[이뉴스투데이 이상헌 기자] 제3기 신도시 공급 계획 발표에 따라 1~2기 신도시의 변천사와 부동산 시장에 미친 영향에 대한 관심이 모아지고 있다.

지금껏 신도시 공급은 부동산 가격을 잡기 위해 진행됐다. 이번 3기 신도시 공급계획도 역시 부동산 폭등에 따른 것이다.

1980년대 중반 저유가, 저환율, 저금리 등 3저 현상과 올림픽 특수효과로 부동산 가격 폭등현상이 일었다. 1987년부터 1989까지 3년간 집과 땅값은 매년 20~40%씩 상승했다.

집값 폭등으로 서민들의 불만이 높아지자 당시 노태우 정부는 1989년 4월 분당·평촌·일산·산본·중동 등 신도시 건설 계획을 발표했다.

1기 신도시는 1990년부터 개발이 시작돼 1991년부터 입주가 시작됐다. 주택부족 시대에 대량공급을 통해 주택시장 안정에 기여했다는 긍정적 평가를 받아 왔다. 하지만 입주민의 고령화와 건물의 노후화를 걱정해야 할 시기가 다가온다는 지적도 나온다.

1997년 외환위기 이후 주택가격 하락으로 신도시건설을 중단했던 정부는 공급부족으로 주택가격이 다시 상승하기 시작하자 2기신도시 건설을 추진한다.

2003년 화성 동탄1신도시 건설을 시작으로 성남 판교, 수원, 김포 한강, 파주 운정, 양주 옥정, 송파 위례 등이 그것이다.

2기 신도시들은 강남권과 인접한 곳은 인기가 높았지만, 강남권과 멀리 떨어져 입지가 좋지 않은 곳은 미분양으로 고전하는 등 양극화 현상을 보였다.

특히, 2007년 서브프라임사태로 촉발된 국제금융위기를 전후해서 분양된 광교, 위례 등 2기 신도시와 마곡 삼송, 미사 등 수도권 택지개발지구는 대부분 미분양으로 고전했다. 하지만 이들 지역은 시간이 지나면서 가격이 모두 상승했다.

2기 신도시 전체 가구 수는 약 60만 가구로 수도권 1기 신도시 약 30만 가구의 2배가 넘지만 1기 신도시보다 경쟁력이 떨어진다는 평가를 받고 있다. 1기 신도시가 서울에서 20~25㎞ 떨어진 곳에 입지하지만, 2기 신도시는 30-50km 떨어진 외곽에 위치한다는 이유에서다.

이호상 대한주택건설협회 팀장은 "입지적으로 불리하더라도 계획초기부터 인프라 등 대중교통 접근성을 강화하였다면 우위를 점했을 것이지만 주먹구구식 정책으로 인한 후유증이 남았다"고 지적했다.

이 팀장은 이어 "자족성이 부족한 베드타운 신도시는 입주 40~50년 후에 나타나는 입주민의 고령화와 시설의 노후화에 더욱 취약한 도시가 될 수 밖에 없다"고 덧붙였다.

이번 신도시 3기 계획 발표로 지역간 부동산 양극화도 가속화할 것으로 예상된다. 지방은 공급과잉이 심해지지만 수도권은 큰 영향을 받지 않을 것이란 게 전문가들의 의견이다.

최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수는 "수도권은 2013~2015년 공급부족이 2016~2018년 공급과잉으로 상쇄됐지만 지속적인 인구유입이 있어 폭락 우려는 적다"면서도 "지역의 경우 공급과잉으로 매매가격과 전세가격이 하락하는 현상이 생길 수 있다"고 지적했다.

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