재건축 수요 이동에 전세값 '들썩'… 강남‧서초‧강동 ‘오르고’ 송파 ‘내리고’

[이뉴스투데이 유준상 기자] 봄 이사철 성수기에도 불안정한 움직임을 보이던 서울 강남4구 전셋값이 송파구를 제외하고 7월 들어 모두 상승세로 돌아섰다. 재건축 이주가 속속 시작하면서 전세수요가 많아진 것과 함께 상반기 대형단지의 입주가 마무리 된 것이 주효했다. 

9일 부동산인포가 부동산114 아파트 전셋값 변동률을 분석한 결과 봄 이사철 성수기에도 마이너스를 기록하며 주춤했던 서울 강남구, 서초구, 강동구 전셋값이 7월 들어 상승세로 반등한 것으로 나타났다.

지난 3월부터 마이너스 변동률을 이어온 송파구는 7월에도 -0.12%를 기록 5개월 연속 하락한 반면 강남구(0.11%), 서초구(0.16%), 강동구(0.13%) 등 3개구는 7월 들어 모두 상승세로 돌아섰다.

봄 이사철 성수기로 꼽히는 3~5월에도 강남권 대부분에서 전셋값이 하락세를 기록했던 것은 서울 근교 입주물량 증가와 재건축 초과이익환수 시행, 이주비 대출 규제 등으로 이주시기가 불투명해지면서 이들 단지 거주자들이 원활하게 움직이지 못했기 때문이다.

부동산인포 권일 리서치팀장은 “7월에는 서초구 1000가구가 넘는 신반포3차, 반포경남 등 재건축 아파트가 관리처분인가를 받은 직후부터 바로 이주를 시작하는 등 재건축 이주가 속속 시작하면서 전세시장이 다시 움직이기 시작했다”며 “더불어 상반기 입주단지의 입주가 마무리 되면서 전셋값이 상승세로 돌아섰다”고 말했다.

부동산인포에 따르면 8월 이후 연말까지 강남4구에서 총 1만2293가구가 입주할 예정이다. 오는 12월 송파구 가락동에 입주하는 헬리오시티 9510가구가 물량의 대부분을 차지하며 서초구에 1933가구, 강남구에 850가구가 입주한다.

올해 72가구만 입주하는 강동구는 새해에 완전히 상황이 바뀐다.

새해 강동구에서는 총 5개단지 1만896가구가 입주한다. 이들 5개단지 모두는 고덕, 암사명일지구 일대에 분포하고 있다.

송파구 전셋값 하락 원인은 9510가구 규모의 헬리오시티가 올 12월 입주를 앞두고 있기 때문이다. 이를 고려하면 향후 2022년 상반기 강동구 둔촌주공 1만여 가구의 입주는 전세시장에 큰 영향을 끼칠 수 있음을 짐작하게 한다.

서초구는 올해 8월부터 내년 말까지 17개월 동안 총 2706가구(올해 1933가구+내년 773가구)가 입주 예정이다. 한 달에 불과 159가구씩 입주하는 셈이다.

더욱이 서초구는 7월 이주가 시작된 신반포3차(1140가구), 반포경남(1056가구) 이외에도 한신4지구(2800여 가구), 반포주공1단지 1,2,4주구(3500여 가구) 등과 방배동 일대에서 추진되고 있는 재건축 정비사업들이 이르면 연내 또는 내년 중에는 이주할 것으로 예상 돼 전세난이 심화되면서 전셋값도 상승할 전망이다.

강남구는 올해(1266가구)보다 약 3배 많은 3277가구가 입주하지만 굵직한 재건축 이주 이슈는 없는 상황이다. 입주 초반 전셋값이 잠시 주춤했다가 빠르게 상승 전환될 전망이다.

송파구는 헬리오시티의 입주가 12월경에나 가능할뿐더러 입주가 임박해 질수록 전세물건이 증가하고 있어 입주 직전까지는 전셋값 하락이 불가피해 보인다. 가락동 인근은 물론이고 강동구와 위례신도시 일대 전셋값도 하락 가능성이 높다.

다만 송파구 신천동 일대에 위치한 미성, 크로바아파트 재건축(1300여 가구), 진주아파트(1500여 가구) 등이 올 하반기 중으로 이주 가능성이 있어 이들 단지들의 이주가 본격적으로 시작되면 하락폭은 둔화될 수 있을 것으로 보인다.

강동구는 송파구 헬리오시티 입주의 간접적인 영향을 받으며 전셋값은 약세를 이어갈 전망이다. 송파구만큼은 아니지만 마이너스 변동률을 기록하는 빈도가 늘어날 것으로 보인다.

내년엔 더 심각하다. 헬리오시티 등 입주물량이 올해보다 크게 증가하고 5900여 가구의 둔촌주공 이주가 올해 이미 완료되며 대규모 이주물량이 없기 때문에 강동구 아파트 전셋값 하락은 불가피할 전망이다.

특히 하반기에만 8996가구가 집중된 만큼 하반기 중 하락이 두드러질 것으로 보이며 강동구 고덕지구와 가까운 하남 미사강변도시 등 지역 전셋값도 약세가 예상된다.