건축법 재건축 추진 ‘그림의 떡’

[이뉴스투데이 유준상 기자] 초과이익환수 폭탄을 피하기 위해 ‘건축법 재건축’으로 전향하려는 재건축 아파트 단지들이 늘어나고 있다. 하지만 추진 요건을 갖추기 까다로워 그림의 떡에 불과하다는 분석이 나온다.

7일 부동산업계에 따르면 여의도 서울아파트 공동사업시행자인 여의공영은 건축법에 따른 아파트 건립 사업(이하 건축법 재건축)을 추진하기 위해 주민 동의서 징구에 나섰다.

서울아파트가 건축법 재건축으로 전향하게 된 동기는 정부의 규제일변도 정책 때문이다. 기존 도시 및 주거환경정비법 재건축을 따랐을 때 안전진단 강화, 재건축 연한, 초과이익환수 등으로 이익은 줄어들고 손실이 커진 것이 결정적이었다.

서울아파트가 추진하는 건축법 재건축은 ‘상업지역’에 ‘주상복합아파트’를 짓는 것이 핵심이다. 일반아파트 재건축과 달리 초과이익환수를 적용받지 않을뿐더러 용적률과 층수 제약도 자유로워 초고층 건립이 가능하다. 여의공영은 192가구 규모 서울아파트를 용적률 최대 800%를 적용한 아파트 2개동 299가구 및 오피스텔 1개동 380실로 탈바꿈한다는 계획이다.

서울아파트의 행보는 재건축업계에 반향을 일으키고 있다. 강남구청 한 관계자는 “관내 초과이익환수 적용을 받는 아파트 주민에게 사업 방식을 건축법으로 변경할 수 있느냐는 문의가 쇄도하고 있다”고 밝혔다.

하지만 본지가 국토교통부와 재건축 전문가의 말을 종합한 결과 건축법 재건축 추진 요건을 갖추는 것은 불가능에 가깝다.

건축법에 의한 건축허가를 받으려면 크게 세 가지 조건을 충족해야 한다. 사업 대상지 용도지역이 상업지역 또는 준주거지역이어야 하고, 계획세대수가 300가구 미만, 전용면적이 297m² 미만이어야 한다.

문제는 공동주택으로 분류되는 아파트는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 일반주거지역으로 분류되기 때문에 용도지역에 위배된다. 여의공영 관계자는 "서울아파트를 포함한 여의도 내 소수 아파트만이 전국에서 유일하게 상업지역에 속해있다"고 말했다. 

여의도에서 상업지역에 아파트가 건립된 배경은 특수한 맥락을 갖고 있다. 일제 강점기 건설된 여의도비행장이 1971년 폐쇄되며 민간에 매각됐는데 일부 토지는 팔리지 않아 상업용지 위에 아파트 개발이 일시적으로 허용됐다. 당시 여의도 상업지역에 서울아파트, 수정아파트, 공작아파트, 미주아파트, 백조아파트, 한성아파트, 초원아파트 등 7곳만이 아파트 건립 허가를 받아 세워졌다.

이중 미주아파트(롯데캐슬아이비), 백조아파트(롯데캐슬엠파이어), 한성아파트(여의도자이)는 이미 건축법에 의거한 방식으로 재건축이 완료됐다. 하지만 남겨진 4개 아파트 중 서울아파트를 제외하고 건축법 재건축을 추진할 수 없다. 수정, 공작아파트는 건립세대수가 300가구 이상이고, 초원아파트는 인근에 국회의사당이 위치해 층고 제한을 받는다.

결국 건축법 재건축이 가능한 아파트는 현재 전국에 여의도 서울아파트 단 한 곳뿐인 셈이다. 국토부 관계자는 “서울아파트처럼 특수한 맥락에서 상업지역에 세워진 아파트를 2007년부터 전산망을 통해 찾아봤지만 발견하지 못했다”고 말했다.