강남구 대치동 은마아파트 전경. [이뉴스투데이 DB]

[이뉴스투데이 유준상 기자] 올해 내리 하향국면으로 치닫는 부동산시장이 내년에는 더 침체할 전망이다. 올해 정부가 지속적으로 내놓은 규제 정책이 잇따라 시행되면서 가격 하방과 양극화를 부추기기 때문이다.

24일 부동산 전문가들은 “새해 국내 주택시장은 전반적 둔화와 함께 양극화가 진행할 것으로 예상된다”고 진단했다.

한국건설산업연구원은 서울과 일부 수도권은 보합 또는 관망세가 이어지나 지방권은 일부 광역시를 제외한 모든 지역에서 침체 늪이 깊어져 양극화가 심해질 것이라고 설명했다. 가속화하고 있는 서울과 지방 간 주택 가격 격차가 새해 더욱 확대될 것이라는 분석이다.

한국감정원에 따르면 서울 아파트값은 올해 들어 지난달까지 7.20% 상승했다. 반면에 지방 아파트값은 같은 기간 3.24% 하락했다. 전국적으로는 0.11% 내려갔다.

이상호 건설산업연구원장은 “새해 서울은 올해와 비슷하게 8만 가구가 추가 공급될 예정이며 물량이 빠르게 소진될 것으로 보인다”면서 “특히 동남부 일대 신규 공급이 활발하게 이뤄지면서 가격은 안정화할 가능성이 높다”고 설명했다.

지방 주택시장 온도는 완전히 다르다. 신축 주택 3년 누적재고가 사상 최대를 기록하는 등 공급과잉에 시달릴 것이란 전망이 우세하다. 주택 담보대출 연체율도 올라간다. 이상호 원장은 “내년 지방에 오피스텔, 지식산업센터, 생활형숙박시설 등은 공급과잉 문제가 심각할 것으로 보인다”며 “분양에 차질이 생기기 시작하면 집단대출이 부실화할 가능성도 있다”고 우려했다.

한 부동산 전문가는 “올해 9‧13 대책 등 갖가지 부동산 규제 대책이 진행되며 아파트 매매가격의 지역별 양극화, 아파트‧단독, 다세대‧연립 등 주택유형간 양극화, 청약률 양극화, 미분양 양극화, 신규아파트와 기존주택거래 양극화, 자가 가구와 임차 가구 자산 양극화 등 다양한 국면에서 양극화가 진행됐다”고 밝혔다.

내년에도 갖가지 부동산 규제가 시행되면서 양극화 양상을 더욱 부추기고 시장 참여자들의 매매거래 발목을 잡을 전망이다.

먼저 공정시장가액이 2009년 정부가 공시가격 대신 종합부동산세 산정을 위해 도입한 과세표준 기준으로 부동산 가격 변동, 지방재정 여건 등에 따라 탄력적으로 조정된다. 보통 공시가격의 80% 수준에서 정해져 납세자의 세부담을 덜어주는 역할을 하는 공정시장가액이 2019년부터 5% 인상돼 85%로 상향조정 된다. 공정시장가액 비율은 100%(2022년)가 될 때까지 매년 5%씩 상향될 예정이다.

지난 9·13 부동산 대책에서 종합부동산세 관련해 상향조정 소식이 있었다. 종부세 개정안으로 인해 1주택 또는 조정대상 지역 외 2주택 보유자 세율을 0.5~2.7%로 확대하고, 3주택 이상 또는 조정대상 지역 내 2주택 이상 보유자에 대해서는 0.6~3.2%로 세율이 확대되고 3주택 이상 보유자는 300%, 조정대상지역 2주택자는 200%로 세부담 상한이 상향 조정된다.

또 주택임대소득이 분리과세 된다. 지금까지는 연간 2000만원 이하 주택 임대소득은 비과세 혜택을 받았지만 새해부터는 분리과세 된다. 주택임대사업자 등록 여부에 따라 기본공제 금액, 필요경비 인정 비율 등이 나뉘는데 등록사업자는 기본공제 400만원, 필요경비 인정비율 60%로 유지되지만 사업자 등록을 하지 않은 경우는 기본공제 200만원, 필요경비 인정비율 50%로 축소된다.

3주택자 산정에서 배제되는 소형 주택 범위가 축소된다. 임대보증금 과세 시 배제됐던 소형 주택 기준범위가 전용면적 60㎡ 이하, 3억원 이하에서 2019년부터는 40㎡ 이하, 2억원 이하로 축소된다. 해당 기준은 2021년 12월 31일까지 적용될 예정이다.

노우창 한국주택문화연구원 기획실장은 “내년 부동산시장은 대출규제, 세금중과, 금리인상, 입주물량 등 네 가지 악재로 조정국면에서 침체기로 접어들 전망”이라며 “특히 내년 상반기에 지방은 후퇴기에서 침체기로 서울은 호황기에서 후퇴기로 진입하는데 주택가격 하락세가 지방에서 경기도와 서울 지역으로 확대되기 때문”이라고 설명했다.

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