부부 공동명의 부동산거래에 대한 법률상식

주택을 비롯한 부동산과 관련하여 점차 부부 공동명의로 등기가 되어 있는 경우를 많이 볼 수 있습니다. 이는 우리나라도 여성들의 권리의식과 능력이 점점 향상되고 사회환경 및 문화환경의 변화에 기인한 것이 주된 요인이라 할 것이지만, 그에 못지 않게 부동산을 부부공유로 등기하는 경우에 얻을 수 있는 혜택이 있기 때문에 그에 따른 필요성에 기인한 것이기도 합니다.
그러나 부부공동명의로 등기가 되어 있는 부동산을 거래하는 상대방으로서는 불안한 측면이 있을 수 있고, 부부 중 1인이 사망하거나 이혼하는 경우에는 공유로 등기되어 있는 부동산의 처리와 관련하여 복잡한 문제가 야기될 수도 있는 것입니다. 이에 아래에서는 이처럼 부부 공동명의로 부동산을 등기하고 거래하는 경우등에 있어서 발생할 수 있는 복잡한 법률문제를 정확하게 이해하여 보기로 합니다.
우리나라의 혼인관련 법제는 원칙적으로 부부별산제를 기본으로 하고 있습니다. 이는 부부라 하더라도 어느 한 사람의 명의로 되어 있는 재산은 공동재산이 아니라 그 명의가 되어 있는 한 사람의 재산으로 본다는 것이므로 부부 중 어느 한 사람의 명의로만 등기가 되어 있는 경우에는 그 부동산은 등기가 되어 있는 명의자 한 사람의 재산으로 보게 되는 것입니다.
이러한 기본원칙은 어느 부동산에 대하여 부부가 공동명의로 등기를 하고 있는 경우에도 동일하게 적용되는 것으로서 부부가 소유지분을 기재하지 아니하고 공동명의로 등기를 하였다 하더라도 이는 부부 공동재산이라기 보다는 부부가 각자 2분의 1 지분씩 소유하고 있는 것으로 보아야 하는 것입니다. 따라서 어느 부동산이 부부 공동명의로 등기가 되어 있는 경우라도 그 부동산의 거래와 관련하여서는 부부가 아닌 일반인 두 사람이 공동명의로 등기가 되어 있는 경우와 동일하게 보고 거래하여야만 하자가 없게 되는 것입니다.
먼저 부부가 공동명의로 부동산을 매입하는 경우에 유의하여야만 할 사항을 살펴보기로 합니다. 이 경우에는 우선 부동산매매계약서를 작성함에 있어 반드시 매수인란에 부부를 모두 기재하여야만 하고 매도인에게도 부부 공동명의로 매수한다는 것을 알려야 합니다.
만일 실제로는 부부가 공동으로 매입하는 것임에도 부부 중 한 사람만을 매매계약서에 매수인으로 표시한 경우에는 매매계약을 변경하지 않는 한 매도인으로서는 매매계약서에 기재된 매수인에 대하여서만 등기이전의무를 부담하게 되는 것입니다. 그리고 매입한 부동산을 소유권이전등기 하기 위해서는 매도인으로부터 매수인의 인적사항과 주소를 기재한 매도용 인감증명서를 받아야 하는데 그 경우에도 매도용 인감증명서에 부부가 매수인으로 특정기재 되어야만 하는 것입니다.
다음으로 부부 공동명의로 등기되어 있는 부동산을 매수하는 경우에도 주의하여야 할 점이 있습니다. 보통의 경우에는 부부가 합의하에 어느 한 사람에게 매도에 관한 권한을 위임하여 매도하고 있지만 법적으로 하자가 없도록 하기 위해서는 부부라 하더라도 원칙적으로 부동산의 처분시에는 각자 자신의 지분에 대하여서만 처분권이 있는 것이고 다른 배우자의 지분까지 같이 처분하기 위해서는 그 다른 배우자로부터 매도에 관한 적법한 대리권을 수여받아야 합니다.
이처럼 부부라 하더라도 부부의 일방이 다른 배우자의 동의나 승낙없이 임의로 부동산을 처분하는 경우에는 다른 배우자의 지분에 대하여는 매매계약이 해약될 수도 있는 것입니다. 따라서 부부 공동명의의 부동산을 매수하는 매수인으로서는 부부중 한 사람이 대리하여 매도하는 경우에는 다른 배우자로부터 적법하게 매도권한을 위임받았는지의 여부를 확인할 의무가 있는 것으로서 배우자의 위임장과 인감증명서, 인감도장을 가지고 있으면 일응 대리권을 수여받은 것으로 볼 수 있습니다.
한편 부동산의 소유권이 부부 공동명의로 되어 있는 상태에서 부부가 이혼하는 경우라도 소유관계가 달라지는 것은 없으나 더 이상 공동명의로 할 이유가 없기 때문에 그 경우에는 공유물분할을 할 수 있고 공유물분할은 현물로 분할함이 원칙이나 주택과 같이 현물로 분할할 수 없는 경우에는 경매를 통하여 금전으로 분할할 수 있게 되는 것이며, 부부중 1인이 사망한 경우에는 상속순위에 따라 배우자 및 자녀들이 공동상속하게 됩니다
그리고 현행 법령에서는 부부에게만 적용되는 특별한 규정들을 두고 있습니다. 먼저 부동산에 대하여는 부동산실명제가 적용되어 명의신탁이 금지되고 있으나 예외적으로 배우자와 종중의 경우에는 명의신탁이 허용되고 있고, 부부간에는 서로 부양의무가 있을 뿐 아니라 일상의 가사에 대하여는 서로 대리권이 인정되고 있으며, 생활비.교육비등 일상 가사와 관련한 채무는 부부가 연대채무를 지게 된다는 점도 알아두면 유익한 내용입니다.

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