[현장] 후끈 달아오른 반포3주구 합동설명회…대우 vs 삼성, 한치 물러섬 없는 ‘수주공방전’

[이뉴스투데이 유준상 기자] ‘노른자’ 서울 서초구 반포주공1단지 3주구 재건축 시공권을 따내기 위한 삼성물산과 대우건설의 수주전 열기가 최고조로 달아올랐다.  

19일 서울 서초구 엘루체컨벤션에서 개최된 반포3주구 재건축 시공사 1차 합동홍보설명회에서 ‘기호1번’ 대우건설과 ‘기호2번’ 삼성물산은 사업 조건을 상대 사와 비교‧분석하며 치열한 공방을 벌였다.

먼저 쟁점이 된 부분은 ‘분양 방식’이었다.

대우건설은 “현재 주택시장의 상황은 후분양보다 선분양이 월등히 유리하다”며 “대우는 모든 상황에 맞춰 선분양, 후분양, 리츠 등 세 가지 형태를 제안해 규제 및 분양시장 흐름에 따라 유동적으로 대응이 가능하다”고 강조했다.

그러면서 “삼성은 후분양만 제안해 선택권이 줄어들었을뿐더러 최근 부동산시장은 분양가상한제가 시행되며 후분양으로 인한 시세 상승을 기대하기 어렵다. 삼성물산이 후분양 진행 시 분양가 상승률은 연 1% 미만으로 예상돼 금융비용을 감안하면 되레 선분양보다 손해”라고 지적했다.

반면 삼성물산은 후분양(준공 후 분양)이 훨씬 우세하다고 주장했다. 삼성물산은 “공시지가 현실화에 따른 택지비 상승으로 최근 5년간 반포3주구의 택지비는 평균 16% 상승했다”며 “단 7%만 상승한다고 해도 삼성의 후분양은 세대당 1억5400만원 이익이 돌아간다”고 밝혔다.

‘사업비 조달’에 대해서도 양 사가 팽팽한 격전을 벌였다.

삼성물산은 일반 사업비 5600억원, 공사비 8000억원을 조달해 후분양 가능하고, 이주와 임차보증금 반환 등에 필요한 사업활성화비 1조5400억원까지 약 3조원을 조달할 수 있다고 설명했다.

삼성물산은 대우건설이 후분양을 제안하지 못한 건 사업비 조달이 불가능하기 때문이라고 지적했다. 삼성물산은 “후분양은 막대한 자금 조달이 필수”라며 “최고신용등급인 삼성물산은 후분양 진행 시 HUG 보증이 필요없어 사업비 조달이 100% 가능한 반면 대우의 신용등급으로는 도저히 불가하다”고 밝혔다. 이어 “대우는 사업활성화비 2200억과 일반사업비 5600억원 등 지원 가능한 사업비가 7800만원에 불과(세대당 1억3000만원)해 후분양은커녕 이주도 불가능할 수 있다”고 지적했다.

또 대우건설이 제시한 일반분양분 리츠 출자 방식에 대해 삼성물산은 “단 1%도 가능성 없다”며 “지난 4월 서울시는 대우의 리츠 제안을 불공정 행위로 판단하고 입찰이 무효될 수 있음을 재차 통보했다”고 지적했다.

그러나 대우건설은 그렇지 않을 것이라고 반론을 폈다. 대우건설은 “과거 과천1구역 분양에서 HUG의 규제로 낮은 분양가가 예상돼 HUG 분양보증을 받지 않고 업계 최초로 후분양을 진행한 바 있다”며 “이를 통해 조합원들에게 약 1800억원 추가 수입을 돌려줬다”고 강조했다.

대우건설은 ‘삼성물산과 스타조합장의 결탁설’을 제기했다. 대우건설은 “재건축업계의 자칭 스타조합장이 조합원에게 ‘삼성물산 옹호’ 문자를 보냈는데 외부인은 반포3주구 조합원 개인 정보를 열람할 수 있는 권한이 전혀 없다”며 “이는 개인정보보호법을 위반한 명백한 위법행위로 스타조합장이 계속 개입한다면 시공사 선정에 끊임없는 잡음이 일어나 사업이 장기화될 수밖에 없다”고 일격을 날렸다.

또한 대우건설은 모든 절차와 법규를 지킨 ‘2022년 3월 착공’을 제시한 반면 삼성물산은 무리한 사업 일정을 제시했다고 지적했다.

대우건설은 “삼성은 시공사 선정부터 관리처분인가까지 단 3개월만에 진행하고 착공 시기를 2021년 5월로 잡은 건 현실적으로 실현 불가능한 거짓 제안”이라면서 “이는 추가공사비를 요구하기 위해서다. 착공기준일이 지난 시점부터는 공사비가 상승하는데 이는 모두 조합원 추가분담금”이라고 밝혔다.

이에 대해 삼성물산은 충분히 진행이 가능한 일정이라고 반박했다. 계약 및 관리처분인가 4개월, 이주 4개월, 철거 4개월 거쳐 내년 5월 착공하는 게 삼성물산의 계획이다. 삼성물산은 “감정평가업자는 이미 선정돼있어 감정평가를 즉시 진행할 수 있고, 조합원 분양신청 1개월, 관리처분계획 공람 1개월 등 관리처분인가까지 3개월을 거쳐 도급계약까지 총 4개월이면 가능하다”고 강조했다.

삼성물산은 사업 조건이 대우건설보다 세대 당 10억원 이상 유리하다고 주장했다. ‘브랜드 가치’로 7억원 우위, ‘준공 후 분양’으로 1억5400만원 우위, ‘실거주면적 증가’로 2억4000만원 우위. ‘사업기간 단축’으로 4800만원 우위, ‘이탈리아산 명품 주거’로 1500만원 우위를 점했다는 것이다.

사업비 금리 조건에 대해 대우건설은 “삼성물산은 불명확한 대여 한도로 금리조차 회사채 기준금리 + 0.25%(연체이자는 공사도급계약서에 따름) 변동금리를 제안했다”며 “변동금리는 예측 어렵고 회사채 금리 또한 오르고 있어 삼성이 제안한 1.9% 금리는 지속적으로 상승할 가능성이 크다. 금액으로 환산하면 이자비용만 최소 344억원 대우건설이 유리하다”고 분석했다.

이에 대해 삼성물산은 “대우는 사업비 전액이 0.9% 확정금리라고 홍보했지만 막상 계약서에는 이주비 조달 금리를 시중은행 금리를 적용한다고 명시했는데 이는 꼼수”라며 “조합 사업비에서 가장 큰 비중을 차지하는 항목이 이주비 금융비용”이라고 지적했다. 이어 “대우는 제안서에 ‘허그 보증 수수료 0원’을 보장한다고 표기해놨지만 실제 보증수수료 발생 시 대우가 부담한다는 이야기는 어디에도 없다”고 덧붙였다.

이날 각 사 대표도 홍보설명회에 참석해 수주 의지를 피력했다.

김형 대우건설 사장은 “대표이사 명예를 걸고 입잘제안서와 계약서 내용 완벽하게 지켜 신속하게 사업을 추진하겠다. 또 재건축 규제 속에서도 최고의 개발이익 돌려드리겠다. 나아가 사업 기간 작은 문제까지 직접 챙겨 성공적인 재건축사업을 완수하겠다”고 밝혔다. 이어 “대우건설은 모든 것은 완벽하게 준비했다. 한남더힐을 뛰어넘을 새로운 랜드마크를 만들겠다”고 강조했다.

이영호 삼성물산 사장도 큰절을 한 뒤 “래미안은 철저한 사업 준비를 통해 조합원님들께 약속드린 입주 날짜를 꼭 지키겠다. 시공사 선정 후 3개월 안에 관리처분인가를 받고 내년 5월 착공하겠다는 조합원과의 약속을 반드시 지키겠다”고 밝혔다.

한편 두 회사는 이날 1차 합동설명회를 연 뒤 각 사의 공식 홍보관 운영을 공식적으로 시작했다. 조합은 이달 30일 강남구 코엑스 그랜드볼륨에서 2차합동홍보설명회(오후 2시) 및 시공사선정총회(오후 3시)를 개최할 예정이다.