부동산 대출 규제 비웃는 '꼼수 대출' 기승...제도적 보완 시급

[이뉴스투데이 윤진웅 기자] 지난해 정부의 9·13 부동산 대책으로 주택시장 대출 규제가 강화되면서 이른바 ‘꼼수 대출’이 급증하고 있다.

최근 업계에 따르면 강남권 급매물이 팔림과 동시에 개인 사업자 대출이 늘고 있다. 투기지역 및 투기과열지구의 주택담보대출은 40% 이하로 제한됐지만, 개인사업자에게는 대출이 80%까지 가능하기 때문이다.

이처럼 개인이 부동산 매매사업자로 등록한 뒤 대출을 받는 수법이 등장한 배경에는 제2금융권들의 공격적인 영업과 관련이 깊다.

1금융권보다 상대적으로 규제와 관리 감독이 느슨한 농협, 새마을금고 등 제2금융권들은 대출을 부추기고 있다. 부동산 매매사업자는 종합소득세 납부 등의 부담이 있지만, 대출금 일부를 상환해 LTV 기준 이내로 들어오면 사업자 대출을 일반 대출로 대환할 수 있고, 대출금을 갚으면 매매사업자를 폐업하면 된다는 게 이들 금융기관의 설명이다.

실제로 매매사업자 대출은 일반 금융권의 주택담보대출 이자보다 높은 3∼4%대지만, 최근 저금리로 인해 격차가 1%포인트 내외로 크지 않다.

전세 교환 방식을 이용해 대출 금액을 늘리는 방법도 있다.

A와 B 두 사람이 각자 매수할 집을 담보로 주택담보대출(40%)을 받고, 서로의 집에 교차로 전세 계약을 맺는 것처럼 꾸며 추가로 전세자금대출을 받는 것으로 소위 ‘전세 스와핑’이라고 불린다. 담보대출이 불가피한 경우에는 전세대출만 받기도 한다.

전세자금대출은 규제지역 내 2주택 이상자부터 대출이 금지된다. 다만 무주택과 서민 보호 차원에서 1주택자에게는 상대적으로 규제가 약하다.

한 부동산 관계자는 “다주택자는 규제지역 내 주택 구입을 위한 추가 담보대출이 막혀 있고 1가구 2주택도 처분조건부가 아니면 대출이 안되다 보니 편법이 등장하는 것”이라며 “재점검을 통해 제도적 허점을 찾고, 과감하게 조치하지 않으면 규제만 더욱 늘어나 괜한 부작용이 발생할 것”이라고 말했다.