[12·16대책 돋보기] 함영진 직방 데이터랩장 "분양가 상한제 '풍선효과' 경기권에 나타날 수 있어"
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[12·16대책 돋보기] 함영진 직방 데이터랩장 "분양가 상한제 '풍선효과' 경기권에 나타날 수 있어"
  • 유준상 기자
  • 승인 2019.12.16 17:26
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[이뉴스투데이 유준상 기자] 12월 16일 주택시장 안정화 방안 관련 관계부처 합동브리핑이 있었다. 저금리와 과도한 유동성이 주택시장에 유입되며 가격불안을 야기하는 것을 줄이기 위한 집값 안정 종합대책인 셈이다.

이날 대책 발표는 언론에 발표 계획을 사전 공지하지 않은 채 기습적으로 이뤄졌다. 당초 종부세 부과와 18일부터 시작되는 내년도 공시가격 인상 계획 발표 등 추가 규제 효과를 지켜본 뒤 연말을 넘겨 추가 대책이 나올 것이라는 시장의 예측이 빗나갔다. 그만큼 정부 내부에서도 내심 현재의 주택시장 상황을 심각하고 엄중하게 판단했다는 얘기다.

정부는 이번 대책에서 또다시 세금·대출·청약·공급 대책을 총망라한 백화점식 규제를 내놨다. 9·13대책 이후 분양가 상한제 핀셋 지정 등 '찔끔' 대책으로는 집값을 잡을 수 없다고 보고, 당장 필요하다고 판단되는 카드를 최대한 끌어모았다는 평가다.

부동산 전문가 함영진 직방 데이터랩장을 통해 12.16 주택시장 안정화 방안의 주요 내용과 예상되는 정책효과를 상세히 살펴보자.

함영진 직방 빅데이터랩장. [사진=직방]
함영진 직방 빅데이터랩장. [사진=직방]

▶주택담보대출 여신 강화

함 데이터랩장) 2019년 12월 11일 기준 전국에서 거래된 주택 중 9억원 초과 거래비중은 4.4%다. 향후 정부는 투기지역과 투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV를 40% 적용에서 주택가격 구간별로 LTV 규제 비율을 차등적용(9억원 이하분 LTV40%, 9억원 초과분 LTV 20% 적용)한다. 더불어 초고가 아파트인 시가 15억원 초과에 대한 주택구입용 주택담보대출이 전면 금지[재개발‧재건축 조합원이 1주택세대로서 사업추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외 허용을 적용]된다. 여기에 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 업권별이 아닌 차주 단위로 DSR 40% 한도를 적용할 계획이다.

2019년 12월 11일 기준 서울지역의 9억원 초과 주택거래 비중은 19.8%(아파트 유형은 28.3%) 비율을 보이고 있다. 서울지역 주택 거래량의 1/5정도는 현재보다 주택담보대출 총액이 다소 줄어들 전망이라 최근 중대형 면적 또는 고가아파트 위주로 급등세를 보이던 서울집값 상승 추세에 일부 제동이 걸릴 것으로 판단된다. 저금리와 풍부한 부동자금이 주택시장에 유입되는 물고를 막아 유동성에 의한 주택시장 가격불안을 사전에 차단하려는 다양한 방안이 마련된 것이다. 가계 외에도 개인사업자 및 법인대출 등을 통한 여신 사각지대를 막아 대출 우회 및 여신규제 회피 시도를 사전에 방지하려는 규제들이 보강됐다.

규제지역 내 고가주택 갈아타기 여신은 더욱 팍팍해질 전망이다. 투기지역‧투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분 의무를 부가하고, 대출 주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경해 대출을 통한 고가주택 구입자를 전방위로 압박한다.

시가 9억원 초과 주택의 전세대출 사적보증(서울보증보험)을 제한하고 전세자금 대출 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수해 거주와 보유를 달리하며 주택을 시세차익이나 재테크 목적으로 활용하는 것을 차단한다.

▶민간택지 분양가 상한제 지역 확대

함 데이터랩장) 정부가 지난 11월 6일 서울 27개동(강남4구 45개동 중 22개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동)을 민간택지 분양가상한제 적용지역으로 선정한 이후 약 1달 만에 서울 13개구 전지역(강남,서초,송파,강동,영등포,마포,성동,동작, 양천,용산,서대문,중구,광진구)과 정비사업 이슈지역(강서,노원,동대문,성북,은평구 등 37개동) 그리고 경기 3개시(과천, 하남, 광명) 13개동 등을 분양가상한제 적용지역으로 추가 지정했다.

집값 급등지인 경기도 과천시와 대입 정시확대 및 자사고 등의 일반고 전환 이슈 등으로 교육특수가 발현된 양천구가 포함됐고, 정비사업이 한창인 한강변 동작구도 분양시장의 규제가 더해졌다.

새 아파트에 대한 수요자의 높은 선호와 정부의 분양가 규제로 저렴해질 분양가에 대한 이점이 더해지며, 당분간 분양시장에 대한 청약열기가 지속될 전망이다. 택지비와 건축비에 일정 가산비용을 더한 가격으로 아파트 고분양가를 통제하려는 대책을 내놓았지만 분양시장의 과열 현상은 연초보다 강해진 분위기다. 서울 대부분의 지역을 분양가상한제 적용지역으로 선정해 비규제지역 풍선효과 부작용을 줄일 수 있겠으나 경기권으로 비규제지역의 풍선효과가 나타날 우려가 완전히 사라진 것은 아니다.

경기도 과천시 과천동 일대.
경기도 과천시 과천동 일대.

▶종부세 세율 상향조정 및 양도소득세 규제 강화

함 데이터랩장) 지난해에 이어 올해도 주택분 종합부동산세 세율을 상향한다. 2020년 납부분부터 종부세 세율을 인상(일반 0.1%p~0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 0.2%p~0.8%p)해 최저 세율은 0.6%~최고세율은 4%로 조정한다. 조정대상지역의 2주택자도 3주택자이상과 같이 종합부동산세 세부담상한선이 300% 상향조정해 보유세 실효세율 체감을 높일 예정이다. 대신 근로소득이 부족한 고령자나 장기보유 실수요자의 세액 및 합산공제율을 확대(공제한도: 고령자+장기보유 합계 80%)해 과세강화로 인한 시장의 불만을 다독이고 있다.

고가주택을 대상으로 한 종부세율을 높임과 동시에 과표인 공시가격의 현실화율을 2020년부터 70~80% 수준까지 상향함으로써 2020년 보유세 부담은 종전보다 크게 증가될 전망이다. 최근 보유세 인상분보다 매매가가 높게 상승해 세금부담이 집값안정에 도움이 되지 못한다는 시장의 비판을 반영해 담세력을 갖춘 이들만 집을 사게 만들거나 다주택자의 주택 추가 구입에 제동을 걸도록 보유세 실효세율 인상에 공을 들였다.

실거래가 9억원 초과 1세대 1주택자에 대한 양도소득세의 장기보유특별공제율은 최대 80%(10년)을 유지하되 2021년 1월 1일 양도분부터 거주기간을 추가해 연 8% 공제율을 보유기간 연4% + 거주기간 연4%로 구분 적용한다. 실거주 수요자에게 장기보유 특별공제 비율을 더 높게 적용함으로써 실수요자의 세금 감면 효과를 확대할 예정이다.

조정대상지역의 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 양도소득세 비과세시 중복보유 허용기간 단축(신규주택 취득일부터 1년 이내 해당 주택으로 전입 및 1년 이내 기존주택 양도시 비과세)을 통해 1주택자의 무리한 추가주택 구입을 막고 다주택자들에게 주어졌던 합법적 양도세 비과세 기간특례들을 대부분 축소하는 모습이다.

특히 2021년부터 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 시 주택 수에 분양권을 포함시킴으로써 분양권은 대출과 청약, 세제상 모두 주택 수에 포함돼 규제를 받게 됐다. 분양권에 대한 희소성이 더 크게 부각되지 않도록 또는 신축주택에 대한 높은 인기와 가격불안을 다소 감소시킬 수 있도록 시장에 거래가능한 분양권 유통량을 줄이려는 전략이다. 하지만 2021년부터 서울 입주량이 다소 감소할 전망인 데다 분양시장엔 사실상 무주택자만 참여할 수 있는 상황에서 분양가상한제를 통해 전매규제까지 최대 10년으로 확대되면 서울지역 새아파트에 대한 희소성이 심리적으로 더 부각되지 않을지 우려되는 부분이다.

반면 다주택자가 조정대상지역 내 10년이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적(2019.12.18.~2020.6.30)으로 양도소득세 중과를 배제하고 장기보유특별공제를 적용하는 것은 해당기간 내 인기지역의 유통매물 개선에 다소 도움이 될 전망이다. 저금리 현상과 유동자금이 시중에 상당한 것을 고려해야하나 9억원 초과 고가주택의 보유부담이 점차 커지는데다 거래세 중 하나인 양도소득세의 장기보유 과세특례가 점차 감소하고 있기 때문에 일부는 매각을 고려하는 움직임이 나올 수 있다.

▶고가주택에 대한 자금조달계획서 강화 등 거래시장 단속

함 데이터랩장) 자금조달계획서 등을 활용하여 고가주택의 자금출처를 국세청이 전수 분석하고 탈세혐의자는 예외 없이 세무 조사함과 동시에 다주택자에 대한 조세부담 회피를 위해 설립한 부동산업 법인의 탈루혐의에 대해 국세청이 정밀 검증한다.

대출길이 막히면서 고소득자나 현금보유자의 주택구입이 활발해 질 것에 대응해 자금출처 소명이 어려운 현금보유 예비 주택구입자의 시장 진입문턱을 한층 높였다. 고가주택에 대한 자금출처 전수분석과 특사경 인력배치 및 증원 추진 등을 통한 상설조사로 주택거래허가와 유사한 효과가 기대된다. 자금출처 소명을 통한 주택거래 자금의 투명성이 확보되거나 증여 탈세 및 탈루, 업·다운계약서 작성 등 다양한 불법거래가 감소할 전망이지만 과도한 거래시장 단속(비규제지역 6억원 이상 주택취득으로 자금조달계획서 제출 대상확대, 투기과열지구 9억원초과 주택의 객관적 증빙자료 제출 등)의 장기화가 주택 거래량을 축소시키고 거래시장을 교란하는 부작용(정상적인 거래까지 준범법자 취급 등 심리적 위축)은 없을지 주의할 필요가 있다.

 


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