분양가 상한제 소급 논란…“공익 목적”vs“법률불소급 원칙 위배”

[이뉴스투데이 윤진웅 기자] 정부가 서울 등 투기과열지구 민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제 시행을 공식 발표하면서 이미 진행 중인 재건축단지 조합원들을 중심으로 ‘소급 적용’, ‘재산권 침해’ 목소리가 커지고 있다.

정부는 재건축 단지 조합원들이 주장하는 ‘손해’의 대상은 재산권이 아닌 ‘기대이익’일 뿐이라는 입장이지만, 조합원들은 정부가 공익이라는 명분을 앞세워 개인 땅을 시세대로 팔지 못하게 하고 있다고 지적한다.

12일 국토교통부가 발표한 분양가 상한제 관련 주택법 시행령 개정안에 따르면, 재건축·재개발 등 정비사업 아파트 단지에 분양가 상한제 효력이 발생하는 시점이 기존 규정보다 앞당겨진다. 그동안 재건축·재개발 사업의 경우 ‘관리처분계획 인가를 신청한 단지’에 분양가 상한제가 적용됐지만, 이번 개정안으로 ‘최초 입주자 모집 승인을 신청한 단지’부터 적용된다.

국토부는 “이미 관리처분계획 인가를 신청한 단지에 대해 분양가 상한제를 적용할 수 없는 문제를 해결하고, 후분양 방식으로 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 피하는 사례를 막는 조치”라고 설명했다.

그러나 이미 관리처분계획 인가를 얻고 입주자 모집을 앞두고 있던 조합원들은 상한제에 따른 분양가 하락과 재건축 사업 이익 축소를 우려하고 있다. 이처럼 관리처분인가를 마친 서울 내 아파트는 모두 66개 단지, 6만8406가구에 이르는 것으로 조사됐다.

A아파트 한 조합원은 “자유민주주의 국가에서 공익을 위해 개인의 재산권을 제한하려는 것도 황당하지만, 정부의 입맛에 따라 헌법에 명시된 법률불소급 원칙을 위배하는 것이 가능하다는 게 더 놀랍다”고 개탄했다.

이에 이문기 국토부 주택토지실장은 “관리처분 인가를 받은 경우라도, 분양 승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니다”라며 “관리처분 인사에 포함된 예상 분양가격과 사업 가치도 법률상 보호되는 확정 재산권이 아닌 기대이익에 불과하다”고 설명했다. 그러면서 “국민 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다”고 덧붙였다.

일각에서는 이번 개정안으로 수급불균형과 로또 청약 부작용이 나타날 것으로 전망하고 있다. 재건축 아파트 사업 중단 등으로 공급 감소가 불가피한 만큼 장기적으로 새 아파트 희소성이 커져 새 아파트 가격 상승으로 이어질 것이라는 분석이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “인위적 분양가 통제로 조합원 분담금 부담이 커지게 된 서울 정비사업 단지들의 반발과 불만은 당분간 상당할 수 있어 정비사업 진행도 숨을 고를 전망”이라며 “사업 초기 단계의 정비사업지들은 사업추진 동력이 약해지며 속도 저하와 관망 수요가 증가하는 등 수요·공급 교란이 장기 집값 안정 효과를 저하할 수 있다”고 내다봤다.

양지영 R&C 연구소 소장은 “서울 수요 분산을 위해 추진한 3기 신도시 역시 실망스러운 상황에다 최근 자사고 지정 취소 등으로 외곽으로 나갔던 수요가 다시 서울로 유턴하고 있어 결국에는 수급불균형으로 서울 집값 상승이란 악순환 반복을 낳을 수밖에 없다”며 “민간택지 분양가상한제 시행이 무주택 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위한 것이라고 하지만 결국에는 현금 부자들에게 혜택이 돌아갈 수밖에 없는 시장 상황”이라고 지적했다.