도시공동화 공포 커지는 지방…英·日 비극 재현되나?

[이뉴스투데이 이상헌 기자] 정부가 강남 집값 잡기에 몰입하는 동안 지방 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 전문가들은 영국·일본이 경험한 도시공동화를 우려했다.

6일 부동산 업계에 따르면 올해 10월까지 아파트값 연간 상승률이 전국 평균 3.17%로 나왔다. 서울(14.44%)과 강남(17.78%) 폭등한 반면에 지방은 2.86% 하락했다. 2003년 지수를 산정한 이후 최대 폭이다.

수도권 가운데에서도 인천·고양·의정부 등지에서는 집값이 오히려 떨어졌고 동탄에는 아직도 불 꺼진 빈집이 많다. 수도권 3기 신도시 건설로 30만 가구를 공급하겠다는 정부 계획에 우려가 커지고 있다.

조선업 등 위기 산업 밀집지역은 상황이 더욱 심각하다. 창원과 거제는 지난 10개월간 각각 7.87%와 10.49% 폭락했다.

학계에서도 이 같은 시장의 양극화는 처음 겪는 일로 판단하고 도시공동화 후유증을 겪은 영국과 수요예측 실패로 황폐화한 일본 신도시의 사례를 면밀하게 조사하고 대비해야 한다는 목소리가 나온다.

한국열린사이버대학교 이홍장·최현일·배동학 부동산학과 교수가 공저한 ‘신도시의 미래’에 따르면 일본은 지난 2005년 전체인구 1억2776만명으로 정점을 찍은 뒤 인구 감소기에 접어들었다. 동시에 2006년 65세 이상 노인인구가 20%를 차지하면서 ‘황혼의 올드타운’으로 전락했다.

1960년대 고성장기 인구집중과 주택부족문제 해결을 위해 추진한 정책이 실제 사회 구조 변화와 맞지 않아 심각한 후유증을 겪었다는 주장이다. 최 교수는 “한국은 고령화와 인구감소가 일본보다 훨씬 빠른 것이 큰 문제”라고 지적했다.

최 교수는 이어 “특정지역에 일시적으로 공급이 몰리면 과잉현상이 생길 수밖에 없는데 2016~2017년 전후로 화성·하남·김포·평택·인천 지역에 일시적으로 공급이 몰린 가운데 동탄 2신도시·평택 고덕신도시·김포 한강신도시에 또다시 공급이 발생하니 불 꺼진 집이 많을 수밖에 없다”고 설명했다.

이에 더해 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “조선업 등 산업 구조조정 지역에 사는 사람들은 이 같은 부동산 가격 하락을 넘어 공황상태를 경험하고 있다”고 지적했다.

세계 면직물 생산 중심이라는 의미에서 코트노폴리스로 불린 영국 맨체스터는 1801년 7만명이던 인구가 급속도로 증가해 1931년에는 76만6000명까지 늘어났다. 이후 계속 감소해 2001년에는 39만3000명으로 줄어들었다가 최근 다시 상승해 2011년에는 50만을 넘어섰다.

한국의 1970년대의 성장 스토리를 보는듯한 모습이었지만 20세기 들어 산업 주도권이 미국으로 넘어가면서 쇠락하기 시작했고 이에 수반된 도시·산업 문제 등에 시달리며 경제적 활력을 잃음과 동시에 한 세기 내내 쇠퇴를 경험했다는 얘기다.

올 들어 조선업 등 경기침체로 인해 휴폐업 하는 지역 업체가 크게 늘어나면서 관련 산업단지가 공동화하는 것과 맥을 같이 한다.

조선 산업 불황여파로 관련 기자재 업체가 15%이상 입주해 있는 경남 함안지역은 최근 2년 사이 제조업체 수백여 곳이 문을 닫았다. 함안군청과 한국산업단지공단 조사에 따르면 지난해 휴폐업한 지역 제조업체 수는 총 102개, 올해는 7월말 기준 101개 회사가 문을 닫거나 휴업했다.

미분양도 불가피하다. 3년 전 분양에 들어간 장암농공단지는 현재 3개 업체만이 입주 가동 중이고 나머지는 미분양 상태로 분양가를 내리는 등 조치를 강행하고 있으나 별 문의조차 없는 실정이다.

심 교수는 “이러한 현상은 오래전부터 예상된 문제이고 단기적 대책도 별로 없는 상황이긴 하지만 우리는 너무 안일하게 넘어갔다”며 “부동산 정책을 내놓기에 앞서 이에 대한 고려도 필요한데 이러한 추세가 더욱 악화할 가능성이 크기 때문에 염려스럽다”고 말했다.