된다.
이 경우 순수 분양가가 주변 시세의 90%인 실질 분양가보다 비싸기 때문에 채권입찰제가 사실상 무의미해진다.
건교부 관계자는 "분양가상한제 자문위원회를 열어봐야 겠지만 자체 조사와 주공의 의견을 종합해보면 연립주택 분양가가 주변 시세의 90%보다 높은 것으로 분석됐다"며 "채권입찰제는 분양가가 싼 데 비해 주변 시세가 높아 생기는 시세차익을 환수하기 위한 조치인만큼 분양가가 시세보다 높다면 채권입찰제를 적용하지 않을 것"이라고 말했다.
이에 따라 연립주택은 순수 분양가(평당 1천495만-1천545만원 예상)만 부담하면 돼 채권입찰제가 적용되는 아파트(손실액을 감안한 실질 분양가 평당 1천800만원 추정)보다 평당 300만원 정도 싸게 분양받게 될 전망이다.
따라서 전문가들은 당첨확률을 높일 실수요자라면 연립주택에 관심을 가질 만하다고 조언한다.
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