新DTI·LTV 받고, 다음 달 'DSR·RTI' 시행… 대출 까다로워진다

[이뉴스투데이 김민석 기자] 금융당국이 다음 달 총체적상환능력비율(DSR)과 임대업이자상환능력비율(RTI) 등을 관리지표로 도입하면서 대출 통로를 옥죈다. 이미 시행되고 있는 신(新)총부채상환능력비율(DTI)와 담보인정비율(LTV) 강화 방안과 함께 가계·개인사업자 대출 우회로를 차단하기 위해서다.

27일 금융권에 따르면 금융당국은 다음달부터 DSR규제를 강제성을 띤 관리지표로 도입한다. DSR는 가계대출 원리금 상환액을 모두 더해 소득으로 나눈 값이다. DSR는 신용대출 원리금, 전세보증금대출 이자까지 주택담보대출 원리금과 합산해 심사하는 만큼 기존에 시행되던 LTV와 DTI 규제 우회로를 차단할 수 있다. 금융당국은 DSR가 70~80% 선을 넘으면 위험성이 높은 고(高)DSR로 분류하고, 일정 비중을 넘지 못하도록 조치한다.

역시 다음달부터 강화될 RTI도 부동산 우회대출을 차단에 영향을 끼칠 것으로 전망된다. RTI는 부동산 임대업자 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눠 산출한다. 금융당국은 주택에 1.25배, 비(非)주택에 1.5배 등 차등 적용하던 RTI를 일괄 상향하거나, 기준 미달일 경우 예외승인 요건을 강화하는 방안을 검토 중이다.

금융당국은 1월 31일 신DTI를 시행하며 다주택자 대출을 까다롭게 만든 바 있다. 신DTI는 기존에 소득 대비 부채비율을 따질 때 기존 주담대 이자와 신규 주담대 원리금만 부채로 인식하던 것과 달리 기존 주담대 원금까지 부채로 인식한다. 금융당국은 두 번째 주담대 만기가 아무리 길어도 15년까지만 계산해 대출 기한을 늘려 DTI수치를 조정하는 것도 방지했다.

금융당국은 14일 집값 급등 지역 고가·다주택자 LTV를 0%로 낮추며 특정 지역·계층으로 타깃을 좁힌 규제를 추가 시행했다. 투기과열지구·투기지역·조정대상지역으로 선정된 규제지역 내에 주택을 두 채 이상 보유하고 있으면 LTV는 0%가 된다. 주택이 한 채이더라도 이사 등 사유가 없어도 LTV는 원칙적으로 0%가 된다. 공시가격 9억원이 넘는 주택을 실거주가 아닌 용도로 구매하더라도 LTV는 0%가 적용된다.

업계에선 연달아 내놓는 금융당국의 대출규제 강화가 금리 상승기와 맞물려 파급효과를 낼 수 있다고 전망하고 있다. 특히 미국 기준금리와 시장금리가 상승하면서 대출자 이자상환 부담이 가중될 것이라는 우려가 나온다.

아울러 대출규제가 강화된 상황에서 올해 말 세법 개정안 통과로 보유세가 증가하면 부담이 가중된 매물이 시장에 등장할 수 있다는 관측이 등장하고 있다. 하지만 월 수십만원에서 수백만원 사이의 이자·조세부담은 집값 상승을 노린 투기심리 완화에 역부족이라는 반론도 제기되며 양측 주장이 대립하고 있다.

일각에서는 이미 늘어날 대로 늘어난 대출에 신규대출 억제 정책이 어떤 효과를 발휘할 수 있겠는지에 대한 회의적인 시각도 있는 것으로 알려졌다.