서울시는 도시 역사 전통 보전 속에 도시경관을 저해하는 노후된 건축물의 리모델링을 활성화하는 것을 기본 방향으로 '리모델링 활성화 시범구역 6개소'를 선정하고 본격적인 사업에 들어간다고 9일 밝혔다.
시범구역은 ▲피맛길이 있는 종로구 돈의동 59 일대 ▲중구 저동2가 24-1 일대 ▲은평구 불광동 281 일대 ▲영등포구 영등포동 3가 일대 4곳과 휴먼타운으로 지정된 ▲서대문구 북가좌동 ▲마포구 연남동 239-1 일대 2곳이다.
이들 지역은 15년이 경과하고 노후건축물이 60%이상 있는 골목길이나 옛시가지 모습 보전이 필요한 곳, 기성시가지 활성화가 필요한 곳이다.
시는 시범사업 추진을 통해 시행과정에서 나타나는 문제점을 보완한 후, 2단계로 내년 하반기에는 자치구별로 1개소 이상씩 선정해 전면 확대 시행할 계획이다. 시범구역에선 리모델링을 원하는 건축주만 실시하면 된다.
앞서, 서울시는 그동안 노후 건축물 리모델링 활성화를 위해 여러 가지 규제를 대폭 완화하는 건축법령 개정을 추진, 지난 8월 5일 완료했다.
개정된 건축법령엔 20년으로 제한돼 있는 건물의 리모델링 가능연한을 15년으로 단축하고, 증축 규모를 연면적의 10%에서 30% 이내로 확대함은 물론 현재 불가한 층수증가를 허용하는 내용을 주요 골자로 담고 있다.
이를 토대로 서울시는 개별 건축물 리모델링이 아닌 구역단위로 지정해 이뤄지는「리모델링 활성화 구역」지정기준과 리모델링시 인센티브 기준을 마련하고 이번에 시범구역을 선정했다.
<시범구역 최대 30%까지 증축할 수 있는 인센티브 제공>
리모델링 활성화 구역으로 지정되면, 일반지역과 달리 파격적인 인센티브가 제공된다.
일반지역은 기존 연면적 합계의 10%까지 증축이 허용되지만 리모델링 활성화 구역'에서는 최대 30%까지 증축이 가능하다. 예를들어 3층 건물의 경우 평균 1개층이 증축가능하다.
단, 리모델링 활성화 구역내 리모델링 시 인센티브를 무조건 제공하는 것은 아니며, 건축물의 내진성능 보강, 에너지 절감 등 항목을 구체화해 인센티브 기준을 운영할 계획이다.
<단열, 냉․난방, 조명시설 등 개선 통한 에너지 절약형 리모델링 추진>
시는 건축주가 리모델링 시 건축물을 에너지 절약형으로 전환할 수 있도록 지원하는 등 저탄소 녹색성장까지 견인한다는 계획이다.
이를 위해 서울시가 중점적으로 추진 중인 건물에너지합리화사업(BRP: Building Retrofit Project)과도 연계해 에너지 절약형 리모델링을 추진한다.
건물에너지합리화사업은 단열, 냉·난방, 조명시설 등에 대한 개선을 통해 에너지 효율성을 강화하고 기후 및 환경문제를 해결하기 위한 녹색성장 사업이다.
서울시는 현재 에너지 절약형 리모델링을 추진하는 건축주에게 건축물 당 기존 5억원에서 연리 3%, 8년 분할상환을 조건으로 10억원까지 확대해 운영하고 있는 융자지원을 시범사업지에도 적용한다.
<미관 정비 넘어 지진 안전성 확보위해 내진설계 성능 강화>
아울러 내진설계 없이 지어진 건축물에 대해선 리모델링시 내진설계 성능을 강화해 지진 안전성까지 확보할 계획이다.
이를 통해 단순히 미관 개선을 넘어 건축물을 내실 있게 보강하는 리모델링을 적극 추진한다고 시는 밝혔다.
<건폐율 적용 배제, 공개공지 및 조경 설치 면제, 도로사선 제한 등 규제 대폭 완화>
아울러 건축위원회 심의를 거쳐 건축법 적용을 대폭 완화한다.
리모델링 활성화 구역은 ▴건폐율 적용을 배제하고 ▴공개공지 및 조경 설치가 면제되며 ▴도로사선제한 ▴일조권 등 건축물 높이제한 ▴대지안의 공지 규정도 적용하지 않는다.
<구청장 구역지정 신청→리모델링 활성화 선정위원회 개최→지역특성 고려해 선정>
리모델링 활성화 구역지정 절차는 주민의견을 수렴해 해당 구청장이 서울시에 구역 지정 신청을 하면, ‘리모델링 활성화 구역 선정위원회’를 개최해 노후도, 지역특성을 고려해 선정을 하게된다.
이후, 14일간의 공람공고 절차를 거쳐 주민의 반대가 없을 경우 최종 리모델링 활성화 구역 지정결정 및 공고를 하게 된다.
시범구역으로 지정되면 구청장은 그 지역 특성에 맞는 ‘건축디자인 계획’을 수립해야 하며, 시범구역 내 리모델링하려는 건축주는 이를 반영해야 한다.
<기존 도시 골격 유지해 옛 정취 살리고 노후 건축물은 새롭게 정비 도시경관 개선>
노후 건축물의 리모델링이 활성화되면 기존 도시 골격은 유지하되 옛 정취가 남아있거나 시민들의 사랑을 받는 장소와 건축물의 보전이 이루어지고, 노후 건축물들은 새롭게 정비해 도시경관이 대폭 개선될 것으로 기대된다.
또, 기성시가지의 경쟁력이 확보됨은 물론 건설경기 활성화와 일자리 창출로 침체된 경제에 활력을 불어넣을 것으로 기대된다.
노후 건축물 리모델링 제도가 도입된 지 7년이 지났지만 그 범위가 제한적이고 규제가 까다로워 건축주 입장에서 보면 경제적 효과가 미미하고, 건설사의 입장에서는 재건축․재개발 사업에 비해 뚜렷한 사업효과가 없어 그동안 활발한 시장 형성이 이루어지지 못했었다.
한편 이번에 시범사업지로 선정된 곳은 주민 열람공고를 거쳐 내년 3월 시범구역 건축디자인 계획 수립 용역 발주에 들어가며 리모델링 사업을 진행할 예정이다.
김효수 서울시 주택본부장은 “도심의 노후된 건축물 리모델링 활성화로 지역의 정체성을 보전하면서 노후된 시가지에 활력을 불어넣고, 에너지 절약까지 할 수 있어 일석 삼조의 효과를 볼 수 있다”고 말했다.
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