국토부, 땅값 통제로 분양가 상한제 쐐기…"추가 규제는 글쎄"
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국토부, 땅값 통제로 분양가 상한제 쐐기…"추가 규제는 글쎄"
국토부 산하 한국감정원, 민간택지 분양가상한제 적용 사업장 분양가 검증키로
정부, 분양가에서 큰 비중 차지하는 땅값 통제로 상한제 효과 거둘 것으로 예상
일각에선 사실상 감정평가 업무에서 손을 뗀 한국감정원에 대한 우려 목소리 나와
전문가들 “일부 실거래가 인정 제외하면 공시가격 수준보다 낮아질 수 있어”
추가 규제나 대책은 국내외 경기 불확실성으로 나오기 어려울 것이라는 전망
  • 윤진웅 기자
  • 승인 2019.08.19 07:46
  • 댓글 0
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김현미 국토교통부 장관(가운데)이 지난 12일 민간택지 분양가 상한제 개선 방안을 논의하는 당정협의에 참석하기 위해 의원회관 회의실로 향하고 있다. [사진=연합뉴스]
김현미 국토교통부 장관(가운데)이 지난 12일 민간택지 분양가 상한제 개선 방안을 논의하는 당정협의에 참석하기 위해 의원회관 회의실로 향하고 있다. [사진=연합뉴스]

[이뉴스투데이 윤진웅 기자] 정부가 민간택지 분양가상한제를 적용받는 재건축·재개발 땅값과 상한제 적용 사업장에 대한 분양가를 공공기관인 한국감정원이 검증, 산정하도록 했다. 하지만 일각에서는 기존 업무에서 허점이 지속해서 노출되는 한국감정원에 이같은 중책을 맡기기 어렵다는 지적이 나오고 있다.

한국감정원은 지난 2016년 감정평가 관련 법안이 만들어진 후, 약 3년간 감정평가 업무를 수행하지 않았기 때문에 검증 자체가 모순이라는 의견이 많다.

그럼에도 정부가 한국감정원에 분양가 검증을 맡긴 이유는 분양가에서 큰 비중을 차지하는 땅값을 통제해 분양가 상한제 효과를 높이기 위한 것으로 해석된다.

전문가들은 예외적으로 실거래가를 인정해주는 것을 제외하면 감정평가액은 공시가격 수준보다 낮아질 것으로 예상하고 있다. 향후 이보다 더 강력한 규제 등이 나오기는 어렵다는 평가가 나온다.

국토교통부에 따르면 민간 분양가상한제 관련 택지비는 감정평가한 택지비, 기본형 건축비, 가산비 등을 더해 산정되며, 이 중 택지비가 차지하는 비중은 50~70%에 달한다.

국토부는 지난 12일 민간택지 분양가상한제 확대 방안 발표 이후 택지비를 평가하는 절차를 수정한 주택법 시행령 개정안을 입법 예고했다. 상한제 시행이후에는 택지비 등을 국토부 산하 기관인 감정원이 재심의하도록 한 것이다. 기존에는 지방자치단체장이 지정한 2개 이상의 감정평가법인이 택지비를 산정해왔다.

이에 따라 앞으로 상한제를 적용받는 사업장은 분양가 산정 시 땅 매입과 조성 등 비용을 반영한 원가법 방식으로 토지를 감정평가해 반영해야 하며, 시·도지사가 추천한 감정평가사를 평가에 포함해야 한다. 여기에 지자체 분양가심사위원회의 역할도 강화된다. 국토부가 예상한 주변 시세 20~30%의 분양가 인하보다 가격이 낮아질 가능성이 높게 점쳐지고 있다.

반면, 한국감정원의 분양가 검증에 대한 우려의 목소리도 나온다.

본업인 공시가격 산정에서 허점을 노출해 국민의 신뢰를 잃고 있다는 이유에서다. 실제로 감정원은 최근 서울 성동구 갤러리아포레 아파트 전체에 대한 공시가격을 하향 조정하면서 공시가격 제도에 대한 국민적 불신을 초래한 바 있다.

사실상 감정평가업무에서 손을 뗀 감정원이 토지감정평가액의 적절성을 판단하는 것은 모순이라는 주장도 있다.

업계 관계자에 따르면 “감정원은 지난 2016년 감정평가 관련 법안이 만들어진 후, 약 3년간 감정평가 업무를 수행하지 않았다”면서 “지난달 김현미 국토교통부 장관도 한국감정원이 감정평가업무를 수행하고 있지 않아 사명을 바꾸는 것이 좋겠다고 말했다”고 전했다.

전문가들은 감정원의 분양가 검증이 분양가 상한제 효과를 높이리라는 것에 대해서는 동의하면서도 이번 분양가 상한제 이후 더는 추가 규제가 나오기는 힘들 것이라고 보고 있다.

함영진 직방 데이터랩장은 “분양가 상한제에서 택지비가 차지하는 부분이 많은데 감정평가액이 공시가격 수준이다 보니 더 낮아질 수 있을 것이라는 생각은 들지만, 사업자로서는 불만이 커질 수밖에 없을 것 같다”면서도 “예외적으로 실거래가를 인정해주는 때도 있다”고 설명했다.

정부의 추가 규제에 대해서는 “국내 경기가 안 좋은 것은 물론 미·중 무역 분쟁, 일본 경제보복 등 전반적으로 글로벌 불확실성이 높은 데다 부동산 시장의 불확실성에 분양가 상한제로 선제대응한 만큼 이상의 추가 대책이 나오기는 쉽지 않다”고 내다봤다. 이어 “아직 분양가 상한제 적용 지역이 나오지 않은 것을 보면 퇴로를 열어 놓은 것으로 볼 수 있다”고 덧붙였다.


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