정부 ‘전세대출’ 규제에 갭투자자 ‘발등의 불’…초강수 대책 통하나

[이뉴스투데이 유제원 기자] 오늘(20일)부터 12·16 부동산 대책 중 전세대출 규제방안이 시행된다.

전세대출 규제를 위반해 대출이 회수되는 고가주택 보유 갭투자자들은 약 2주 안에 대출금을 갚지 못하면 곧바로 연체 정보가 등록돼 금융권에 공유되면서 대출과 카드 발급이 사실상 막힌다. 

연체 정보 등록 후 3개월 내 상환하지 못하면 금융채무불이행자(옛 신용불량자)가 된다. 대출금을 제때 갚는다고 하더라도 향후 3년간은 주택 관련 대출을 받을 수 없다.

20일 금융위원회에 따르면 보증부 전세대출을 받은 뒤 9억원을 넘는 고가 주택을 사거나 여러 채의 주택을 보유하면 곧바로 전세대출을 회수하는 내용의 규제가 시행된다.

갭투자를 막기 위한 조치로, 상속을 통한 고가 주택 및 다주택 보유자는 예외다.

이날부터 전세대출을 이용하려면 '고가 주택을 취득하거나 다주택자가 되는 경우 대출이 회수된다'는 내용의 추가 약정서를 써야 한다.

이후 은행들은 늦어도 3개월에 한 번씩 국토교통부 보유 주택 수 확인 시스템(HOMS)을 통해 규제 준수 여부를 확인한다.

이때 규제 위반 사실이 적발되면 차주들은 약 2주 안에 대출금을 갚아야 하는데, 제때 상환하지 못할 경우 연체 정보가 등록된다. 이때 2주는 법정 개념이 아닌, 회수 통보 기간(2∼3일)과 상환을 기다려주는 기간(약 10일)을 더한 것이다.

금융위 관계자는 "이번 경우는 규제 위반에 해당하므로 약 2주 안에 갚지 않으면 바로 연체정보가 등록돼 금융권에 공유된다"고 설명했다.

제때 회수하지 못해 연체자가 되면 각종 금융거래에서 불이익을 받는다. 연체 이자를 부담해야 하는 것은 물론 신용 등급이 급격히 떨어지고, 대출과 카드 발급이 사실상 막히는 등 경제생활에 광범위하게 제약이 걸린다.

만일 연체정보가 등록된 상태에서 이후 석 달간 대출을 갚지 못하면 실제로 금융채무불이행자가 된다.

금융위 관계자는 "일단 연체자로 등록되면 우량 차주도 신용등급이 7∼8등급까지 뚝 떨어진다"며 "이후 3개월 안에 대출금을 갚는다고 해도 제한적으로 불이익은 이어진다"고 말했다.

규제를 위반한 갭투자자가 정해진 기간 안에 대출을 모두 상환했다고 해서 불이익이 없는 것은 아니다.

대출 회수가 결정된 차주는 그 즉시 향후 3년간 주택 관련 대출을 받을 수 없다.

금융위 관계자는 "결국 규제 위반이 확인되는 순간 3년간 주택 관련 대출이 안 되고, 이후 제때 상환하지 못하면 채무불이행자가 되는 등 2단계로 불이익을 받는다"고 말했다.

그러면서 "불이익을 피하려면 새로 살 집의 등기 이전을 하기 전에 전세 대출을 갚아야 한다"고 설명했다.

이 관계자는 "구매 계약까지는 전세 대출을 유지해도 되지만, 잔금을 치르고 등기를 이전하는 순간 시스템에서 회수 대상에 해당하는지를 확인할 수 있어 불이익을 받게 된다"고 덧붙였다.

12·16부동산 대책 이후 9억원 이하 중저가 주택은 가격이 오르고, 매수세가 유입되는 것과 달리 강남 고가주택 시장은 재건축에 이어 일반 아파트 단지도 급매물이 등장했지만 거래가 이뤄지지 않는 것이다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "전세자금 대출이 까다로워지는 만큼 임대차 시장도 비싼 전세에서 반전세나 월세 수요가 늘어나는 쪽으로 바뀔 것으로 예상된다"고 말했다.

전세 시장은 고가주택 보유자 전세자금 대출 중단의 여파로 혼란이 가중되고 있다.

부동산 카페 등 온라인 커뮤니티에는 전세 대출 가능 여부와 연장 여부 등을 묻는 글들이 줄을 잇고 있다.

카페 다수의 네티즌은 강북의 9억원 초과 주택 보유자인데 자녀 학교 때문에 강남에서 전세 사는 경우 전세자금 대출 연장이 가능한지, 보유 주택이 현재 8억원대인데 앞으로 9억원을 초과하면 전세 대출이 회수되는지 등 다양한 경우의 수를 놓고 질의응답이 바쁘게 이어졌다.

강남구 한 중개업소는 "차라리 15억원 이상 초고가 전세를 사람들은 전세 대출받는 경우가 많지 않아 이번 대책으로 인한 타격이 덜한데 문제는 살던 집을 세주고, 자녀 학교 등의 문제로 전세를 사는 수요자들"이라며 "이번 조치로 전세 만기 때 전세자금 대출 연장이 안 되고 대출금이 회수될까 봐 걱정이 많다"고 말했다.

그는 "정부는 갭투자를 막기 위해 고가주택 보유자의 전세 대출을 회수한다지만 결국 자녀 학교 등의 문제로 강남에 들어와 있는 세입자들이 직격탄을 맞을 것"이라고 우려했다.

실제 부동산 카페 등에는 전세자금을 대출받아 9억원 초과 집을 산 갭투자자들은 물론 학군 수요자들이 대출금 회수를 걱정하는 글들이 늘고 있다.

한 네티즌이 카페에 올린 글을 보면 "최근 집값이 올라 보유하고 있는 집의 시세가 9억원을 갓 남겼는데 집주인이 나가라고 해서 다른 집과 새로 전세 계약을 맺는다면 전세 대출이 회수되고 추가 대출도 못받느냐"며 분통을 터트렸다.

지난 주말 시장에서는 전세 대출이 강화되는 20일 전까지 전세 계약을 끝내 달라는 수요자도 일부 있었다.

강남구 중개업소 대표는 "본인 명의의 집은 세를 주고, 부모님 집에서 잠시 얹혀살던 직장인이 첫째 아이 출산과 함께 4월쯤 전세를 얻어 분가하려 했는데 20일부터 전세자금 대출이 막힌다고 하니 19일까지 전세 계약을 마쳐야 한다며 부랴부랴 달려왔더라"며 "최근 전세는 물건도 별로 없고 가격도 강세인데 대출 규제가 반전세 증가로 이어질 가능성도 있다"고 말했다.