[e현장] 文정부, 참여정부 주택규제 넘어 실수요자 품을까

[이뉴스투데이 정성화 기자] “과거 참여정부보다 규제 강도가 강했던 문재인 정부의 주택정책에 변화가 요구된다.”

KB금융그룹은 13일 주택학회와 공동으로 주최한 ‘주택시장 안정화를 위한 지속 가능한 주택 정책 모색’ 세미나를 개최했다.

강민석 KB경영연구소 박사는 문재인 정부의 부동산정책이 세금강화, 규제지역 확대, 대출규제 강화 등 투자수요 방향에 대해 정책적으로 제언을 했다.

강 박사는 이런 투자수요 억제책은 과거 참여정부 당시 대부분 도입됐던 정책이지만 규제 강도와 시행 시기에 대한 의견도 제시했다.

문재인 정부의 부동산 정책은 근본적인 공급물량 부족으로 강력한 투기를 억제하려고 했지만 서울 등 주요지역 아파트가격 상승세를 꺾는데 한계에 부딪혔다.

정부는 2017년 6월 주택시장 안정책 등 부동산 투기억제에 팔을 걷었지만 수도권 주택시장은 이를 비웃듯 가파르게 상승했다. 

KB국민은행에 따르면 정부의 강력한 규제로 주춤했던 부동산 시장이 꿈틀거렸다.

2020년 수도권 주택매매가격은 약 10.6% 상승한데 이어 올해 8월까지 13.1% 상승했다. 수도권 아파트의 경우 지난해 12.5%, 올해 8월 18%가 뛰어올랐다.

수도권 아파트가격의 급등으로 무주택자의 상대적 박탈감과 부동산시장 양극화도 커지는 배경이다.

특히 유주택자의 입장에서도 서울 및 강남권의 주택보유 유무에 따라 자산 격차가 벌어졌다.

서울·수도권 아파트를 중심으로 가격이 급등하면서 전국 주택 상위·하위 가격의 격차도 커졌다. 현재 전국 1분위와 5분위 주택가격 차이는 무려 10억원이었다.

이에 강 박사는 “부동산 시장 안정화 정책으로 큰 틀의 부동산 정책기조를 세우고 일관된 정책 방향을 유지해야 한다”고 강조했다.

특히 향후 주택시장의 안정화 방안으로 △실수요자의 수요 여력 정상화 △투기수요 관리 강화와 차단 △임차시장 안정화 △안정적 공급체계 마련 △중장기 주택시장 관리 등 5개 정책 방안을 핵심 과제로 제시했다.

대출규제 기준을 간소화해 1주택자, 무주택자 등 실수요자의 주택구입에 대한 정책적인 지원을 제안했다.

생애 첫 주택 구입 시 일생에 한번 취득세 면제하는 등 1가구 1주택자의 조세부담 완화책도 촉구했다.

구체적으로는 1주택자, 무주택자를 대상으로 15억 초과 주택에 대한 대출금지를 유연하게 풀어주고 생애최초 주택자에를 상대로 완화된 취득세 비과세와 중도금 대출규제 정책을 제언했다. 

강 박사는 “중장기적으로는 대출 규제를 간소화 하면서 LTV 중심에서 DSR 규제로 전환해야 한다”고 강조했다.

투기수요 관리 방향으로 다주택자에 대한 간주임대료 혜택 축소로 임대수익에 대한 형평성 있는 과세를 촉구했다. 

DSR 산정 시 전세자금대출을 포함시켜 전세자금을 통한 시장 유동성 조절 방안도 제시했다. 중장기적으로는 공적 기관의 전세자금대출에 대한 보증을 주거취약계층으로의 제한 의견도 제시했다.

1주택자의 경우에도 빈번한 거래 시 양도세 비과세를 일부 제한 주장도 내놨다.

임차시장 안정을 위해서는 공공임대주택의 질적인 개선과 대상 확대 등을 통한 공급 확대와 전세보증금 보장도 강조했다. 단기적으로 전세금 반환 보증을 확대하고 중장기적으로 기존의 임대보증금보증과 전세보증을 일원화하고 임대인의 가입을 의무화하되 가입비용을 낮추는 방안이 핵심이다.

금융권이 사회공헌 측면에서 주택을 매입해 임대주택으로 활용토록 해 향후 주택경기 침체 시 완충 장치를 하는 방안에 대한 검토도 요구했다.

마지막으로 그는 안정적인 주택 공급을 위해 도심 노후주택 정비에 대한 로드맵을 마련하고, 강남권 대체 주거지 개발과 광역 역세권 전세주택 고밀화 등 도심 재정비 방안과 함께 분양가상한제지역의 채권입찰제 도입을 제시했다.