'9‧13 부동산대책' 나왔다… 종부세 강화로 '투기와 전면전' 선포

[이뉴스투데이 유준상 기자] 정부가 세제와 금융, 공급대책을 아우르는 종합부동산규제대책을 내놨다. 종합부동산세를 참여정부 시절 이상으로 강화하고 1주택자에게 주택담보대출을 금지하는 등 수요 조절과 투기 억제엔 강력한 방책을 내놨다. 공급대책은 지방자치단체와의 협의가 아직 마무리되지 않아 대략적인 방향만 담겼다.

정부는 13일 오후 2시 30분 정부서울청사에서 김동연 경제부총리 겸 기획재정부장관 주재로 관계부처 합동 '주택시장 안정대책'을 발표했다.

김동연 부총리는 “최근 전세를 끼고 매입하는 갭투자 비중 증가, 임대사업자 및 전세대출 등으로 일부 시장은 이상 과열현상이 일어나며 정상적으로 작동되지 않는다”면서 “이에 정부는 일관되게 견지해왔던 다주택자 투기수요 차단과 선의의 실수요자 보호에 입각해 이번 정책을 마련했다”고 설명했다.

이번 정책의 골자는 종합부동산세 강화다. 기존에는 3주택이상 보유자만 추가과세가 적용됐다. 하지만 앞으로 과세기준일 기준 3주택이상 보유자는 물론 조정대상지역 2주택 보유자도 추가 과세가 적용돼 현행대비 +0.1~1.2%p 세율이 인상된다. 이에 따르면 과표 94억원 초과 구간 세율은 참여정부 당시 최고세율 3.0%를 넘는 3.2%까지 상승한다.

종부세율 인상 적용 대상을 과표 6억원 이하로 확대한 것이 눈여겨볼 점이다. 기존에는 과표 6억원(시가 약 23억원) 이하구간은 현행세율을 유지하고 6억원 초과구간만 +0.1~0.5%p 인상됐었다.

하지만 앞으로 과표 3~6억원 구간이 신설되고 과세가 적용된다. 이에 따르면 과표 3억원(시가 약 18억원) 이하구간은 현행세율을 유지하지만 3억원 초과구간 세율은 +0.2%~0.7%p 인상된다.

조정대상지역 내 다주택자에 대해서는 과세표준 인상 대신 세부담 상한을 상향조정한다. 당초 정부안은 전년도 재산세와 종부세의 150% 합산으로 현행 유지였다. 하지만 앞으로 조정대상지역 2주택자 및 3주택이상자는 150%에서 300%, 1주택자 및 기타 2주택자는 현행 150%를 유지된다.

또한 앞으로 주택담보대출 자격이 더욱 엄격해진다.

이에 따르면 2주택이상 소유자는 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 전면 금지된다. 즉 주택담보대출비율(LTV)이 0% 적용되는 것이다.

1주택세대도 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 원칙적으로 금지된다. 단 추가 주택구입이 이사, 부모봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유로 판단되는 경우 예외적으로 허용된다.

규제지역 내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입시에는 실거주목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출이 금지된다. 단 무주택세대가 주택구입 후 2년 내 전입하는 경우, 1주택세대가 기존주택 최장 2년 이내 처분하는 경우(조건부) 등은 예외적으로 허용된다.

전세자금 대출 심사 요건도 까다로워진다.

이에 따르면 앞으로 2주택이상자는 전세자금 대출에 대한 공적보증을 금지한다. 기존에는 주택보유수와 무관하게 보증을 제공했다. 1주택자는 부부합산소득 1억원 이하만 보증을 제공한다. 보금자리론 소득기준을 초과한 경우에는 보증요율을 상향한다. 무주택자는 소득과 상관없이 공적보증을 제공한다.

또 앞으로는 전세대출건에 대해 금융회사가 주기적으로 실거주 및 주택보유수 변동 여부를 확인해야 한다. 이 경우 실거주하고 있지 않은 것이 확인되면 전세대출 회수가 제한된다. 2주택 이상 보유시 공적 전세보증 연장을 제한한다.

나아가 1주택자 특례를 실수요자 중심으로 개편한다.

먼저 고가 1주택자 장기보유특별공제 요건을 강화한다. 현재는 실거래가 9억원 초과 1주택자는 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제가 적용된다. 하지만 앞으로 2년 이상 거주한 경우에 한해 장특공제(10년, 최대 80%)가 적용, 2년미만 거주시 일반 장특공제(15년, 최대 30%)가 적용된다. 적용시기는 2020년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용된다. 1주택자의 신뢰이익 보호를 위해 1년 적용유예 기간을 설정했다.

다음으로 조정대상지역의 일시적 2주택 중복보유 허용기간을 단축한다.

현재 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도하면 양도세 비과세를 받는다. 하지만 앞으로 조정대상지역 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 2년 이내에 종전주택을 양도해야 양도세 비과세를 받게 된다. 

주택임대사업자를 대상으로 한 과도한 세제혜택도 조정된다.

먼저 임대사업자 대출규제가 강화된다. 투기지역과 투기과열지구 내 주택을 담보로 하는 임대사업자대출에 LTV 40%가 새롭게 적용된다. 특히 투기지역과 투기과열지구 내 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지된다. 가계대출, 사업자대출 등 주택담보대출을 이미 보유한 임대사업자에 대해 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 대출이 금지된다.

나아가 임대업대출 용도 외 유용 점검을 강화해 정상적 대출은 원활히 지원하되 사업활동과 무관한 대출금 사용은 방지한다. 이에 따르면 건당 1억원 초과 또는 동일인당 5억원 초과시 점검을 받는다. 또 임대차계약서, 전입세대열람원 등을 사후에 반드시 확인한다. 용도외 유용시 대출금 회수 및 임대업관련 대출도 최대 5년으로 제한된다.

공급대책의 경우 지방자치단체와의 협의가 아직 마무리되지 않아 일단 대략적인 방향만 담을 것으로 예상되고 있다.

조정대상지역 신규취득 임대주택에 양도세가 중과된다. 기존에는 조정대상지역 다주택자가 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원․비수도권 3억원 이하)을 양도하면 양도세 중과 대상에서 제외됐다. 하지만 앞으로 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 양도세가 중과된다. 이에 따르면 2주택은 일반세율 +10%p, 3주택이상은 일반세율 +20%p가 적용된다. 

조정대상지역의 신규취득 임대주택에도 종부세가 과세된다.

현재는 8년 장기 임대등록한 주택(수도권 6억원․비수도권 3억원 이하)에 대해 종부세 비과세가 적용된다. 하지만 앞으로 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 종부세가 합산돼 과세된다.

등록 임대주택 양도세 감면 가액기준도 신설된다.

현재는 등록 임대주택(국민주택 규모 이하)에 대해 양도세가 감면됐고, 장기보유특별공제도 8년 이상에서 10년 미만 임대는 50%, 10년 이상 임대는 70%가 적용됐다. 하지만 앞으로 등록 임대주택 양도세 감면 요건으로서 주택가액 기준이 신설되고 임대 개시시 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용된다.

공급대책은 지방자치단체와의 협의가 아직 마무리되지 않아 일단 대략적인 방향만 담겼다.

이에 따르면 먼저 신규 수도권 공공택지를 공급한다.  수도권내 교통여건이 좋고 주택 수요가 많은 지역을 중심으로 신규 공공택지 30곳, 30만호를 개발할 방침이다. 도심 내 유휴부지, 보존가치 낮은 3등급 이하 그린벨트 등을 적극 활용한다. 또 공공택지에서 공급되는 공공분양주택에 대해서는 전매제한, 거주의무 요건 강화 등을 통해 적정 이익을 환수할 계획이다. 단 실수요자 주택수요에 따라 공공임대과 분양비율을 지자체와 협의해 탄력적으로 적용한다.

또한 지자체와 협의를 통해 도심내 규제 완화 등을 포함해 다양한 주택공급 확대방안을 마련한다. 상업지역 주거비율과 준주거지역 용적률을 상향하고 역세권 용도 지역을 변경한다. 노후지에 대한 소규모 정비사업 활성화 통해 주택공급을 확대한다.

한편 정부는 부동산 등 자산에 대한 과세를 지속적으로 강화한다는 구상이다. 이에 따르면 종부세 공정시장가액비율을 현재 80%에서 연 5%p씩 100%까지 단계적으로 인상한다. 2019년 85%, 2020년 90%, 2021년 95%, 2022년 100%로 추가 상향조정한다.

김동연 부총리는 "공시가격을 점진적으로 형평성 있게 현실화하고, 부동산 투기와 고액재산가의 편법, 탈법 상속, 증여 등에 대한 자료출처 조사와 세무조사를 지속적으로 강화해나갈 것"이라고 말했다.