분양가 상한제 시행 코앞…“차라리 후분양 하자”는 강남 재건축

[이뉴스투데이 유준상 기자] 정부가 부동산 가격을 억제하기 위해 내놓은 민간택지 분양가상한제가 오는 4월 시행을 앞두면서 후분양을 택하는 재건축 아파트가 늘고 있다. 후분양도 상한제 적용을 받지만 최근 공시지가 급등으로 인해 선분양보다 오히려 사업성이 좋다는 판단을 내린다.

서울 송파구 잠실진주아파트 재건축 정비사업조합은 최근 조합원 소식지를 통해 분양가상한제 적용 시 선분양과 후분양의 예상분양가를 통보했다.

이에 따르면 조합은 2021년 선분양할 경우 일반분양가는 3.3㎡당 3495만원이 될 것으로 예상했다. 반면 2023년에 후분양하면 선분양보다 300만원 이상 높은 3.3㎡당 3815만원이 될 것으로 내다봤다.

이에 따라 조합의 분양수입도 8043억원에서 8744억원으로 700억원가량 늘어난다. 조합은 후분양을 하면 2년여간 공사비 예상 금융비용 314억원을 제외해도 조합이 387억원 이익을 본다고 평가했다.

조합이 이같이 안내한 건 분양가 상한제를 적용이 확실시돼서다. 잠실진주는 이미 이주를 마쳤지만 건축계획을 바꾸는 과정에서 서울시 지침에 따라 설계와 인·허가를 다시 진행해야 해 사업 지연이 불가피하다. 정부가 상한제 유예 ‘데드라인’으로 못 박은 4월까지 입주자모집공고를 낼 수 없는 이유다.

인근 단지인 잠실미성타운-크로바맨션도 후분양을 고려 중이다. 자체 용역 결과, 철거를 진행 중인 이 단지가 상한제를 피해 4월 전에 분양에 나설 경우 분양가는 3.3㎡당 2995만원에 불과하다. 선분양에 적용되는 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리규정 때문이다. 주변 아파트 매매가격은 3.3㎡당 5000만원을 넘지만 HUG 기준에 따라 가장 최근 입주한 ‘잠실올림픽아이파크’의 평균 분양가를 토대로 3.3㎡당 2995만원 안팎에 분양가를 정해야 한다. 하지만 2022년 하반기 후분양할 경우 분양가 상한제를 적용받긴 하지만 HUG 규제를 피할 수 있어 3.3㎡당 4000만원 이상 분양이 가능할 것으로 보고 있다.

서초구 반포동 신반포15차는 착공 준비를 마치고도 지난해 말 조합원 총회에서 후분양 추진을 의결했다. 조만간 새 시공사 선정을 위한 입찰공고를 내고 분양은 2년 이후로 미뤘다. 여의도 MBC 부지 아파트, 용산 유엔사 부지, 뚝섬 4구역 등도 이미 착공했지만, 주택토지보증공사(HUG)를 통한 분양보다는 후분양으로 무게 중심이 기운 상황이다.

이들 재건축 단지가 선분양에서 후분양으로 선회하는 이유는 공시지가 상승으로 반사 효과가 생겼다고 판단하기 때문이다. 정부가 최근 조세 형평성을 위해 공시지가를 급격히 높이고 있다. 분양가 산정 기준이 되는 공시지가가 오르는 만큼 사업 지연에 따른 이자비용을 차감하고도 수익이 더 많아질 수 있다는 계산이다.

한 재건축 조합 관계자는 “상한제를 적용받으면 택지비와 건축비, 적정 이윤을 따져 분양가를 정하는데 택지비의 비중이 가장 높다”며 “조합이 후분양의 유불리를 따져본 핵심도 택지비에 있다. 후분양을 한다면 분양 시점인 2~3년 뒤의 땅값을 분양가에 반영할 수 있기 때문이다”고 설명했다.