추석 전 또 '부동산 규제 대책'… 뭐가 담기나?

[이뉴스투데이 유준상 기자] 정부가 추석 전 전세‧임대사업자 대출을 옥죄는 등 부동산 후속 대책을 내놓는다. 8‧27 대책을 내놓은지 불과 한 달도 안 된 시점이다. 지난달 대책으로 투기지역 관리에 나섰지만 일명 틈새 대출을 이용한 ‘갭투자’ 등이 성행하면서 주택 가격 상승을 부추긴다고 진단한 것으로 풀이된다.

10일 국토교통부 관계자는 “세제ㆍ금융 규제 이후 공급계획 등을 총망라한 부동산종합대책을 곧 내놓을 예정으로 부처간 마지막 조율이 한창”이라며 “다음 주 남북 정상회담이 예정돼 있고 부처 간 조율이 한창인 만큼 발표는 생각보다 빨라질 수 있다”고 밝혔다.

김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 지난 6일 대통령 직속 정책기획위원회 산하 소득주도성장특별위원회 현판식에서 “세제와 금융 등 수요와 공급 조절을 모두 고려한 부동산 종합대책을 발표하겠다”고 밝힌 바 있다.

정부는 지난 8·27 대책을 내놓았다. 집값 상승을 막기 위해 서울 종로구와 중구, 동대문구, 동작구 등 4곳을 투기지역으로 추가 지정했지만 해당 지역에 되레 ‘로또 청약’ 열풍이 부는 등 집값은 오름세를 이어갔다. 이 같이 대책 효과가 무색해지면서 이번 대책을 내놓은 것으로 풀이된다.

실제로 한국감정원에 따르면 이달 3일 기준 서울 아파트값은 전주(0.45%)보다 높은 0.47% 상승률 기록했다. 감정원 관계자는 “8·27 대책을 통한 투기지역 확대 발표 등 조치 후에도 2012년 조사 이래 최대 상승을 기록했다”고 설명했다.

서울지역 25개구 중 10개구가 지난주보다 오름폭이 커졌다. 강남권 중 송파구와 강동구는 각각 0.59%, 1.04%로 지난주보다 상승폭이 확대됐다. 강동구는 지하철 9호선 개통이 다가오면서 고덕동 일대 아파트값이 뛰었다.

투기지역으로 지정된 종로구조차 지난주 0.25%에서 금주 0.29%로 상승폭이 커졌다. 동작구(0.60%)와 동대문구(0.33%), 중구(0.34%)는 지난주보다 상승폭이 다소 둔화했으나 여전히 오름세는 이어졌다.
 
집값 상승세를 잡는데 실패하자 정부는 부동산시장 투기 수요의 ‘틈새 대출’을 원인으로 진단하고 이를 억제하기 위한 카드를 꺼내들었다.

틈새 대출이란 임대사업자 대출과 전세자금 대출 규제로 이를 강화하는데 방점이 찍혔다. 그동안 주택담보대출과 달리 전세대출과 임대사업자대출은 주택담보대출비율(LTV) 규제 대상이 아니고 공공기관의 보증 덕분에 대출이 쉬워 투기자금 마련 수단으로 활용되는 경우가 많았다. 전년 대비 임대사업자대출이 2016년 19.4% 증가한 데 이어 지난해 23.8%, 올 2분기엔 24.5% 늘어난 것으로 나타난 국토부 조사는 이를 뒷받침한다.

특히 시세차익을 목적으로 전세대출을 받아 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 일명 갭(Gap) 투자가 성행하며 집값 상승을 부추기는데 일조했다.

이에 정부는 전세 및 임대사업자대출에도 LTV 규제를 적용해 편법적인 대출 통로로 활용되지 않도록 하겠다는 구상이다.

기존에 임대사업자 대출은 LTV 적용을 받지 않기 때문에 집값의 70~80%까지 대출이 가능하다. 이 때문에 대출 규제가 강력한 강남 등 투기지역에서 주택을 매입하는 수단으로 악용되고 있다는 지적이 나왔다. 이에 따라 정부는 임대사업자 대출에 LTV를 적용해 대출 한도를 집값의 40% 선으로 축소하고 임대업이자상환비율(RTI)을 까다롭게 적용해 임대소득이 높지 않은 곳은 대출을 제한한다는 구상이다.

금융위원회 관계자는 “현재 임대사업자의 LTV 규제 비율을 일반 주택담보대출과 동일하게 적용할지 아니면 차등 적용할지 여부를 검토 중”이라며 “더불어 RTI 규제 카드도 고려하고 있다”고 말했다.

더불어 다주택자와 고가주택 보유자의 종합부동산세율을 높이고 1주택자의 양도소득세 비과세 요건도 강화될 전망이다. 보유세 개편안이 3주택 이상 보유자와 초고가주택 보유자 등 지나치게 적용 대상이 국한됐다는 지적이 나와 고가주택의 구간을 세분화하는 것이 골자다.

세율도 높아진다. 1주택자의 양도소득세 비과세 요건 등이 강화된다. 전국 43곳 청약조정지역 내 1주택자의 양도세 비과세 요건의 실거주 기간을 2년에서 3년으로 확대한다.

서울 인근 주택 공급을 확대한다. 국토부가 이미 지난 8‧27대책을 통해 2022년까지 수도권에 44곳 이상 신규 공공택지를 확보해 주택은 36만2000호를 공급한다는 방침을 밝힌 바 있으나 가격 상승 봉쇄에 실패하면서 목표량이 더 높아질 수 있다는 관측이 고개를 든다.

개발제한구역 해제로 주택 공급을 늘리는 방안도 거론되고 있다. 서울시는 ‘그린벨트는 최후의 보루’라는 입장을 견지하고 그린벨트 해제를 요구하던 국토부와 신경전을 벌여왔다. 하지만 최근 “향후 정부에서 그린벨트 해제와 관련한 공식협조 요청이 있다면 신중하게 협의해 나가겠다”는 입장을 밝히면서 조심스레 무게가 실리고 있다.

노우창 한국주택문화연구원 기획실장은 “8·27대책에도 불구하고 주택시장 열기가 꺾이지 않은 것은 수요자를 겨냥한 규제 정책은 실효성이 없음을 입증한 셈이다”라며 “본질적으로 서울시와 정부가 정책 기조를 맞추고 재개발‧재건축 규제를 완화하는 등 서울 주요지역 공급을 늘리는데 앞장서야 집값 안정에 효과가 있을 것”이라고 진단했다.