‘돈맥경화’ 꽁꽁 얼어붙은 부동산

[이뉴스투데이 유준상 기자] 정부가 규제 고삐를 바짝 조이면서 부동산 시장에 빨간불이 켜졌다. 거미줄 같이 얽힌 갖가지 규제가 주택수요자의 숨통을 조이고 있는 상황에 엎친 데 덮친 격으로 미국발 금리인상이 시장에 악재를 유발하는 먹구름으로 다가오고 있다.

한국감정원에 따르면 지난 8일 기준 서울 아파트값은 전주보다 0.07% 올라 5주 연속 상승 폭이 줄었다. 상승률도 지난 6월 18일(0.07%) 조사 이후 넉 달 만에 가장 낮다. 거래량도 감소세다. 이달 서울 아파트 거래량(계약일 기준)은 17일까지 275건으로, 지난달(4115건)의 5.2% 수준이다. 

정부가 올 들어 부동산 규제 일변도 정책을 연이어 내놓은 탓이다. 가장 최근 시행된 9·13 부동산 대책에 따르면 집 2채 이상 보유자가 투기과열지구·투기지역·조정대상지역 등 규제지역에서 주택담보대출을 한 푼도 받지 못한다. 1주택자도 규제지역의 집을 한 채 더 살 때 원칙적으로 대출을 받을 수 없게 했다.

또 주택담보대출을 받을 때 적용하는 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 기준이 팍팍해진 가운데 총부채원리금상환비율(DSR) 강화로 은행에서 빚을 내 부동산을 사기가 더 어려워졌다. DSR은 연 소득에서 개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 대출 원리금이 차지하는 비율이다.

이와 함께 연간 임대소득과 대출 이자 비용을 비교해 대출 적정 여부를 심사하는 임대업 이자상환비율(RTI) 규제 단속이 강화되면서 수익형 부동산 시장도 타격이 불가피하다.

9‧13 대책 이전에도 부동산 규제는 지속됐다. 양도세 중과와 재건축초과이익환수제, 강화된 보유세 시행 등 규제가 연동되며 9.13 대책과 맞물려 강력한 힘을 발휘하고 있다.

올해 4월 1일 2주택 이상 다주택자가 투기 지역 등에서 주택을 팔 때 기본세율(6~40%)에 추가세율을 더해 세금이 부과되고 있다. 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트를 더해 최대 62%의 양도세율이 적용되고 있다. 

5월 재건축 초과이익 환수제, 6월 보유세 개편안 발표가 이어지면서 부담금이 수억원에 달할 것으로 예상되자 서울 강남4구(서초·강남·송파·강동)를 중심으로 거래량이 급감하기도 했다. 이들 지역의 올해 6월 거래량은 651건으로 5월 811건에 비해 20% 감소했으며 지난해 동기 3164건 보다 무려 83% 줄었다.

하반기 22만6000여 가구가 입주를 앞두고 있는데 수도권에서만 절반이 넘는 12만 가구가 입주하면서 거래량은 더 위축될 것으로 예상된다.

규제대책 이외에도 대외적 변수가 먹구름으로 들이닥치고 있다. 미국이 기준금리 인상에 속도를 내면서 하반기에 국내 금리 상승에 따른 가계 부담이 높아질 전망이다. 이미 규제가 이중삼중으로 적용되고 있는 부동산 시장에 거래 급감을 유발할 수 있다.

부동산업계에 따르면 가계대출 평균금리는 현재 3%대 후반으로 4년 만에 최고 수준이다. 가계대출 중 시중은행의 변동형 주택담보대출금리는 4%대 후반에 달한다. 미국이 금리를 추가로 올리면 주택담보대출은 연내 5%를 뛰어넘을 가능성이 높다.

지난 16일 신한, 우리, NH농협은행 등 주요 은행은 코픽스(신규 취급액 기준)와 연동된 변동금리형 주택담보대출 금리를 일제히 0.03%포인트 올리기도 했다. 신한은행은 전날 연 3.15∼4.50%에서 3.18∼4.53%로 인상했다. 농협은행은 2.80∼4.42%에서 2.83∼4.45%로, 우리은행은 3.20∼4.20%에서 3.23∼4.23%로 올렸다. KB국민은행만 3.34∼4.54%에서 3.35∼4.55%로 0.01%포인트 인상했다.

이 같은 대내외적 악재는 서울 등 수도권보다는 주택 수요 대비 공급이 많은 지방에 미치는 영향이 클 것으로 보인다. 평균 소득이 상대적으로 낮은 데다, 버는 돈에 비해 대출 금액이 큰 경우가 적지 않아서다. 함영진 직방데이터랩장은 “지역 경제 침체, 입주 물량 과잉에 시달리는 지방 주택시장이 큰 타격을 입을 수 있다”고 전망했다.