건설사가 발행한 회사채(담보물건 시세의 60~70%)에 대해 공적보증기관(대한주택보증과 주택금융신용보증기금)이 신용을 보강하고 이를 기초로 유동화 채권을 발행한다. 이를 위해 다음달 중 신용 보강에 필요한 관련 규정을 개정해 시행할 방침이다.
건설사는 미분양 아파트를 신용보강기관에 담보신탁하고, 신탁회사는 이 자산을 임대 또는 매각의 형태로 활용하게 된다. 신용보강기관은 건설사 부도 시 미분양 아파트에 대한 담보권을 실행하게 된다.
◆ 민간 부동산펀드 조성 지원
대한주택보증의 보증 대상에 펀드가 미분양 아파트를 매입해 분양하는 경우까지 포함토록 한다.
현재는 분양계약자 외 펀드는 보호 대상에서 제외되어 있으나, 앞으로는펀드가 납부한 매입대금 범위 내에서 보증을 이행하는 쪽으로 개선된다.
◆ 담보대출이 허용되는 미분양 아파트 범위 확대
건설사가 투기지역 내에 보유한 ‘준공 후 미분양 아파트’에 대해서도 담보대출이 허용된다.
지금까지는 기업자금대출이 주택 구입에 사용되는 것을 방지하기 위해 지난 2005년 7월 이후 투기지역 소재 ‘준공 후 미분양 아파트’에 대한 담보대출이 제한돼 왔다.
◆ 환매조건부 미분양 주택 매입
대한주택보증이 이달 말까지 매입을 공고, 다음달 중 심사를 거쳐 미분양 주택을 매입한다. 이를 위해 정부는 오는 28일 주택법 시행령 개정해 미분양 주택 매입사업에 대한 근거를 마련할 계획이다.
매입 대상은 지방(수도권 제외) 소재 사업장 중 공정률이 50% 이상인 미분양 주택이며, 매입 한도는 2조원 범위 내에서 순차적으로 매입한다. 매입 가격은 감정평가금액 이내에서 역경매 방식 등을 적용해 낮은 가격으로 매입한다.
환매 가능 기간은 준공 후 6개월 이내로 제한하고, 환매 가격은 대한주택보증이 이미 매입한 가격에 자금운용수익률, 기타 비용 등을 감안해 결정키로 했다.
◆ 주택건설사업자 보유토지 매입 등
▲공동택지 제3자 전매 허용 = 공영개발 형식으로 이미 분양한 공공택지에 대해 제3자 전매를 허용키로 했다. 대신 전매 시 시세 차익이 발생하지 않도록 관련 규정을 정비할 방침이다.
▲ 공동택지 계약해제 제한적 허용 = 자금난을 겪고 있는 주택건설사업자에 한해 한국토지공사가 이미 분양한 공동택지에 대한 계약 해제를 한시적으로 허용한다. 시행일 현재 일정기간 대급 납부를 연체 중인 공동택지(현재 1개월 이상 연체 토지가액 2조원 수준)를 대상으로 추진된다.
▲ 주택건설사업자 보유토지 매입 = 주택건설사업자가 부채 상환을 위해 보유토지 매각을 희망할 경우 토지공사가 역경매 방식을 적용, 최저가로 매입한다. 최대 3조원 범위 내에서 시장 상황을 고려해 순차적으로 매입한다. 올해는 12월부터 1조원 수준으로 매입을 추진할 계획이다. 기준가격(공공택지는 공급가액, 민간택지는 개별공시지가) 대비 90%를 상한으로 매각희망가격이 낮은 순으로 매입한다. 또 매입일로부터 1년이 경과한 시점부터 매각을 추진하며, 최초 매각 추진 시 매도자에게 매입 의사 확인 후 일반에 매각한다. 매입 재원은 전액 토지채권(부채상환용) 발행으로 조달한다.
◆ 신용보증기금을 통한 지원
중소 건설사의 회사채 발행 지원을 위해 1조원 규모의 P-CBO 중 10% 이상을 중소 건설사에 지원한다.
또 중소 건설사에 대해 신용보증기금이 ‘브리지론 보증’을 시행한다. 올해 2,000억원에서 내년 5,000억 규모로 늘릴 계획이다.
◆ 채권금융회사 주도의 건설사 금융 지원
현재 은행, 증권, 자산운용사 등 95.3%(채권액 기준 99.7%)가 가입돼 있는 대주단협약, Fast Track 프로그램을 활용해 PF대출 및 ABCP 등의 만기 연장, 이자 감면, 신규 자금 지원 등을 통해 건설사의 단기 유동성 애로를 완화시킨다.
박영근 기자 iroot@enewstoday.co.kr
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