[12·16대책] '기습철퇴' 얻어맞은 부동산시장…정부, 규제 효과 없자 '초극약처방'

[이뉴스투데이 유준상 기자] 정부가 지난해 9·13대책 이후 1년 3개월 만이자 민간택지 분양가 상한제 대상지 선정 이후 한 달 만에 또다시 초고강도 부동산 대책을 내놨다.

정부는 16일 오후 서울 세종로 정부서울청사에서 관계부처 합동브리핑을 통해 종합부동산 대책인 '주택시장 안정화 방안(12·16 대책)'을 전격 발표했다.

이번 대책 발표는 상당히 극비리에 진행됐다. 청와대와 정부가 "집값 불안 시 언제든지 추가대책을 내놓겠다"고 공언해왔지만 최근 서울을 비롯한 수도권 집값 상승세에 대해 애써 침착한 모습을 보여왔던 정부 태도를 고려하면 전격적인 깜짝 발표다.

최근 분양가 상한제와 종합부동산세 과세라는 강력 조치에도 불구하고 서울 아파트값이 24주 연속 상승하고, 상한제 지정 이후 되레 수도권에 풍선효과가 나타나는 등 부작용이 확산되자 결국 추가 대책 카드를 빼든 것으로 해석된다.

특히 집값 상승세가 서울을 넘어 분양가 상한제 미지정지역인 과천, 목동, 동작, 광명 등지는 물론 조정대상지역 해제지역인 부산, 고양 등지로 상승세가 확산하면서 예상보다 빨리 대책을 내놨다.

최근 고가주택을 중심으로 한 실거래가 조사에서 갭투자 거래가 증가하고 증여·법인 설립 등을 활용한 투기성 매수가 증가한 것도 대책마련에 불을 지폈다는 평가다.

추가 대책과 관련한 청와대의 지시는 엄중하고 단호했던 것으로 전해진다. 이번에야말로 확실하게 집값을 잡을 대책을 내놓으라는 지시였다.

대책의 준비과정은 극소수 핵심 관계자들만 공유할 정도로 극비리에 이뤄졌다. 사전에 대책의 내용이 새나가지 않도록 하기 위해 관련 내용 유출시 형사처벌하겠다는 엄명이 떨어졌다.

이날 대책 발표는 언론에 발표 계획을 사전 공지하지 않은 채 기습적으로 이뤄졌다. 당초 종부세 부과와 18일부터 시작되는 내년도 공시가격 인상 계획 발표 등 추가 규제 효과를 지켜본 뒤 연말을 넘겨 추가 대책이 나올 것이라는 시장의 예측이 빗나갔다. 그만큼 정부 내부에서도 내심 현재의 주택시장 상황을 심각하고 엄중하게 판단했다는 얘기다.

정부는 이번 대책에서 또다시 세금·대출·청약·공급 대책을 총망라한 백화점식 규제를 내놨다. 9·13대책 이후 분양가 상한제 핀셋 지정 등 '찔끔' 대책으로는 집값을 잡을 수 없다고 보고, 당장 필요하다고 판단되는 카드를 최대한 끌어모았다는 평가다.

우선 공시가격 9억원 이상의 주택에 부과되는 종부세가 1주택자에 대해서도 강화된다.

1주택자와 조정대상지역 외 2주택 보유자에 대한 종부세 세율이 기존에 비해 0.1∼0.3%포인트(p) 인상되고 3주택 이상 다주택자나 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 세율은 0.2∼0.8%p 올라간다.

과세표준 6억∼12억원 주택의 경우 1주택자는 현재 세율이 1.0%인데 앞으로 1.2%로 0.2%p 올라가고 다주택자나 조정지역 2주택 소유자에 대해선 세율이 1.3%에서 1.6%로 0.3%포인트 상승한다.

조정대상지역 2주택자 종부세 세부담 상한도 200%에서 300%로 올라간다.

부동산 공시가격 현실화도 차질 없이 추진한다.

정부는 내년도 부동산 공시는 시세가 오른 만큼 전부 공시가격에 반영하고 고가 주택 등을 중심으로 현실화율을 제고할 방침이다.

특히 공동주택 현실화율을 시세 9억∼15억원은 70%, 15∼30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 수준까지 올린다는 목표를 제시했다.

그러나 정부는 조정대상지역 내 다주택자가 내년 상반기까지 주택을 팔 경우 양도세 부담을 완화해 주기로 했다.

내년 6월 말까지 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 파는 경우 양도세 중과를 배제하고 장기보유특별공제를 적용해준다.

보유세는 올리고 양도세는 일시적으로 낮춰줄 테니 다주택자는 내년 상반기까지 서둘러 집을 팔라는 강력한 메시지다.

실수요자가 아닌 경우 양도세는 더욱 강화된다.

9억원 초과 주택을 거래한 1세대 1주택자의 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가된다.

현재 10년 이상 보유하면 80%의 최대 공제율을 적용받는데, 2021년 이후 집을 팔면 10년 이상 보유하고 거주도 해야 80%의 공제율을 온전히 다 받을 수 있게 된다.

1년 미만 보유한 주택에 대한 양도세율이 40%에서 50%로, 2년 미만은 기본세율(6∼42%)에서 40%로 높아진다.

조정대상지역 일시적 2주택자가 비과세 혜택을 받으려면 신규 주택 취득일로부터 1년 이내 전입하고 1년 내에 기존 주택을 팔아야 하는 등 중복보유 허용 기간이 단축된다.

이와 함께 투기지역과 투기과열지구에선 주담대 관리가 강화된다.

이 지역에서 시가 15억원을 초과하는 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출이 원천 금지된다.

시가 9억원이 넘는 주택은 9억원 초과분에 대한 주택담보대출비율(LTV)이 40%에서 20%로 낮아진다. 일례로 14억원짜리 주택에 대한 주담대는 9억원까지는 40%, 나머지 5억원에는 20%가 적용돼 총 4억6000만원이 대출된다.

9억원 초과 주택에 대해선 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 금융사별이 아닌 차주 단위로 적용된다.

주담대 규제 중 고가주택 기준이 공시가 9억원에서 시가 9억원으로 낮춰지고, 주택임대업 개인사업자에 대한 이자상환비율(RTI)은 1.25배에서 1.5배로 높아진다.

전세대출을 이용한 '갭투자'를 막기 위해 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수한다.

민간택지 분양가 상한제 적용 지역이 대폭 확대된다.

서울에서는 25개구 가운데 집값 상승률이 높은 강남4구와 마용성(마포·용산·성동)을 포함한 13개구 전체 동(272개)과 정비사업 이슈가 있는 노원·동대문 등 5개구 37개 동, 경기도에선 과천, 하남, 광명 등 3개 시 13개 동으로 확대된다.

이렇게 되면 분양가 상한제 대상지는 동수로만 보면 기존 27개 동에서 322개동으로 부쩍 늘어나게 된다.

청약제도도 개편된다. 평형과 관련 없이 분양가 상한제 대상 주택이나 투기과열지구 내 주택에 당첨되면 10년간, 조정대상지역에서 당첨되면 7년간 재당첨이 제한된다.

공급질서 교란행위를 하거나 불법전매가 적발되면 주택 유형에 관련 없이 10년간 청약을 금지하기로 했다.

투기과열지구나 66㎡ 이상 대규모 신도시에서는 청약 1순위 요건이 되는 거주기간이 1년에서 2년으로 늘어난다.

주택을 구입할 때 자금조달 계획에 대한 검증도 강화된다.

조정대상지역에서 3억원 이상 주택을 매입하거나 비규제지역에서 6억원 이상 집을 살 때도 자금조달계획서를 내야 한다.

자금조달계획서 항목이 좀더 촘촘해지고, 투기과열지구에서 9억원 넘는 주택을 살 때는 신고서와 함께 증빙자료도 제출해야 한다.

등록 임대주택에 대한 혜택은 계속 축소한다.

취득세·재산세 혜택을 받는 주택이 수도권 공시가격 6억원 이하 주택으로 제한된다.

미성년자는 임대사업자로 등록할 수 없고 등록이 말소된 사람은 2년 이내 등록이 제한되며, 임대보증금을 떼먹는 사업자는 등록을 말소하고 세제 혜택을 환수할 계획이다.

수도권 30만가구 주택 공급 계획을 차질 없이 추진하고, 서울시와 함께 관리처분인가 이후 단계에 있는 정비사업이 속도를 낼 수 있도록 지원하는 계획도 포함됐다.

서울의 가로주택정비사업을 활성화하기 위한 제도 개선도 추진된다.

가로주택 사업이 임대주택 건설 등 공공성 요건을 충족하면 투기과열지구에서도 가로구역과 사업시행 면적을 각 1만㎡에서 2만㎡까지 확대하는 것을 허용하고 분양가 상한제도 적용하지 않기로 했다.

인접 동과의 간격 규제를 완화하고 광역교통개선부담금도 줄여준다.

준공업지역에 대한 규제도 완화해 정비조합이 공기업과 공동시행하는 등 공공성 요건을 갖추면 복합건축을 1만㎡에서 2만㎡까지 확대해주고 기숙사 외에 주거용 오피스텔도 공급할 수 있게 해 준다.

홍남기 부총리는 "대책 발표 이후 시장상황을 면밀히 모니터링하고, 이르면 내년 상반기에 추가로 2차 종합대책을 발표할 계획"이라고 말했다.