'강남구 대장주' 은마아파트 일부 소유자들이 1대 1 재건축 추진에 나섰다. <사진=유준상 기자>

[이뉴스투데이 유준상 기자] 초과이익환수 폭풍이 재차 몰아칠 것으로 예상되면서 재건축시장이 다시 얼어붙고 있다. 이에 부담금을 피하기 위한 대안으로 1대 1 재건축을 고려하거는 사업지가 늘어나고 있다.

2일 부동산 업계에 따르면 내달 초 송파구 문정동 136을 시작으로 서울 11곳과 지방 23곳 등 연말까지 전국 34곳 재건축 사업지에 초과이익환수 부담금이 통지될 예정이다.

지역별로 서울은 강남구 1곳, 서초구 4곳, 송파구 1곳, 성북구 1곳, 은평구 1곳, 강서구 2곳, 구로구 1곳 등이다. 지방은 경기도 구리·평택·수원 등 6곳, 인천 연수구 1곳, 부산시 남구 1곳, 대구 서구·남구·수성구 등 9곳, 대전 서구 1곳, 울산 남구 1곳, 세종시 1곳, 강원도 원주 1곳, 충남 아산 1곳, 경남 창원 1곳 등이다.

국토부 관계자는 “국토부는 감정원과 함께 각 지자체들이 사업지에 부담금을 통보하기 전 새로운 매뉴얼에 따라 산정했는지 검수 작업을 할 예정”이라고 설명했다.

이미 지난 5월 최초 부과된 반포현대를 사례로 억대 부담금 폭탄이 현실화하면서 이들 대상 사업지들은 긴장한 기색이 역력하다.

가장 먼저 부담금이 통지될 것으로 예상되는 곳은 서울 송파구 문정동 136 재건축이다. 문정동 136 재건축 관계자는 “최근 송파구가 조합 측에 오는 10월 초 부담금을 통지할 예정이라고 통보했다”면서 “조합은 대략 1인당 약 5900만원의 부담금이 부과될 것으로 예상하고 있다”고 말했다.

이어 부담금을 통보받을 것으로 꼽히는 곳은 강남구 대치쌍용2차다. 대치쌍용2차 재건축 조합은 지난 6월 초 현대건설을 시공자로 선정했다. 조합과 시공자는 세부 내용을 협의 후 빠르면 추석 연휴 전에 본계약을 체결한다는 구상이다.

대치쌍용2차 조합 관계자는 “본계약 후 한 달 내 재건축 부담금 산정 자료를 구청에 제출해야 한다”면서 “구청은 조합에게 자료를 받은 후 한 달 내 예정액을 조합에 통보해야 하므로 빠르면 11월 내 통지될 것으로 보고 있다”고 설명했다.

이 같이 부담금 통지를 앞둔 사업장에 빨간불이 켜지면서 1대 1 재건축을 추진하는 사례가 속속 발견되고 있다.

1대 1 재건축은 세대수를 늘려 일반분양을 짓지 않고 조합원 물량만큼만 새로 짓는 개념이다. 일반분양 개발이익을 포기하기 때문에 수익이 잡히지 않아 초과이익환수 부담을 줄일 수 있다. 대신 개발비용을 단지를 고급화하는데 투자해 명품 아파트를 만드는 전략이다.

강남 압구정 아파트지구 중 가장 큰 규모인 압구정3구역이 1대 1 재건축 추진의 대표적인 사례다. 윤광언 추진위원장은 “기존 단지가 대부분 중대형 아파트로 구성돼 주민들의 소형주택 선호도가 낮은 점도 있지만 초과이익환수 부담을 덜기 위한 이유도 있다”고 설명했다.

‘강남구 대장주’ 은마아파트 역시 1대 1 재건축 추진에 나섰다. 서울시 도시계획위원회 심의 장벽과 초과이익 환수 부담 압박으로 인해 은마아파트의 일부 소유자들이 1대 1 재건축 추진에 나선 것이다.

은마아파트의 한 주민은 “재건축초과이익 환수는 주민을 투기세력으로 규정하고 개인의 사유재산 권리를 침해하는 명백한 위법행위”이라며 “차라리 일반분양을 줄이고 1대 1 재건축을 통해 살고 있는 아파트의 삶의 질을 높이는 방법을 택할 것”이라고 설명했다.

하지만 재건축 전문가들은 1대 1 재건축을 신중하게 추진해야 한다고 입을 모은다. 일반분양을 포기하는 만큼 낮은 사업성이 사업의 발목을 잡는 요인이 될 수 있다는 것이다.

노우창 한국주택문화연구원 기획실장은 “분양 수익이 줄어들지만 건축비는 막대하게 늘어날 수 있다"며 "이는 되레 재건축 부담금을 키워 사업의 발목을 잡는 요인이 될 수 있다”고 우려했다.

 

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