올 한해 부동산시장 달궜던 이슈…내년 달라지는 제도는?

[이뉴스투데이 김정일 기자] 다사다난했던 올 한해 분양시장도 서서히 마무리 되가는 분위기다. 올해 분양시장은 지난해 말 분양가 상한제 탄력 적용 등의 내용을 담은 ‘부동산 3법’이 통과되면서 연초부터 기대감과 좋은 흐름 속에서 출발했다. 이어 정부의 청약제도 간소화 등의 규제완화와 저금리 기조 속에 불확실성이 걷히면서 역대 최대 주택 매매 거래량을 기록했고 2000년 이후 최대 신규 물량 공급되면서 호황을 맞았다. 하지만 가계부채 증가로 인한 정부의 대출규제 강화와 달라지는 부동산 제도로 벌써부터 내년 시장 전망에 대한 우려와 기대가 교차 되는 있는 상황이다. 이에 이뉴스투데이는 올 한해 부동산 시장을 움직였던 이슈와 내년 달라지는 부동산 제도를 조명해본다.

◇기업형 임대주택 '뉴스테이(New Stay)' 도입

정부는 지난 1월 13일 ‘기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안’을 발표하고 뉴스테이(New Stay)란 브랜드를 만들었다. 기업형 임대사업자에게 도심 공공부지나 한국토지주택공사의 보유택지를 공급하고 금융 및 세제지원도 확대한다는 내용이다.

뉴스테이는 보증금에 월 임대료를 납부하는 반전세 개념으로 최장 8년간 임대 기간이 보장되고 임대료 상승률도 연 3%로 제한된다. 민간 자본을 끌어들여 짓는 뉴스테이 1호 사업지는 인천 도화지구로 대림산업이 지난 9월 2653세대를 공급한 결과 평균 5.5대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 이런 좋은 분위기를 타고 현재 뉴스테이 사업자 공모에 참여하는 대형 건설사도 늘고 있는 추세다. 이달 중에도 뉴스테이 3호, 4호 공급을 앞두고 있다.

◇'9.1 부동산 대책'의 후속 조치 본격 시행

지난해 발표된 `9.1 부동산 대책`의 후속 조치가 이어졌다. 우선 주택 청약제도 개편 내용을 담은 ‘주택공급에 관한 규칙 개정안’이 2월 27일부터 시행됐다. 이에 따라 1, 2순위로 나눠져 있던 주택 청약 순위는 1순위 통합됐고 청약통장에 가입한 뒤 2년이 지나야 가능했던 수도권 1순위 청약자격은 1년으로 단축됐다. 또 무주택 가구주가 아닌 세대원도 국민주택 등 공공 아파트 청약이 가능해졌다. 재건축 가능 연한을 최장 40년에서 30년으로 단축하는 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령 개정안’은 5월 29일부터 시행에 들어갔다.

◇'반값 중개보수(옛 중개수수료)' 전국 도입

‘반값 부동산 중개보수(옛 중개수수료)’가 전국 18개 시•도에 도입됐다. 반값 중개료는 3월 강원도에서 처음 시행된 이후 6월에 전북도의회가 마지막으로 조례 개정안을 통과시키면서 2014년 11월 정부가 부동산 중개보수 체계 개편안을 지방자치단체에 권고한 지 7개월 만에 마무리됐다. 개편안은 6억원 이상 9억원 미만 주택을 매매할 때 중개보수 상한을 기존 0.9%에서 0.5%로 낮추고 3억~6억원의 임대차 거래는 0.8%에서 0.4%로 조정하는 내용이다. 이에 앞서 전용면적 85㎡ 이하의 주거용 오피스텔을 사고 팔 때 내야 하는 중개보수를 0.9%에서 0.5% 이하로 조정하고 임대차는 0.9%에서 0.4% 이하로 낮추는 ‘공인중개사법 시행규칙 개정안’이 1월 6일부터 시행에 들어갔다.

◇민간택지 분양가 상한제 폐지…분양가 고공행진

민간택지 건설 주택에 대해 분양가 상한제 탄력 적용을 골자로 하는 ‘주택법 시행령’ 개정안이 4월부터 본격 시행에 들어갔다. 4월 1일부터는 분양 승인을 신청하는 민간택지 내 아파트 단지는 분양가 심의 절차 없이 분양가를 임의대로 정할 수 있게 된 것이다.
이는 청약 호조세와 맞물려 신규 분양가격 상승으로 이어졌다. 서울 강남 재건축의 일반분양 상당수는 3.3㎡당 분양가격이 4,000만원을 넘어섰고, 지난 10월 부산 해운대에서 분양한 주상복합 아파트 `엘시티더샵` 펜트하우스는 3.3㎡당 7200만원으로 역대 최고 분양가를 기록하며 고분양가 행진에 정점을 찍기도 했다.

◇'상가건물임대차 보호법 개정안' 통해 권리금 법제화

상가 권리금을 법제화하고 세입자가 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장하는 ‘상가건물임대차보호법 개정안’이 지난 5월 국회를 통과했다.
개정안의 내용은 건물주가 세입자에 대해 권리금을 회수할 수 없게 방해하는 것을 금지하고 이를 어기면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있도록 했다. 또 상가 건물주가 바뀌어도 임차인이 계약 금액과 상관 없이 최소 5년간 장사할 권리를 보장하는 내용도 담고 있다.

◇주택 매매 거래량 '100만건' 돌파

주택시장 회복 심리가 확산된데다 저금리 기조와 전세난으로 실수요자가 주택 구매에 나서면서 주택 매매 거래량이 급증했다. 올 들어 10월까지의 누적 주택매매 거래량은 100만8000여건으로 전년 동기 대비 22.5% 증가했다. 이는 지난 한 해 동안 이뤄진 거래량인 100만5000여건을 넘어선 것. 특히 수도권 아파트 매매 거래량은 34만8899건으로 2006년(30만8297건)보다 13%가량 증가한 가운데 9년 만에 최고치를 경신했다.

◇아파트 분양물량 2000년 이후 최고치 기록

올해 분양시장은 분양 관련 지표가 일제히 상승한 가운데 호기(好期)를 맞았다. 전국적으로 아파트 신규 공급물량이 50만 가구(예정물량 포함)에 달해 2000년 분양물량 통계 작성 이후 가장 많은 수치를 나타냈다. 청약제도 완화와 전세난, 저금리에 따른 수요가 뒷받침되면서 청약경쟁률도 치솟았다. 2015년 분양한 전국 아파트의 평균 청약경쟁률은 11.5대 1로 △2013년(2.9대 1) △2014년(7.4대 1)에 비해 크게 높아졌다.

◇내년 달라지는 부동산 제도와 이슈

우선 비사업용토지 양도세 중과제도 유예기간이 올해를 기점으로 종료된다. 이에 따라 내년 1월 1일부터 거주용이나 사업용이 아닌 비사업용토지는 양도 차익에 따라 16~48%의 세율을 적용받게 된다. 다만 3년 이상 보유할 때부터는 장기보유특별공제 혜택을 받게 된다. 10년 이상 장기 보유하면 양도 차익의 최대 30%를 공제 받을 수 있다.

오피스텔 주택임대사업자에게 주어졌던 신규분양에 대한 취득세 감면 혜택도 올해 종료돼 내년부터는 4.6%의 세율이 적용된다.  주택담보대출 요건도 강화된다. 거치식 주택담보대출 방식에서 원리금을 함께 갚는 분할상환 방식이 확대되고 대출시 소득심사도 강화된다.

내년 7월 말에는 정부의 LTV·DTI 규제 완화 종료가 예정돼 있다. 금융위원회는 2014년 8월 DTI를 전 금융권과 수도권에 60%로, LTV는 전 금융권과 전 지역에 70%로 각각 조정했다. 이전에는 은행·보험권에서 서울은 50%, 경기·인천 지역은 60%를 적용했다. LTV는 은행•보험권에서 수도권이면 50~70%를, 비수도권에는 60~70%를 적용했다. LTV•DTI 규제 완화는 행정지도 성격이 강해 1년 단위로 연장 여부를 결정하게 되는데 7월 이전 연장 여부를 검토할 예정이다. 또한 7월에는 주택분 재산세 1/2을 납부해야 한다. 납부기간은 7월 16일부터 31일 까지다.

12월에는 주택 임대소득 연 2000만원 이하 비과세 유예기간이 종료된다. 2016년까지는 전세든 월세든 연간 2000만원 이하의 임대소득이라면 사실상 세금 부담이 거의 없었다. 그러나 2017년 소득분부터 분리과세 된다.

내년 부동산 시장을 움직일 이슈로는 신분당선 연장선인 정자~광교 구간과 수인선 송도~인천 구간이 2월 개통된다. 정자~광교(12.8km) 구간을 잇는 신분당선은 수원 광교부터 분당 정자까지의 구간으로 수도권 남부에서 서울 강남까지 바로 연결돼 있어 30분 정도면 이동할 수 있다. 수인선 수원~인천 복선전철은 전체 52.8㎞로 인천구간(인천역~오이도간 20.5㎞), 안산선(12.4㎞), 경기도 구간(한양대역~수원역 19.9㎞)등으로 나눠 건설되고 있다.

4월에는 제20대 국회의원 선거가 예정돼 있다. 과거에는 선거철 표심을 잡기 위해 여러 개발공약과 정책이 발표되면서 부동산 가격 상승을 이끌기도 했지만 2000년 이후 치뤄진 총선에서는 분위기가 많이 달라져 집값에 별다른 영향은 없었다. 하지만 각 지역구별로는 민심을 고려한 개발 공약들이 나오고 있는 만큼 총선 이후 지역별 온도차가 있을 것으로 예상된다.

이밖에도 내년 상반기 중 수도권 고속철도(KTX) 수서~평택, 성남~여주간 복선전철 개통 예정과 10월 경춘선숲길 2단계 완공이 내년 부동산 시장의 주요 이슈로 자리매김 할 전망이다.