'전세대출' 전방위 차단…이사철 혼란 가중
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'전세대출' 전방위 차단…이사철 혼란 가중
시가 9억원 초과 고가주택과 전세대출 양립 불가
서울 아파트 중위가격이 작년 11월 기준 9억원 육박
서울 전역에 거주하는 1주택 대출자 정조준
  • 윤진웅 기자
  • 승인 2020.01.20 15:33
  • 댓글 0
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[사진=픽사베이]

[이뉴스투데이 윤진웅 기자] 12·16 부동산 대책의 일환인 전세대출 규제방안이 시행된다. 이사철을 앞두고 혼란이 예상된다.

20일 부동산 업계에 따르면 이날부터 시행되는 전세 대출 규제의 핵심은 시가 9억원을 초과하는 고가주택과 전세대출이 양립 불가하다는 것이다. 고가주택을 사려면 전세대출을 갚아야 하고, 전세대출을 계속 쓰려면 고가주택을 매각해야 한다. 전세대출자가 고가주택을 매입한 사실이 적발되면 전세대출이 회수된다.

이미 정부는 지난해 10·1 대책에서 고가주택 보유자에 대해 공적 전세대출보증(주택금융공사·주택도시보증공사)을 차단했다. 이번 조치로 시가 9억원이 넘는 주택을 보유한 수요자들이 SGI서울보증의 전세대출보증을 받을 수 없게 되면서 전세대출이 전방위로 막혔다. 서울 아파트 중위가격이 작년 11월 기준으로 이미 9억원에 육박한 가운데 서울 전역에 거주 중인 1주택 대출자를 정부가 정조준했다는 해석이 나온다.

새 규제 적용 범위는 20일 이후 전세대출을 신청하는 차주다. 20일 이전에 전세계약을 체결했다는 사실을 증명하면 기존 규제가 적용된다. 다만 전셋집을 이사하거나 전세대출을 증액해야 하는 경우에는 신규 대출이 되므로 새로운 규제가 적용된다.

은행은 적어도 3개월에 한 번씩 국토교통부 보유 주택 수 확인 시스템(HOMS)에서 전세대출자의 보유 주택 수를 체크한다. 이 때 20일 이후 보증부 전세대출을 받은 후 고가주택을 매입하거나 다주택 보유 사실이 적발되면 전세대출을 회수당한다.

규제 위반이 확인되면 기한이익이 상실되는데, 기한이익 상실이란 대출 회수대상이 된다는 의미다. 기한이익 상실이 되는 시점은 적발 후 2주가량이 지난 시점이다. 2주 이내 상환하더라도 향후 3년간 주택대출 이용 금지 등 계약 위반에 따른 불이익을 받는다. 고가주택 취득을 자진해서 알려도 마찬가지다.

9억원 넘는 고가주택을 상속받거나 주택 상속으로 다주택자가 되는 경우는 예외로 설정했다. 또, 시행일 이전에 이미 전세대출 보증을 받은 차주도 마찬가지다. 시행일 이후 고가 주택을 사들이거나 다주택자가 되면 그 즉시 대출을 회수당하지는 않는다. 다만 모두 만기연장이 불가하다.

이사철을 앞두고 혼란이 예상된다. 특히 이사가 가장 많은 시기인 봄은 3~6월 4개월간 이사가 계속된다.

한 공인중개사는 "대부분 만기가 도래하는 시기가 봄, 가을인 데다가 신혼부부들까지 있어 이사철이 가장 바쁜 시기"라면서 "이번 전세 만기가 돌아오는 이들의 경우 전세가 상승분을 스스로 마련하거나 월세(반전세)로 전환할 여유자금이 있어야 하는데 전세대출 금지로 인해 출구가 사라졌다"고 전했다.

정부는 직장을 옮기거나 자녀 교육 때문에 이사를 할 경우에는 예외로 인정했지만, 서울 또는 광역시 안에서의 이동은 허용하지 않고 가족 실거주 등도 입증돼야 한다.

한 부동산 전문가는 "전세자금 대출이 까다로워지면서 임대차 시장은 반전세나 월세 수요가 늘어나는 쪽으로 바뀔 것으로 예상된다"고 말했다.


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