빗장 풀리는 대출 규제…‘내 집 마련’ 길 열리나

[이뉴스투데이 박예진 기자] 정부가 50년 초장기 모기지론 출시와 함께 생애 최초 주택구입자의 주택담보대출(LTV)을 80%까지 완화했다. 한편 임대차계약갱신청구권 만료 기한인 8월을 앞두고 상생임대인 요건을 완화하고 혜택 강화로 전월세 물량 확대에 나섰다. 

이와 함께 버팀목대출 확대 등 전세대출 지원을 강화하고, 월세세액공제·전세대출상환액 소득공제를 늘리는 등 전월세 비용 세제 지원 강화에 나서면서 내집마련의 문턱이 낮아질 전망이다. 

21일 국토교통부에 따르면 이날 열린 관계부처장관 회의에서 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제와 분양가 제도 운영 합리화 방안 등을 골자로 한 부동산 대책이 마련됐다.

이번 대책의 핵심 골자는 생애 최초 주택구입자의 LTV를 지역, 주택가격, 소득에 상관없이 80%로 완화하는 한편, 대출한도를 4억원에서 6억원으로 확대하는 등 전반적인 규제 완화에 방점이 찍혔다.

이외에도 8월 임대차 시장에 불어올 전·월세난 대응을 위해 △상생임대인 혜택 △임차인 전세대출 지원 △전월세 비용 세제 지원 등이 대폭 강화된다.

◇생초자 LTV 완화·DSR 개선…실수요자 지원 강화

정부는 50년 초장기 모기지론 출시, 생애최초 주택구입자 LTV 완화, 총부채원리금상환비율(DSR)에 장래소득 반영을 개선하면서 실수요자를 대상으로 한 금융 지원을 강화한다.

생애최초구입 LTV를 지역, 주택가격, 소득에 상관없이 현재 60~70%에서 80%로 완화하고 대출한도를 4억원에서 6억원으로 확대했다. 

DSR은 1억원 초과 시까지 범위를 확대하는 3단계 시행에 따른 실수요자 생활자금 애로 완화를 위해 생활밀착형 규제를 보완하고, DSR 산정시 장래소득 산정방식 개선하는 등의 대응책도 내놓았다. 

이외에도 50년 초장기 모기지 출시하고 우대형 주택연금 주택가액 요건을 1억5000만원에서 2억원으로 완화한다.

◇전월세 대출 확대·실거주 요건 완화…8월 임대차 시장 대응 ‘총력’

정부는 월세 세액공제율을 상향 조정하고 전세 및 월세보증금 대출 원리금 상환액에 대한 소득공제 한도를 연 300만원에서 400만원으로 확대한다. 이에 따라 8월 신규 전월세 계약을 진행해야하는 세입자 부담도 줄어들 것으로 기대된다.

우선 세입자의 세 두담 경감을 위해 월세 세액공제율을 기존 12%에서 15%로 확대한다. 이와 함께 전세대출 원리금 상환액 소득공제율은 현행 40%에서 50%로 상향했다.

이외에도 국민주택기금에서 지원하는 ‘버팀목 전세자금대출’ 지원 대상과 대출한도를 상향 조정했다.

신혼·다자녀 주택의 경우 임차보증금 대출을 전세 보증금의 80% 범위에서 수도권 기준 최대 3억원까지 늘려주는 방안이 검토되고 있다. 현재 버팀목 대출은 수도권 기준 임차보증금 3억원 이하 주택에 대해 1억2000만원의 자금을 연 1.8∼2.4%의 저리로 대출해주고 있다.

월세화가 빠르게 진행되면서 전월세 물건 공급량 확대를 위한 대책도 내놓았다. 

실제로 대법원 등기정보광장에 따르면 확정일자를 기준으로 전국 월세는 2월 11만2886건에서 5월 20만1697건으로 8만8811건 늘면서 월세 역전현상이 본격화됐다. 같은 기간 전세는 2만8997건 증가한 14만7513건을 기록하는 데 그쳤다.

이와 함께 실거주자 요건을 완화한다. 정부는 ‘상생임대인’ 인센티브 지원 연장, 주택담보대출 전입 요건과 분양가 상한제 대상 아파트 등의 실거주 의무 조건 완화 등 전세 공급 확대하면서 전월세 물건 공급량을 확대한다는 방침이다. 

그동안 입·실거주 요건이 시장에 전월세 물량을 감소시킨다는 지적을 받아왔다.

현재 주택 구입 목적으로 주택담보대출을 받은 경우에는 6개월 안에 해당 주택에 전입하지 않으면 대출이 회수된다. 분양가 상한제 대상 아파트는 분양가가 시세의 80% 미만이면 최초 입주일로부터 3년, 80% 이상∼100% 미만이면 2년간 계약자가 무조건 실입주를 해야한다.

정부는 이에 따라 대출로 구입한 주택의 전입 시점을 2년 등으로 연장하고, 상한제 대상 아파트의 의무거주 시점을 '최초 입주일'에서 뒤로 늦춰 단기 전월세 물량을 유도한다는 방침이다. 

이외에도 정부는 이사철 생애최초 주택구입자의 LTV 상한을 지역, 주택가격, 소득에 상관없이 80%로 완화한다. 

◇분상제 개선 통한 공급 확대…양극화 심화

정부는 재건축 등 정비사업 조합들이 분양가 상한제 때문에 분양을 미루는 등 도심 신규 주택 공급에 지장이 있다고 보고, 정비사업 특성상 발생하는 비용을 분양가에 반영하기로 했다.

재건축 등 정비사업 조합 이주비·사업비 금융이자 등이 가산비 항목에 포함될 전망이다.

또 자재비 인상분을 공사비에 적극 반영할 수 있도록 기본형 건축비 정기·수시고시 방식도 개편한다.

하지만 기본형 건축비 방식 개선과 분상제 개편으로 분양가가 상승할 수 있다. 이로 인해  분상제 개편으로 매매가격이 오르면서 신규단지와 기존단지, 입지 여부 등에 따라서 집값 양극화 격차가 확대될 수 있다는 우려도 나온다.

공정주택포럼 공동대표 서진형 경인여대 교수는 “부동산 가격은 쉽게 떨어지지 않는 특성이 있다”며 “이로 인해 단기적으로 일부 지역에서 가격이 급등하면서 시장의 양극화가 더욱 확대될 가능성도 있다”고 말했다. 

이외에도 정부는 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 제도에서 심사 내역, 심사 기준도 일부 손질하는 보완 방안도 함께 발표했다. 그동안 허그의 고분양가 관리제의 경직적 운영, 비합리적 심사기준 및 불투명한 심사방식 등에 대한 개선 필요성 제기돼 왔다. 

심사기준에 자재가격 상승분을 반영하고 인근시세 산정기준을 당초 20년에서 10년 이내로 변경하는 등 심사방식의 합리성과 투명성을 제고하면서 공급 물량을 늘린다는 방침이다.