[이뉴스투데이 김영삼 기자]요즘 오디션 프로가 인기다. 오디션 프로그램의 원조라고 할 수 있는 Mnet의 수퍼스타 K가 올해로 벌써 6년차다. 곧 시작하는 SBS의 K팝스타도 4년차가 되었다.

부동산 칼럼에서 왠 오디션 프로냐고 할 수 있겠다. 지난 9월 1일 발표된 정부의 부동산 대책을 보면서 오디션 프로그램의 한 장면이 생각이 났다. 노래를 꽤 잘하는 20대 후반의 지원자는 탈락이 되고, 노래를 서툴게 하는 10대의 지원자를 합격이 되는 장면을 종종 볼 수 있다.

그 심사위원의 말의 빌자면 이렇다. 그 연령대에 그 정도 실력이라면 더이상은 발전하기가 어렵다는 것이다. 물론 지금의 실력으로 가수가 될 수 있지만, 인기가수가 되려면 그 외의 부가적인 상품으로써의 가치가 있어야 하는데 그런 가치가 보이지 않는다는 것이다. 반면 어설픈 10대 지원자는 지금부터 어떻게 개발하냐에 따라 인기 많은 가수가 될 수 있는 기질이 있기 때문에 합격을 시킨다는 주장이었다.

이 결과를 두고 많은 시청자들은 어린 지원자들에게만 어드벤티지를 주는 편파적인 평가라며 부정적인 댓글을 남겼었다. 하지만, 난 그 장면에서 나도 모르게 무릎을 탁 쳤다. “저 심사위원 제대로 평가할 줄 아는구나. 부동산 투자도 잘 하겠는데!” 라는 감탄을 했었다. 더 놀라운 사실은 그 심사위원은 실제 부동산 투자에도 일가견이 있는 사람이었다.

그렇다. 이런 오디션 합격자 선정의 원리는 부동산 시장에도 그대로 적용이 된다. 부동산 가치 평가 역시 향후 발전 가능성을 가장 중요하게 보아야 한다.

인기 가수가 있듯이 인기 지역이 있다. 인기 지역은 인기가 있을 만한 요인들이 있다. 결국 사람들을 많이 모이게 할 수 있는 요인들이 많은 지역인지가 부동산 가치를 판단하는 가장 좋은 기준이 된다. 부동산의 인기는 가격으로 반영이 된다. 사람이 많이 모이는 입지의 상업시설은 매우 비싸다. 살고 싶어 하는 사람이 많은 인기 주거지역 부동산 역시 참 비싸다.

상품적 가치가 있는 입지는 공중파 메인 방송에 나오는 A급 스타와 비교할 수 있다. 부동산 입지로 대비해 보면, 서울 강남권, 동부이촌동, 여의도, 목동 정도가 될 것이다.발전가능성이 있는 지역은 B급 스타다. 여기저기에서 자주 보이고 인기도 있는 편이지만, 사람의 취향에 따라 호불호가 나뉘는 경우가 많다. 그래서 A급 스타보다는 늘 한 단계 아래로 평가된다. 부동산으로 보면 서울 내 주요 지역과 수도권의 주요 도시들이 될 것이다.

위에서 A급 스타 지역으로 언급한 지역 이외에도 사실 서울 모든 지역은 A급 스타 후보 지역으로 분류는 할 수 있다. 하지만, 후보 지역으로 자질은 있을 수 있으나 발전가능성이 없다면 오디션에서 탈락할 수밖에 없다.

결국 이런 발전가능성의 유무를 판단하는 기준이 필요한데,서울 같은 기존 도심은 재건축/재개발 추진 가능성으로 평가할 수 있다. 또한 노골적으로 발전가능성을 가지고 개발하고 있는 신도시라고해도 모두 인기스타 지역이 되는 것은 아니다.

과거에는 가수들의 절대 숫자가 많지 않아 왠만큼 예쁘고 적당히 노래만 잘 해도 인기가수가 될 수 있었다. 하지만, 현재는 상품으로써 차별화된 가치가 없으면, 그리고 지원이 가능한 대형 기획사의 힘이 없으면 가수로서 성공하는 것이 거의 불가능하다. 결국 신도시 중에서도 성공적으로 정착되었다고 평가받는 분당, 일산, 평촌 등 1기 신도시 정도가 유일하게 성공한 부동산 지역이라고 할 수 있다.

정리하면 부동산은 2가지 측면으로 입지 선별을 해야 한다는 것이다.
첫째 상품적 가치가 있는 지역을 찾는 것, 두번째로 발전가능성이 높은 지역을 선별하는 것이다. 상품적 가치가 있는지 여부는 재건축, 재개발 가능성이 얼마나 높은지로 판단할 수 있다.
발전가능성이 높은 지역은 이미 A군 수준까지 발전한 분당의 성장 과정을 벤치마킹하면 좋을 것이다. 현재 개발 중인 신도시라고 모두 동시다발적으로 활성화가 되는 것이 아니라 경쟁력이 있는 입지 만이 우선적으로 부각이 될 것이라는 의미이다.

다음은 지난 9.1 대책에서 가장 눈에 띠는 대목이다.첫째는 재건축 기준을 40년에서 30년으로 단축이고 두번째는 대규모 택지공급 억제다.

몇년간의 부동산 장기 불황은 입지의 중요성을 다시 한번 생각할 수 있는 계기를 주었고,결국은 우리가 버블 세븐이라고 비난했던 지역이 입지적 강점으로 인해 다시 관심 지역이 될 수 밖에 없다는 사실을 확인하였다. 왜냐하면 이번 9.1대책으로 이 지역들의 향방을 확실하게 알수 있게 되었기 때문이다.

재건축 활성화는 강남권을 중심으로 목동이 조금씩 움직일 것이다. 추가 신도시 개발이 없는 조건에서는 결국 기존 신도시 중에서 입지가 좋은 곳이 다시 시장의 중심이 될 확률이 높아졌다. 현 시점까진 2기 신도시보다 1기 신도시의 입지를 높게 평가할 수 밖에 없다. 향후 10년 간은 1기 신도시들이 다시 주목을 받을 수 밖에 없는 것이다. 물론 2기 신도시 중에서도 급격한 발전이 이루어 질 곳은 또다른 관심 지역이 될 것이다.

이런 부동산 판세를 가지고 관심 지역의 현재 위상과 발전가능성 여부를 따져 봐야 할 것이다. 중요한 건, 2000년대 중반처럼 대부분의 부동산이 동시다발적으로 주목을 받지 않을 것이다. 결국 입지가 좋은 지역만 선별적으로 선택을 받을 것이고, 입지가 좋지 않은 곳은 현재 이 모습 그대로이거나 도태될 수도 있다.
부동산 가치 평가의 기준은 첫째도 입지, 둘째도 입지이어야 한다.

(빠숑: 상가투자 칼럼리스트)

 

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